임대 권리금 뜻, 두 계약의 구조와 누구에게 냈나로 갈리는 회수 진단

임대 권리금 뜻, 임대차계약서에 적히는 돈과 적히지 않는 돈

임대 권리금 뜻을 한 문장으로 줄이면, 상가를 빌려 영업하는 과정에서 보증금·차임과 별도로 오가는 영업 가치의 대가입니다. '임대 권리금'은 법률 용어가 아니라 거래 현장에서 상가 임대 국면의 권리금을 부르는 말이고, 법적 근거는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항의 권리금 정의입니다.

상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다. 요소 목록은 '등'으로 끝나는 예시여서 다섯 가지에 한정되지 않습니다.

정의에 '보증금과 차임 이외에'라는 말이 들어 있으므로, 임대차계약서의 보증금·차임 칸에는 권리금이 들어가지 않는 것이 보통입니다. 그래서 권리금의 흔적은 별도의 권리금계약서, 영수증, 이체 기록 같은 다른 서류에 남습니다. 어느 서류에 무엇이 남는지부터 정리해 두면 나중에 입증할 때 헤매지 않습니다.

표에서 눈여겨볼 칸은 '당사자'입니다. 임대차계약서는 임대인과 임차인이, 권리금계약서는 들어오는 사람과 나가는 임차인이 맺는 계약이어서 서명하는 사람이 다릅니다. 같은 날 같은 자리에서 도장을 찍었더라도 두 서류는 법적으로 별개의 계약입니다.

임대 권리금은 누구에게 내는 돈인가요?

임대 권리금은 전 임차인에게 내는 경우가 대부분이지만, 건물주(임대인)에게 직접 내는 경우도 있습니다. 상가임대차법의 권리금 정의가 '임대인, 임차인에게' 지급하는 대가라고 적고 있으므로, 건물주에게 낸 돈도 정의상 권리금이 될 수 있습니다.

두 경우가 갈리는 지점은 회수 구조입니다. 상가임대차법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정하고, 법이 보호하는 회수기회(제10조의4)는 이 권리금 계약을 전제로 합니다. 법이 지켜 주는 것은 임차인이 나갈 때 다음 임차인에게서 권리금을 받을 기회입니다.

건물주에게 낸 권리금의 반환에 관해 대법원 판결은, 임대인이 권리금을 받았다고 해서 원칙적으로 그 돈을 돌려줄 의무가 생기지는 않지만 약정한 기간 동안 영업을 보장하지 못한 사정처럼 특별한 사정이 있으면 반환이 문제 될 수 있다는 취지로 이해됩니다. 결론은 약정 문구와 구체적 사정에 따라 달라지므로 일률적으로 말할 수 없습니다.

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임대차계약서와 권리금계약서는 따로 움직인다

임대차계약서와 권리금계약서는 당사자도, 효력이 생기는 조건도 다른 두 개의 계약입니다. 권리금계약을 먼저 맺어도 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 맺지 않으면 그 사람은 점포를 쓸 수 없고, 반대로 권리금계약의 내용은 그 계약의 당사자가 아닌 임대인을 직접 묶지 않습니다.

두 계약의 순서가 어긋나면 분쟁이 생깁니다. 권리금을 먼저 다 냈는데 임대차계약이 무산되는 경우가 대표적이어서, 권리금계약서에 '임대인과의 임대차계약이 체결되지 않으면 이 계약을 해제하고 받은 돈을 반환한다'는 취지의 조건을 넣는 방식이 쓰입니다. 그런 문구가 실제 분쟁에서 어떤 효력을 갖는지는 문구와 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

양식은 표준권리금계약서를 참고할 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의6에 따라 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있는데, 권장 양식일 뿐 반드시 써야 하는 법정 양식은 아닙니다. 수령인과 대가 항목을 빠짐없이 적는 점검표로 쓰면 충분합니다.

임대 권리금 뜻을 둘러싼 흔한 오해 4가지

임대 권리금 뜻을 잘못 이해하면 계약 단계에서 챙겨야 할 서류를 놓치기 쉽습니다. 상담에서 자주 듣는 오해를 실제 조문과 나란히 놓았습니다.

네 가지 오해의 공통점은 '권리금'이라는 단어 하나로 서로 다른 계약을 한꺼번에 판단한다는 데 있습니다. 누구에게, 어떤 서류로 냈는지를 먼저 갈라 보면 대부분의 혼란이 정리됩니다.

임대 권리금, 나중에 다시 받을 수 있나요?

전 임차인에게 낸 임대 권리금은 내가 나갈 때 다음 임차인에게서 받는 방식으로 회수하는 것이 법이 예정한 길입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

금지되는 방해행위를 조문 순서대로 옮기면 다음과 같습니다. 네 가지 모두 상대방이 '임차인이 주선한' 신규임차인이 되려는 자라는 점이 핵심입니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

보호가 빠지는 경로도 정확히 알아 두어야 합니다. 첫째, 제10조의4 제1항 단서에 따라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 같은 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 적용되지 않습니다. 둘째, 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 셋째, 제10조의5에 따라 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물 임대차에는 제10조의4가 적용되지 않습니다.

건물주에게 직접 낸 돈을 되찾는 근거로 제10조의4를 쓰지는 않는다는 점도 짚어 둡니다. 제10조의4는 임차인이 나갈 때 다음 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 지키는 규정이기 때문입니다.

권리금소송으로 이어지는 경우, 배상 범위와 기한

권리금소송은 임대인이 제10조의4 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 했을 때 임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 소송입니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 그 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다.

종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 약정 권리금은 권리금계약서로 증명합니다. 임대 권리금 뜻을 회수 쪽에서 다시 보면, 처음 들어올 때 낸 돈의 액수가 그대로 배상액이 되는 구조가 아니므로, 들어올 때 낸 돈과 나갈 때 받을 돈을 구분해 기록해 두는 것이 중요합니다.

오늘 바로 정리해 둘 수 있는 1차 조치는 다음과 같습니다.

1. 수령인과 대가 항목(시설, 거래처, 위치 등)을 적은 권리금계약서와 영수증·이체 기록을 한 묶음으로 보관합니다.
2. 표준권리금계약서를 참고해 빠진 칸(수령인, 지급 시기, 인수 목록)이 없는지 점검합니다.
3. 임대차계약서 특약에서 권리금·원상복구·양도와 관련된 문구를 표시해 둡니다.
4. 종료 6개월 전이 다가오면 신규임차인이 되려는 자를 소개한 날짜와 문자·통화 기록을 남기고, 그 사람에 관해 임대인에게 알린 내용도 보관합니다.

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권리금 뜻과 권리금소송, 자주 묻는 질문