권리금 산정 기준, 거래 기준과 배상 기준 두 층으로 나눠 보는 요소별 표

권리금 산정 기준, 법이 정한 공식이 있나요?

권리금 산정 기준을 숫자로 정한 법정 공식은 없습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 정의할 뿐 계산식을 두지 않았습니다. 조문에 따르면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다.

정의 조문에 열거된 요소는 "등"으로 끝나는 예시입니다. 다섯 가지 요소만 값이 되는 것이 아니고, 업종과 점포 사정에 따라 다른 재산적 가치도 권리금의 근거로 거론될 수 있습니다.

상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 이 규정은 감정평가의 절차·방법 기준을 마련하는 근거이지, 가게를 넘기는 당사자에게 특정 금액을 강제하는 공식이 아닙니다. 그래서 권리금 산정 기준은 누가, 어느 시점에, 무엇을 위해 값을 매기느냐에 따라 두 층으로 나눠 보는 것이 정확합니다.

거래 기준과 배상 기준, 두 층은 무엇이 다른가요?

권리금 산정 기준은 거래 국면과 배상 국면에서 서로 다른 층으로 작동합니다. 거래 기준은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약에서 값을 합의할 때 쓰는 잣대입니다. 배상 기준은 임대인의 방해로 권리금을 받지 못한 임차인이 손해배상을 청구할 때 법원이 액수를 판단하는 잣대입니다.

거래 기준으로 정한 약정 권리금은 배상 기준에서 상한을 비교하는 한쪽 값이 됩니다. 약정 금액이 임대차 종료 당시 권리금보다 높으면 종료 당시 권리금이, 낮으면 약정 금액이 상한이 되는 구조입니다.

배상 기준이 적용되려면 먼저 방해행위가 있어야 합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위(1호)
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(2호)
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(3호)
• 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(4호)

임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있고(제10조의4 제3항), 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항).

상가 권리금 산정 방법, 요소별로 무엇을 근거로 보나요?

상가 권리금 산정은 제10조의3 제1항이 예시한 요소를 시설·영업·위치 세 묶음으로 나눠 근거를 붙이면 정리하기 쉽습니다. 상가권리금산정기준을 찾는 분들이 가장 많이 헷갈리는 부분은 무엇을 세느냐인데, 묶음마다 확인할 사실과 자료가 다릅니다.

권리금 산정방법을 정리할 때 요소별 근거를 따로 적어 두면 두 층 모두에서 쓸 수 있습니다. 거래에서는 신규임차인을 설득하는 자료가 되고, 소송에서는 임대차 종료 당시 권리금을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 세금 신고 자료와 회계 장부는 매출 흐름을 보여 주는 대표 자료이며, 권리금의 세무 처리 자체는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

권리금 산정방식, 수익·원가·거래사례 접근은 어떻게 다른가요?

권리금 산정방식은 장래 수익에 착안하는 접근, 다시 갖추는 데 드는 비용에 착안하는 접근, 비슷한 점포의 거래 사례와 비교하는 접근으로 흔히 설명됩니다. 세 접근은 법 조문에 이름이 적힌 공식이 아니라 감정평가 실무에서 거론되는 사고방식이고, 어느 접근을 중심에 두고 어떻게 보정하는지는 사안과 감정인에 따라 달라질 수 있습니다.

• 수익 접근 · 영업을 이어 갈 때 기대되는 이익에 주목합니다. 매출·비용 자료의 신뢰도가 결과를 좌우합니다.
• 원가 접근 · 시설·비품을 새로 갖출 때 드는 비용에서 사용 기간과 상태를 반영합니다. 시설 비중이 큰 업종에서 자주 거론됩니다.
• 거래사례 접근 · 주변 비슷한 점포의 권리금 거래와 비교합니다. 업종·면적·임대차 조건이 비슷해야 설득력이 생깁니다.

국토교통부장관은 상가법 제10조의7에 따라 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있고, 감정평가는 그런 기준과 위 접근 방식을 참고해 이뤄지는 경우가 많습니다. 매출이 장부와 신고 자료에서 서로 다르게 나오거나 시설 취득 내역이 없으면 평가가 보수적으로 흐를 수 있으므로, 권리금 산정 기준을 설명할 때는 어림셈보다 요소별 근거를 앞세워야 합니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 어떻게 다투나요?

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 감정 결과도 법원이 판단하는 증거 가운데 하나입니다. 민사소송법 제202조는 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다고 정합니다.

손해 액수를 정확히 증명하기 어려운 사건도 있습니다. 민사소송법 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 둡니다. 다만 이 조문의 활용 여부는 사안별 판단이라 자료를 갖추는 것이 우선입니다.

1. 1
   약정 권리금 확인 · 권리금 계약서와 문자로 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 금액을 정리합니다.
2. 2
   종료 무렵 자료 정리 · 임대차 종료 무렵의 매출, 시설 상태 사진, 거래처 기록을 시점별로 묶습니다.
3. 3
   감정 진행 · 종료 당시 권리금은 감정평가로 다투는 것이 보통이며, 감정인에게 제출할 자료가 평가를 좌우합니다.
4. 4
   감정 결과 검토 · 법원은 감정진술에 관하여 당사자에게 서면이나 말로써 의견을 진술할 기회를 주어야 합니다(민사소송법 제339조 제3항).
5. 5
   법원 판단 · 법원은 증거를 종합해 배상액을 정하되, 제10조의4 제3항의 상한을 넘지 못합니다.

산정 기준을 따지기 전에 보호 대상인지부터 확인해야 하는 경우도 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 상가법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 회수기회 보호가 적용되지 않습니다. 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산이면 제10조의5에 따라 제10조의4 자체가 적용되지 않습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 영업 자료를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

약국 권리금 산정처럼 업종에 따라 달라지는 변수는 무엇인가요?

약국 권리금 산정을 비롯해 업종마다 권리금 산정 기준의 무게중심이 달라집니다. 같은 제10조의3 제1항의 요소를 보더라도 어떤 업종은 위치가, 어떤 업종은 시설이, 어떤 업종은 운영자의 고객 관계가 값을 좌우합니다.

• 약국 · 주변 의료기관 등과의 위치 관계가 매출에 크게 작용하는 업종이라 위치 묶음의 비중이 커질 수 있습니다.
• 네일샵·미용실 · 예약 고객과 시술자 역량이 중요해 고객이 점포에 남는지, 운영자를 따라가는지가 쟁점이 됩니다.
• 음식점·주점 · 주방 설비 비중이 커서 시설 묶음의 취득 내역과 상태 기록이 중요합니다.
• 교습소·학원 · 등록이나 인허가가 필요한 업종은 신규임차인이 영업을 이어 갈 수 있는지가 함께 검토됩니다.

가게 권리금 수수료는 산정 기준에 들어가나요?

가게 권리금 수수료는 권리금 산정 기준과 별개인 거래 비용입니다. 권리금 거래를 알선한 사람에게 주는 수수료는 권리금이 얼마인지를 정하는 요소가 아니라, 거래가 이뤄진 뒤 누가 어떤 약정에 따라 부담하느냐의 문제입니다.

공인중개사법의 중개보수 규정이 권리금 부분에 그대로 적용되는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다. 수수료를 약정할 때는 대상이 임대차 중개인지 권리금 알선인지, 금액을 정하는 방식, 거래가 무산되면 어떻게 되는지를 서면으로 정해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 수수료를 권리금 산정 자료에 섞어 적으면 액수가 부풀려진 것처럼 보일 수 있으니 따로 분리해 두는 편이 안전합니다.

오늘 정리할 권리금 산정 근거 워크시트

권리금 근거 자료는 거래 단계에서는 협상 근거가, 분쟁 단계에서는 감정 자료가 됩니다. 아래 여섯 칸을 채워 두면 두 층 어디서든 같은 자료로 대응할 수 있습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 상담 때 위 자료를 가져오시면 두 층 가운데 어느 쪽에서 빈칸이 생기는지 함께 점검할 수 있습니다.

권리금 산정 기준 자주 묻는 질문