입점 매장의 계약 유형부터 확인해야 합니다

백화점과 대형 쇼핑몰의 입점 계약은 명칭도, 실질도 다양합니다. 실무에서 흔히 만나는 유형은 크게 세 가지입니다. 백화점이 상품을 외상 매입하고 판매수수료를 공제하는 특약매입(수수료 매장), 매장 공간을 빌려주고 매출과 무관하게 고정 임차료를 받는 임대갑, 그리고 매출액에 연동한 수수료 형태의 사용료를 받는 임대을입니다.

권리금 회수기회 보호(상가건물임대차보호법 제10조의4)는 상가건물의 "임대차"에 적용되는 제도입니다. 따라서 입점 매장의 계약이 임대차로 평가될 수 있는지가 첫 번째 관문입니다. 특약매입 매장은 매장 운영의 주도권과 재고 부담 구조상 임대차라기보다 상품 공급·위탁판매 계약에 가깝게 평가되는 경우가 많고, 이 경우 상임법의 보호를 주장하기 어렵습니다.

반면 임대갑처럼 공간을 독립적으로 점유하고 고정 차임을 지급하는 구조는 임대차로 평가될 여지가 상대적으로 큽니다. 임대을은 그 중간 지대에 있습니다. 매출 연동 수수료라는 외형만으로 임대차가 부정되는 것은 아니고, 점포의 독립성, 영업의 주체, 대가의 성격 등 실질을 종합해 판단하게 됩니다. 계약서의 제목이 아니라 내용이 결론을 좌우합니다.

임대차라 해도 남는 관문 — 대규모점포 제외 조항

계약이 임대차로 인정되더라도 곧바로 권리금 보호로 이어지는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조의5는 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가건물에는 권리금 관련 규정(제10조의4 등)을 적용하지 않는다고 정하고 있기 때문입니다. 다만 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」상 전통시장은 이 제외에서 빠져 있어 권리금 보호를 받습니다.

백화점, 대형마트, 일정 규모 이상의 쇼핑센터·복합쇼핑몰은 유통산업발전법상 대규모점포로 개설 등록되는 것이 일반적입니다. 그 안의 개별 매장은 "대규모점포의 일부"에 해당해 권리금 회수기회 보호의 적용 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 입법 취지는 대규모점포 내 매장은 점포 운영자의 통합 관리에 따라 임차인 교체가 이루어지는 특수성을 고려한 것으로 설명됩니다.

반면 건물 명칭이 "쇼핑몰"이라고 해서 모두 대규모점포인 것은 아닙니다. 매장 면적 합계 등 요건을 충족해 대규모점포로 등록되어 있는지, 준대규모점포에 해당하는지는 개별 건물마다 다릅니다. 등록 여부는 관할 지방자치단체를 통해 확인할 수 있으므로, 권리금 분쟁이 예상된다면 본인 점포가 속한 건물의 등록 현황부터 확인해 보시기 바랍니다.

적용이 어려운 경우, 아무 방법이 없는 것은 아닙니다

상임법상 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는 매장이라도, 권리금을 둘러싼 법률관계 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 신규 입점자와 체결한 권리금계약, 기존 운영자 사이의 영업양도 계약은 민법상 계약으로서 유효하게 성립할 수 있고, 상대방이 약정을 어기면 계약 위반에 따른 책임을 물을 수 있습니다.

또한 입점계약서에 영업권 양도·승계에 관한 조항, 중도 해지 시 시설 투자비 정산 조항이 있는 경우가 있습니다. 이런 약정은 상임법과 별개로 계약 내용대로 효력이 문제되므로, 계약서를 꼼꼼히 검토하면 회수할 수 있는 항목이 남아 있는 경우가 있습니다. 시설권리금과 관련해서는 시설의 내구연한을 보통 3~5년으로 보는 통념이 있어, 투자 시점과 잔존 가치가 협상의 기준이 되기도 합니다(사안에 따라 다를 수 있습니다).

어느 방향이 가능한지는 계약서 문언과 매장 운영의 실질에 달려 있습니다. 법도 권리금소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)에서 입점계약서를 기준으로 적용 가능한 구제 수단을 안내해 드립니다.

일반 상가로 평가된다면 — 권리금 보호의 기본 내용

계약이 임대차이고 대규모점포 제외에도 해당하지 않는다면, 원칙으로 돌아가 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 이 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다(상임법 제2조 제3항). 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 권리금 지급을 방해하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절해서는 안 됩니다(제10조의4).

임대인이 방해행위를 하면 손해배상 책임을 지며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 한편 3기분 차임 연체 이력이 있으면 보호 대상에서 제외될 수 있고, 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 임대차 기간이 10년을 넘긴 임차인도 보호 대상입니다.

자주 묻는 질문