권리금 보호법, 6개월·10년·3년 세 숫자를 시간축에서 나눠 읽기

01권리금 보호법이라는 법이 따로 있나요?

권리금 보호법이라는 이름의 별도 법률은 없고, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3부터 제10조의7까지가 권리금 보호 규정입니다. 흔히 상가권리금보호법이라고 부르는 것도 이 조문 묶음을 가리키는 말입니다. 그래서 권리금 문제를 따질 때는 새 법을 찾을 필요 없이 상가법의 다섯 조문을 순서대로 읽으면 됩니다.

다섯 조문은 역할이 뚜렷하게 나뉩니다. 제10조의3은 무엇이 권리금인지 정의하고, 제10조의4는 임대인이 하지 말아야 할 행위와 그 책임을 정하며, 제10조의5는 보호가 미치지 않는 건물을 정합니다. 제10조의6과 제10조의7은 국토교통부장관의 권한 규정으로, 계약서와 평가 기준을 마련할 수 있게 한 조문입니다.

제10조의3①은 권리금을 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”로 정의합니다. 요소 목록이 ‘등’으로 끝나므로 다섯 가지로 한정되지 않고, 임대인에게 낸 돈도 정의에는 들어갑니다.

다만 권리금의 정의와 회수기회 보호의 대상은 구분해야 합니다. 제10조의4가 지키는 것은 제10조의3②의 권리금 계약, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약에 따라 권리금을 받을 기회입니다. 권리금 보호 규정은 권리금 액수를 보장하는 규정이 아니라 임대인의 방해를 금지하는 규정이라는 점이 출발점입니다.

02권리금 보호기간은 언제부터 언제까지인가요?

권리금 보호기간은 상가법 제10조의4①이 정한 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’입니다. 이 기간 동안 임대인은 방해행위를 해서는 안 되고, 기간의 의미는 임대인의 방해행위가 있었던 시점을 따지는 기준입니다. 권리금 계약을 반드시 이 기간 안에 맺어야 한다는 요건을 정한 문언은 아닙니다.

보호기간의 시작점은 임대차기간이 끝나는 날에서 6개월을 거꾸로 세어 찾고, 끝점은 임대차 종료 시입니다. 같은 6개월이라도 제10조①의 계약갱신요구 기간은 ‘만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지’라서 끝나는 지점이 다릅니다. 두 기간을 한 달력에 겹쳐 표시하면 갱신을 요구할지, 신규임차인을 주선할지 정할 수 있는 시간이 함께 보입니다.

임대차가 끝난 뒤에야 처음으로 신규임차인을 주선하는 경우는 제10조의4① 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 다만 실제 종료 시점이 언제인지, 그 전에 주선한 정황이 있는지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 결론부터 내리지 말고 날짜와 기록을 먼저 맞춰 보는 것이 좋습니다.

03권리금 보호법 10년, 10년이 지나면 보호가 끝나나요?

권리금 보호법 10년이라는 검색어 뒤에는 10년이 지나면 권리금도 못 받는다는 걱정이 있지만, 10년은 갱신요구권의 한도이지 회수기회 보호의 기한이 아닙니다. 상가법 제10조②는 임차인의 계약갱신요구권을 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”고 정합니다. 반면 제10조의4에는 10년이라는 제한 문언이 없습니다.

제10조의4① 단서가 보호에서 빼는 경우는 “제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우”입니다. 단서가 가리키는 것은 제10조① 각 호의 사유이고, 10년 한도를 정한 제10조②는 단서에 들어 있지 않습니다. 대법원 판결도 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우라도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 진다는 취지입니다.

그렇다고 10년이 지난 모든 임차인이 같은 결론을 얻는 것은 아닙니다. 갱신 이력과 계약서 내용, 임대인이 거절한 사유가 무엇인지에 따라 개별 사건의 판단은 달라질 수 있습니다. 10년 이상 영업해 온 점포라면 갱신 이력과 만료일부터 정확히 확인해 두는 것이 첫걸음입니다.

04보호받는 사람과 빠지는 경우는 어떻게 가르나요?

권리금 보호 규정이 내 가게에 적용되는지는 보증금 규모, 건물의 종류, 임차인의 사정, 계약의 구조 네 가지로 나눠 확인합니다. 상가법은 보호에서 빠지는 경로를 한 조문에 몰아 두지 않고 여러 조문에 나눠 정했기 때문에, 한 가지만 보고 결론을 내리면 틀리기 쉽습니다.

위 네 가지 중 하나라도 애매하다면 임대차계약서와 건물 등기부, 차임 이체 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

05상가임대차보호법 10조의 4가 금지하는 4가지와 정당한 사유로 보는 4가지

상가임대차보호법 10조의 4는 임대인의 방해행위 네 가지를 금지하고, 그와 별도로 임대인의 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 ‘보는’ 경우 네 가지를 정합니다. 방해행위 네 가지는 모두 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’를 상대로 한 행위입니다. 그래서 신규임차인을 주선한 사람이 임차인이라는 사실을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

제10조의4②는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 ‘본다’는 간주 규정입니다. 네 가지 중 하나에 해당하면 임대인의 계약 체결 거절은 정당한 사유가 있는 거절로 취급되고, ‘정당한 사유 없이’라는 요건은 방해행위 가운데 제4호에만 붙어 있습니다. 반대로 ②에 없는 사유가 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

06임대인이 어기면 무엇을 청구하나요?

임대인이 제10조의4①을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제10조의4③). 임차인이 청구하는 것은 권리금 자체의 반환이 아니라 손해배상이고, 상대방은 임대인입니다. 권리금은 원래 신규임차인에게서 받는 돈이라 임대인에게 돌려 달라고 하는 구조가 아니라는 점을 먼저 정리해 두어야 합니다.

제10조의4③ 후문은 손해배상액이 “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”고 정합니다. 종료 당시의 권리금은 권리금소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 두 금액 중 낮은 쪽이 한도가 되므로 계약서에 적은 금액이 그대로 배상액으로 인정된다고 단정할 수는 없습니다.

청구 기한은 임대차가 종료한 날부터 3년입니다(제10조의4④). 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 권리가 소멸하므로, 종료일이 언제인지부터 확정해야 합니다. 한편 상가법에는 제10조의4 위반에 대한 벌칙이나 과태료 조문이 없어, 임대인의 책임은 형사처벌이 아니라 민사상 손해배상으로 다투는 구조입니다.

07오늘 만들 날짜표 한 장과 남겨 둘 기록

권리금 보호 규정을 내 사건에 대입하는 가장 빠른 방법은 날짜표 한 장을 만드는 것입니다. 보호기간이 세 개의 시계로 나뉘어 있으므로, 시계마다 시작점과 끝점을 적어 두면 지금 어느 구간에 서 있는지가 분명해집니다.

날짜표를 만든 뒤에는 주선 사실을 기록으로 남깁니다. 신규임차인이 되려는 사람을 소개한 날짜와 방식, 임대인의 답변을 문자나 내용증명으로 남겨 두면 나중에 방해행위의 시점과 내용을 설명할 수 있습니다.

정보 제공도 임차인의 몫입니다. 제10조의4⑤는 “임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다”고 정합니다. 신규임차인의 업종과 영업 경력, 보증금 마련 계획처럼 자신이 알고 있는 범위의 정보를 서면으로 전달해 두면 임대인이 자력을 이유로 거절할 때 대응 자료가 될 수 있습니다.

08권리금 보호에 관해 자주 묻는 질문