상가임대차 권리금, 임대인이 돌려주는 돈인지와 유형별 보호 판정표

상가임대차 권리금, 임대인이 반환해야 하나요?

상가임대차 권리금을 임대인이 반환해야 하는 경우는 원칙적으로 드뭅니다. 권리금은 임차인이 가게를 정리할 때 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게서 받아 회수하는 돈이고, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차보호법)은 그 회수를 임대인이 방해하지 못하게 막아 두었을 뿐입니다.

상가임대차보호법 제10조의3제1항은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정합니다. 정의에 "임대인, 임차인에게"가 함께 들어 있으므로 임대인에게 직접 건넨 돈도 권리금일 수 있습니다. 다만 회수기회 보호의 대상이 되는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(제10조의3제2항)입니다.

보증금과 권리금을 같은 '돌려받는 돈'으로 묶으면 대응 방향이 처음부터 어긋납니다. 권리금은 임대인이 대신 지급하는 돈이 아니고, 임대인의 방해로 권리금을 받지 못했을 때 비로소 손해배상(제10조의4제3항) 청구가 열립니다.

임차인이 입점할 때 임대인에게 직접 권리금을 냈다면 사정이 조금 다릅니다. 대법원 판결은 임대인이 권리금을 받았더라도 임차인이 약정한 기간 동안 그 가치를 이용했다면 원칙적으로 반환 의무가 생기지 않고, 임대인 사정으로 약정 기간 도중에 임대차가 끝나는 등 특별한 사정이 있으면 반환이 문제될 수 있다는 취지입니다. 반환 범위는 약정 내용과 사정마다 달라 단정하기 어렵습니다.

상가건물임대차 권리금 보호의 뼈대, 기간·방해 4유형·상한·3년

상가건물임대차 권리금 보호는 상가임대차보호법 제10조의4 한 조문에 모여 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 네 가지 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4제1항). 이 기간은 임대인의 방해행위를 따지는 기간이지, 권리금 계약을 반드시 그 안에 맺어야 한다는 요건이 아닙니다.

4호의 거절에는 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우가 따로 있습니다(제10조의4제2항). 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상 책임을 지지만, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항). 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항). 한편 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제5항).

내 임대차는 상가임대차 권리금 보호 대상일까, 유형별 판정표

상가임대차 권리금 보호가 미치는지는 금액보다 먼저 임대차의 유형으로 갈립니다. 상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)에 적용되고(제2조제1항), 그 안에서도 일부 유형은 권리금 조문이 적용되지 않거나 적용 여부가 분명하지 않습니다.

환산보증금을 넘는 상가라도 권리금 회수기회 보호는 그대로 적용됩니다. 제2조제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지를 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정했기 때문입니다. 반대로 대규모점포·준대규모점포의 일부인 점포와 국유재산·공유재산인 점포는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 이때 빠지는 것은 권리금 회수기회 보호 조문이고, 전통시장은 이 제외 규정에서 다시 빠집니다.

전대차로 들어온 전차인은 판단이 가장 까다롭습니다. 상가임대차보호법 제13조제1항은 전대차관계에 적용되는 조문으로 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9 일부, 제11조, 제12조를 열거하는데, 제10조의4는 이 목록에 없습니다. 그래서 전차인이 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 있는지는 조문만으로 단정하기 어렵고, 원임대인의 동의를 받은 전대인지, 전대인과 어떤 약정을 했는지부터 살펴야 합니다. 제13조는 제2조제3항 열거에 없어 환산보증금을 넘는 임대차에는 적용되지 않는다는 점도 함께 봐야 합니다.

일시사용을 위한 임대차는 상가임대차보호법 제16조에 따라 "일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우" 법 자체가 적용되지 않습니다. 계약 기간이 짧다는 사정만으로 곧바로 일시사용이 되는 것은 아닙니다.

팝업·숍인숍·매대 임대처럼 유형이 애매하다면 어떤 순서로 따지나요?

유형이 애매한 매장은 정해진 정답보다 판단 순서가 중요합니다. 아래 다섯 단계를 차례로 거치면 어느 지점에서 보호가 갈리는지 스스로 정리할 수 있습니다.

1. 1

   상가건물의 임대차인가

   사업자등록 대상 건물을 영업용으로 빌린 것인지, 수수료 매장처럼 임대차가 아닌 계약인지 확인합니다.
2. 2

   건물 소유자는 누구인가

   등기사항증명서로 국유재산·공유재산인지 확인합니다. 해당하면 제10조의5제2호 문제입니다.
3. 3

   점포는 어디에 있는가

   대규모점포·준대규모점포의 일부인지, 전통시장 안인지 관리 주체와 관할 관청에 확인합니다.
4. 4

   누구와 계약했는가

   건물주와 직접 맺은 임대차인지, 기존 임차인에게서 빌린 전대차인지, 동의서가 있는지 봅니다.
5. 5

   일시사용임이 명백한가

   팝업처럼 짧은 행사용인지, 계속 영업을 전제로 시설을 들였는지 계약 목적을 확인합니다.

숍인숍은 매장 일부를 다른 사업자에게 내준 쪽이 특히 조심해야 합니다. 상가임대차보호법 제10조제1항제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 갱신거절 사유로 두고 있고, 이 사유가 있으면 제10조의4제1항 단서로 회수기회 보호에도 영향이 생깁니다. 숍인숍·매대 임대가 여기의 전대에 해당하는지는 공간을 얼마나 독립적으로 쓰는지 등 사안별로 다퉈질 수 있어 단정할 수 없습니다.

팝업 매장은 일시사용 여부가 쟁점이 되기 쉽습니다. 행사 기간에만 쓰기로 한 계약인지, 이름만 단기일 뿐 반복 갱신하며 계속 영업해 온 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

상가 임대차 권리금 계약서와 상가임대차계약서, 권리금 포기 특약은 효력이 있나요?

상가 임대차 권리금 계약서와 상가임대차계약서는 당사자가 다른 별개의 계약입니다. 상가임대차계약서는 임대인과 임차인이 보증금·차임·기간을 정하는 계약이고, 권리금 계약서는 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금과 지급 일정을 정하는 계약입니다. 표준권리금계약서는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정해 그 사용을 권장할 수 있는 서식(제10조의6)이고, 법정 강제 양식은 아닙니다.

상가임대차계약 권리금 포기 특약은 효력이 문제되는 대표적인 조항입니다. 상가임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 다만 제15조는 제2조제3항 열거에 없어 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다. 특약 효력의 결론은 문구, 작성 경위, 그 특약이 회수기회 보호를 배제하려는 취지인지에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

상가임대차 권리금 중개수수료·반환 분쟁에서 자주 생기는 일

권리금 분쟁은 임대인과의 관계에서만 생기지 않습니다. 중개수수료, 입점 때 임대인에게 낸 돈, 신규임차인과의 계약 무산이 자주 함께 등장하며, 아래 세 장면은 가상의 예입니다.

상가임대차 권리금 중개수수료는 법정 요율표로 바로 계산된다고 단정하기 어렵습니다. 권리금 알선이 공인중개사법상 중개대상물의 중개와 구별된다는 취지의 대법원 판결이 있어, 권리금 부분에 법정 중개보수 규정이 그대로 적용되는지가 다퉈지기 때문입니다. 수수료는 권리금 자체가 아니므로 액수와 섞어 계산하지 말고, 부담자와 무산 시 처리를 미리 서면으로 정해 두는 것이 안전합니다.

상가 임대차 권리금 반환을 두고 신규임차인과 다투는 경우도 많습니다. 임대인과의 임대차가 체결되지 않을 때의 처리를 정해 두지 않으면 해제 사유부터 다시 따져야 하므로, 권리금 계약서에 해제·반환 문구를 넣어 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

오늘 할 1차 조치와 상가임대차 권리금 보호를 잃는 경우

상가임대차 권리금 보호를 받으려면 판정과 기록을 먼저 갖춰야 합니다.

1. 1

   판정표로 자가진단

   위 유형별 판정표에서 내 점포가 어느 칸에 해당하는지 표시합니다.
2. 2

   건물 자료 확인

   건축물대장·등기사항증명서로 용도와 소유자, 점포 위치를 확인합니다.
3. 3

   계약서 특약 표시

   권리금 포기, 원상복구, 전대 금지 문구에 표시하고 전대 동의서가 있으면 함께 보관합니다.
4. 4

   신규임차인 정보 준비

   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 아는 정보를 정리해 둡니다.
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   주선 기록 남기기

   신규임차인을 소개한 문자·내용증명과 임대인의 답변을 날짜순으로 모아 둡니다.

판정표상 보호 대상이어도 보호를 잃는 경우가 있습니다. 상가임대차보호법 제10조의4제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 "그러하지 아니하다"고 정하는데, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 여기에 들어갑니다. 임대인이 책임을 벗는 경로는 이 단서 외에도 제2항의 정당한 사유 간주와 제10조의5 적용 제외가 따로 있습니다.

상가 권리금 임대인 책임과 상가 권리금 회수, 자주 묻는 질문