권리금 소송, 자주 묻는 7가지 질문에 붙인 진행 신호와 멈춤 신호

권리금 소송은 '권리금을 돌려 달라'는 소송이 아니라, 임대인이 권리금을 받는 길을 막아 생긴 손해를 배상하라는 소송입니다. 질문마다 붙은 판정 카드는 진행 신호(소송으로 다툴 근거가 쌓이는 사정)와 멈춤 신호(먼저 다시 따져야 할 사정)를 나눠 보여 줍니다.

권리금은 불법인가요?

권리금은 불법이 아니라 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차보호법) 제10조의3 제1항이 직접 정의하는 법률상 개념입니다. 조문은 권리금을 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”라고 정합니다.

요소 목록이 '등'으로 끝나는 예시 열거이므로 다섯 가지 밖의 가치도 권리금이 될 수 있습니다. 법이 회수기회를 지키는 대상은 같은 조 제2항의 권리금 계약, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 상가권리금은 원칙적으로 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라 다음 임차인에게 받는 돈이라는 점이 권리금 소송의 출발점입니다.

환산보증금이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 상가에도 제10조의4는 적용되지만(제2조 제3항), 제10조의5에 따라 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의4를 적용하지 아니합니다.

권리금과 보증금의 차이점은 무엇인가요?

권리금과 보증금의 가장 큰 차이는 누구에게서 받는 돈이냐입니다. 보증금은 임대차가 끝나면 임대인에게서 돌려받는 돈이고, 권리금은 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자에게서 받는 돈입니다. 권리금 소송이 반환 청구가 아니라 손해배상 청구인 이유입니다.

임대인에게 직접 낸 돈도 제10조의3 제1항의 정의('임대인, 임차인에게' 지급하는 대가)상 권리금일 수 있지만, 그 반환 여부는 제10조의4가 아니라 당사자 사이의 반환 약정 등으로 따로 따집니다.

권리금 회수 기회는 어떻게 되나요?

권리금 회수 기회는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항이 정한 기간과 행위로 보호됩니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래 네 행위 중 어느 하나를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다. 이 조문은 방해를 금지하는 규정이지 권리금 액수를 보장하는 규정이 아니며, 신규임차인을 찾아 주선하는 일은 임차인의 몫입니다.

임대인이 책임을 벗는 경로는 세 갈래입니다. 첫째, 제10조의4 제1항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실(1호), 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(4호) 등이 대표적입니다. 둘째, 같은 조 제2항의 간주 사유입니다. 셋째, 제10조의5의 적용 제외입니다.

임차인에게도 의무가 있습니다. 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

권리금을 받지 못하면 어떻게 되나요?

임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면 상가임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 요건은 방해행위와 손해 발생입니다. 거절형(제1항 제4호)에서는 '정당한 사유 없이'가 따로 다투어집니다.

배상액에는 상한이 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 아래는 권리금 회수방해 분쟁에서 임대인이 자주 하는 말과 판정입니다.

임대인: "새로 들어올 사람한테는 월세를 훨씬 더 받아야겠어요."

임대인: "그 자리는 이제 제가 직접 쓸 겁니다."

임대인: "그 사람은 월세 낼 능력이 없어 보여요."

권리금소송판례 가운데 대법원 판결에는, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인과 계약할 뜻이 없음을 확정적으로 밝혔다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위로 볼 수 있다는 취지가 있습니다. 다만 거절의 정도는 기록으로 따져지므로 사안마다 달라질 수 있습니다.

권리금을 돌려받으려면 어떻게 해야 하나요?

권리금을 돌려받으려면 정확히는 권리금을 받지 못한 손해를 임대인에게 배상받는 절차를 밟아야 하고, 보통 증거 정리, 내용증명, 소장 제출 순서로 진행합니다.

1. 증거 정리 주선 기록, 권리금 계약서나 합의 문자, 임대인에게 건넨 신규임차인 정보, 거절 기록을 날짜순으로 모읍니다.
2. 내용증명 방해 사실과 손해배상 의사를 정리해 보냅니다.
3. 소장 제출 임대인을 상대로 제10조의4 제3항의 손해배상을 청구하고, 필요하면 가압류 같은 보전처분을 함께 검토합니다.
4. 감정·변론 종료 당시 권리금을 감정평가로 다투는 것이 보통이며, 조정이나 판결로 마무리됩니다.

제10조의4 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 내용증명은 민법상 최고에 해당할 수 있을 뿐입니다. 민법 제174조는 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정합니다.

권리금은 어떻게 책정되나요?

권리금은 법이 정한 공식으로 책정되지 않고, 권리금 계약의 당사자인 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 합의해 정합니다. 합의의 재료는 제10조의3 제1항이 예시한 유형ㆍ무형의 재산적 가치이며, 증거는 세 블록으로 나눠 모으면 편합니다.

배상 상한에 쓰이는 종료 당시 권리금은 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 그 결과를 어떻게 반영할지는 법원이 판단합니다. 국토교통부장관은 제10조의7에 따라 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있고, 제10조의6에 따라 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. 표준권리금계약서는 참고 자료일 뿐 강제 양식은 아닙니다.

권리금은 얼마나 줘야 하나요?

권리금을 얼마나 줘야 하는지는 법에 정해진 금액이 없고, 신규임차인이 되려는 자와 임차인이 합의한 금액이 권리금 계약의 금액이 됩니다. 권리금 소송에서 의미 있는 것은 그 합의 금액과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 배상의 상한이 된다는 구조입니다.

가상의 예로, 식당 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 주방설비·단골 거래처를 넘기는 권리금을 정했는데 임대인이 정당한 사유 없이 그와의 계약 체결을 거절했다고 해 봅니다. 식당 권리금 소송에서는 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 손해가 정해집니다.

손해액 증명이 어려운 경우를 위한 장치도 있습니다. 「민사소송법」 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 정합니다.

상가 권리금 소송기간과 소송 비용은 무엇이 좌우하나요?

상가 권리금 소송기간은 감정 여부, 임대인 항변의 수, 조정 성립 여부에 따라 달라집니다. 법도 권리금소송센터가 맡은 사건의 처리 기간은 평균 10~14개월입니다.

상가 권리금 소송 비용은 착수금, 인지대·송달료 같은 법원 비용, 감정료로 나뉩니다. 법도의 착수금은 300만원부터(VAT 별도)이고 감정료 등 실비는 별도이며, 법원 비용은 사건별로 안내합니다. 소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다(민사소송법 제98조).

권리금소송변호사를 고를 때는 상가임대차 분쟁과 감정 대응 경험을 확인합니다. 법도의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다.

권리금 소송, 내 사건은 어디쯤일까요?

권리금 소송 가능성은 아래 여섯 문항으로 먼저 가늠할 수 있습니다. 1·2·6번 중 하나라도 '아니오'라면 회수기회 보호 자체를 다시 따져야 하고, 3~5번에 '모르겠다'가 있다면 서류를 봐야 판단이 됩니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자를 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

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