권리양도계약서, 받은 양식 파일을 쓰기 전 검수할 3가지와 남은 예시 문구

가게를 넘기거나 인수할 때 쓰는 계약서는 서식보다 내용이 결과를 가릅니다. 이 글은 받은 파일을 서명 전에 어떤 순서로 검수할지, 그리고 결론이 갈리는 세 갈림길(임대차 처리 방식, 임대인과 계약이 안 될 때의 반환 특약, 시설 하자 처리)을 차례로 정리합니다.

권리양도계약서, 양식 파일을 그대로 써도 되나요?

권리양도계약서 양식 파일은 그대로 쓰기보다 내 거래에 맞게 검수한 뒤 쓰는 것이 안전합니다. 가게를 넘기는 계약에는 법이 반드시 쓰라고 정한 서식이 없어서, 어떤 파일을 쓰든 효력은 서식을 누가 만들었는지가 아니라 그 안에 적힌 합의 내용으로 판단됩니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 표준권리금계약서도 사용을 권장하는 서식일 뿐 강제 양식은 아니고, 인터넷에 떠도는 무료양식은 그보다도 작성 주체와 목적이 분명하지 않은 경우가 많습니다.

양식 파일을 받았다면 세 가지를 먼저 봐야 합니다. 첫째, 양도인과 양수인 중 누구 입장에서 만든 서식인지. 둘째, 예시로 채워 둔 문구와 날짜가 아직 남아 있는지. 셋째, 임대인과의 임대차를 어떻게 처리하는지 적는 칸이 있는지입니다. 세 가지 중 하나라도 비어 있거나 애매하면 파일이 깔끔해 보여도 서명 전에 손봐야 합니다.

권리양도계약서·양도계약서·권리금계약서, 이름보다 내용이 먼저입니다

권리양도계약서, 양도계약서, 권리금계약서는 제목이 달라도 담긴 내용으로 성격이 정해집니다. 상가임대차법 제10조의3 제2항은 "권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다"고 정하므로, 제목을 '권리양도'로 적었더라도 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 한 계약이라면 권리금 계약으로 볼 여지가 큽니다.

권리금 자체의 뜻은 같은 법 제10조의3 제1항에 있습니다. 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 계약서에 무엇을 넘기는지 구체적으로 적어 둘수록 그 대가가 무엇이었는지 나중에 설명하기 쉬워집니다.

제목보다 먼저 확인할 것은 임대인과의 관계를 어떻게 정리하는 거래인지입니다. 같은 가게 인수라도 기존 임차인의 임차권을 넘겨받는 방식과 임대인과 새 임대차계약을 맺는 방식은 적용되는 조문과 위험이 다릅니다.

받은 양식 파일에 이 구분 칸이 아예 없다면 양측이 서로 다른 방식을 머릿속에 두고 서명하는 셈입니다. 임대차 처리 방식은 '임대인 동의를 받아 임차권을 양도한다' 또는 '양수인이 임대인과 새로 임대차계약을 체결한다' 중 하나를 문장으로 적어 두는 것이 좋습니다.

권리양도계약서 무료양식·예시 파일 검수표

무료양식이나 권리양도계약서 예시 파일은 아래 일곱 항목을 차례로 대조하면 위험한 부분을 대부분 걸러 낼 수 있습니다. 표의 '위험 신호' 칸에 해당하는 내용이 보이면 그 조항은 지우거나 내 거래에 맞게 다시 써야 합니다.

검수표에서 2번과 3번은 빈칸이 아니라서 가장 놓치기 쉽습니다. 파일을 연 다음 예시로 들어간 문장과 날짜에 모두 색을 칠해 두고, 내 거래 내용으로 바꾸거나 지운 부분만 색을 지우는 방식으로 점검하면 남은 예시 문구가 한눈에 보입니다. 7번은 워드·한글 프로그램의 문서 정보 화면과 변경 내용 추적 기능에서 확인할 수 있습니다.

1번 서식의 입장은 조항을 나란히 놓고 보면 드러납니다. 양도인의 의무(시설 인도, 임대인 협조, 경업 제한 등)와 양수인의 의무(대금 지급, 임대차 체결 노력 등)가 비슷한 무게로 적혀 있는지, 위반했을 때의 효과가 한쪽에만 붙어 있지 않은지 확인하십시오.

가게권리양도계약서 양식에 꼭 남길 칸

가게권리양도계약서 양식이 어떤 모양이든 아래 여섯 묶음의 칸은 빠지지 않아야 합니다. 서식에 해당 칸이 없다면 본문에 조항을 추가하거나 별지로 붙이면 됩니다.

미납 관리비나 공과금처럼 양도인이 남긴 채무를 양수인이 떠안기로 하는 경우에는 한 가지를 더 봐야 합니다. 민법 제454조 제1항은 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정합니다. 양도인과 양수인 사이에서 '양수인이 부담한다'고 적었다고 해서 관리사무소 같은 채권자에게 곧바로 그 효과가 생기는 것은 아니므로, 채권자의 승낙을 받을지 양도인이 정산하고 넘길지를 계약서에 정해 두는 편이 깔끔합니다.

권리양도계약서파일 수정·버전 관리, 서명본은 한 부로 확정합니다

권리양도계약서파일은 수정본이 오갈수록 어느 파일이 최종인지 다툼이 생기기 쉬워서, 서명 직전에 한 부로 확정해야 합니다. 메신저로 주고받은 파일이 여러 개 남아 있으면 나중에 각자 다른 파일을 근거로 내밀 수 있습니다.

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   초안 표시

   받은 파일의 예시 문구와 예시 날짜에 색을 칠하고, 파일명에 날짜와 '초안'을 붙여 원본과 구분합니다.

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   수정본 교환

   고칠 때마다 파일명 차수를 올리고, 바뀐 조항을 메시지 본문에 한 줄로 적어 함께 보냅니다.

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   서명본 확정

   마지막 차수를 출력해 양측이 함께 읽고, 여러 장이면 장과 장 사이에 간인을 해 둡니다.

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   사본 교부·보관

   양측이 같은 서명본을 한 부씩 갖고, 스캔본을 저장해 마지막 차수 파일과 내용이 같은지 확인합니다.

간인과 파일명 규칙은 법이 정한 요건이 아니라, 계약서가 중간에 바뀌지 않았다는 점을 보여 주는 실무상 장치입니다. 서명 뒤 손글씨로 덧붙인 문구가 있다면 그 옆에 양측이 함께 서명하거나 날인해 두면 덧붙인 시점을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다.

상가 권리양도 계약서 특약 문구 예시와 효력의 한계

상가 권리양도 계약서의 특약은 받은 양식의 문구를 고르는 작업이 아니라, 내 거래에서 일어날 수 있는 일을 문장으로 미리 정하는 작업입니다. 아래 문구는 방향을 잡기 위한 예시이며, 실제 효력은 계약 전체 내용과 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임대인과의 계약이 성립하지 않았는데 반환 특약이 없다면, 받은 계약금 처리는 계약 내용의 해석과 민법 조문을 함께 따져 봐야 합니다. 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금 등의 명목으로 상대방에게 금전 등을 교부한 때 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 해약금 규정입니다. 제567조는 이를 매매 이외의 유상계약에 준용하되 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 권리금 계약에 해약금 규정이 그대로 적용되는지는 계약 내용에 따라 달리 볼 여지가 있습니다.

계약이 해제된다면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 제548조 제2항에 따라 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 시설 하자는 민법 제580조 제1항의 매도인 하자담보책임(매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때는 제외)이 제567조를 거쳐 권리금 계약에 준용되는지 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어, 특약과 시설 목록으로 미리 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

임대차 처리 방식, 반환 특약, 남은 예시 문구 중 하나라도 걸린다면 계약서 파일을 직접 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

서명 전 점검표와 자주 묻는 질문

서명 직전에는 아래 점검표를 한 번 더 확인하고, 하나라도 '아니오'가 나오면 서명을 미루는 것이 좋습니다. 서명한 뒤에 조항을 고치려면 상대방의 동의를 다시 받아야 하므로, 서명 전 몇 분의 점검이 가장 수고가 적은 대비입니다.

• 예시 문구와 예시 날짜에 칠한 색이 모두 지워졌다
• 임차권 양도인지 신규 임대차인지 한 문장으로 적혀 있다
• 임대인과 계약이 안 될 때 받은 돈의 반환 방법과 기한이 있다
• 시설·비품 목록 별지가 붙어 있고 양측이 확인했다
• 양도인이 남긴 관리비·공과금의 처리 방법이 정해져 있다
• 출력한 서명본이 마지막 차수 파일과 같은 내용이다