상가 임대차 계약 갱신 방법, 통지문 작성·발송·도달 확인과 답변별 대응

먼저 확인할 갈림길은 세 가지입니다. 오늘이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 구간 안인지, 내 상가가 환산보증금 기준을 넘는지, 전체 임대차기간이 10년 안인지에 따라 상가 임대차 계약 갱신 방법과 적용 조문이 달라집니다.

상가 임대차 계약 갱신 방법, 세 가지 길부터 구분하세요

상가 임대차 계약이 갱신되는 길은 임차인의 계약갱신요구, 임대인이 통지를 하지 않아 생기는 법정갱신, 당사자 합의 재계약의 세 가지입니다. 근거 조문도 갱신 뒤의 기간과 조건도 다르므로 내가 어느 길 위에 있는지부터 정합니다.

상가 임대차 계약 갱신 요구권은 임차인이 먼저 움직여야 쓰는 권리이고, 법정갱신은 임대인이 기간 안에 움직이지 않았을 때의 결과입니다. 합의 재계약은 상가임대차계약기간과 차임을 다시 정하는 길입니다.

상가 임대차 계약 갱신 방법을 고를 때 먼저 볼 것은 날짜입니다. 구간 안이라면 임차인이 주도권을 쥐고, 구간이 지났다면 임대인이 그 안에 무엇을 통지했는지가 결론을 가릅니다.

상가임대차 계약갱신 요구 기간, 만료일에서 거꾸로 세는 법

상가임대차 계약갱신 요구 기간은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지입니다(상가임대차법 제10조①). 현재 계약의 만료일을 확정한 뒤 달력에서 거꾸로 6개월과 1개월을 세어 구간을 표시합니다.

중간에 기간을 바꿔 재계약했거나 법정갱신된 채로 시간이 흘렀다면, 지금 계약의 만료일부터 정리해야 구간 계산이 어긋나지 않습니다.

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   만료 6개월 전보다 앞선 시기아직 구간이 열리지 않았습니다. 기간 밖 요구로 평가될 여지가 있어 구간이 열린 뒤 다시 보내는 편이 안전합니다.
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   만료 6개월 전부터 1개월 전까지통지문이 이 구간 안에 임대인에게 도달하도록 일정을 잡습니다.
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   만료 1개월 전부터 만료일까지구간이 지났으므로, 임대인이 구간 안에 거절·조건 변경 통지를 했는지부터 확인합니다.
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   만료 이후임대인 통지가 없었다면 법정갱신(제10조④)을, 환산보증금 초과 상가라면 민법 제639조 묵시의 갱신 요건을 따져 봅니다.

가상의 예로, 만료일이 내년 6월 말이라면 대략 올해 12월 말 무렵부터 내년 5월 말 무렵까지가 갱신요구 구간입니다. 첫날과 마지막 날은 하루 단위로 달라질 수 있으니 구간 한가운데에 도달하도록 여유 있게 보냅니다.

상가임대차 계약갱신요구 방법, 통지문 작성부터 도달 확인까지

상가임대차 계약갱신요구 방법에 법이 정한 서식은 없지만, 갱신요구는 상대방이 있는 의사표시이므로 임대인에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 그래서 상가 임대차 계약 갱신 방법의 핵심은 언제 도착했는지를 나중에 증명할 수 있는 방식으로 보내는 데 있습니다.

통화나 구두 약속만으로는 임대인이 들은 적이 없다고 할 때 반박할 자료가 마땅치 않습니다. 그래서 실무에서는 상가임대차 계약 갱신 내용증명을 기본으로 삼고 같은 내용을 문자로도 보내 둡니다.

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   작성목적물, 계약일, 임대차기간, 갱신요구 의사, 발신일을 사실 위주로 적습니다.
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   발송내용증명 우편으로 보내되, 등기부와 계약서의 임대인 주소가 다르면 두 곳 모두로 보냅니다.
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   도달 확인배달 결과를 조회해 수령일과 수령인을 기록하고, 반송되면 구간 안에 다시 보냅니다.
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   보관통지문 사본, 영수증, 배달 결과, 문자 캡처, 이후 임대인 답변을 한 묶음으로 보관합니다.

예시 문구가 법률 효과를 약속하지는 않습니다. 계약 중 차임을 조정했거나 특약이 있다면 현 임대차의 조건을 문장 안에서 특정해 둡니다.

임대인이 거절할 때, 상가임대차 계약 갱신 거절 조건 8가지

상가임대차 계약 갱신 거절 조건은 상가임대차법 제10조① 단서 1~8호에 열거된 사유입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 갱신요구를 거절하지 못하고 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 "그러하지 아니하다"는 구조이므로, 거절 통지를 받으면 임대인이 든 이유가 몇 호에 해당하는지부터 대조합니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 가~다목 사유(계약 당시 계획의 구체적 고지와 이행, 안전사고 우려, 다른 법령)로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인이 자주 내세우는 말을 각 호와 대조해 봅니다.

임대인: 지난해 월세가 몇 번 늦었으니 이번 갱신은 없습니다.

판정 1호의 요건은 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록' 연체한 사실입니다. 늦게 낸 횟수가 아니라 연체액이 3기분에 이른 적이 있는지를 장부와 이체 내역으로 따져야 합니다.

임대인: 제가 직접 장사하려고 하니 갱신은 어렵습니다.

판정 임대인이 직접 쓰겠다는 사정은 1~8호에 열거된 사유가 아니어서, 그 이유만으로 정당한 거절 사유로 보기는 어렵습니다.

임대인: 서로 사이가 나빠져서 더는 같이 못 하겠습니다.

판정 감정적 갈등만으로 8호의 '임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'가 된다고 단정할 수 없습니다. 임차인의 의무 위반이 현저한지 등 구체적 사정을 따져 판단되는 영역입니다.

거절 사유가 각 호에 해당하지 않는다고 판단되면, 갱신요구가 기간 안에 도달했고 제10조① 각 호의 사유가 없다는 답변을 내용증명으로 남겨 둡니다. 나중에 갱신이나 권리금 회수를 다툴 때 시간 순서를 보여 주는 기록이 됩니다.

임대인이 든 거절 이유가 몇 호에 해당하는지는 계약서·통지문·차임 장부를 함께 보아야 정확히 판단됩니다. 서류를 보며 확인하고 싶다면 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하세요.

상가임대차계약 갱신 증액, 어디까지 올릴 수 있나요?

상가임대차계약 갱신 증액은 내 상가가 환산보증금 기준 이하인지 초과인지에 따라 적용 조문이 달라집니다. 상가임대차법 제10조③은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보면서, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 환산보증금의 환산 비율과 기준 금액은 대통령령에서 정합니다(제2조①②).

어느 쪽이든 임대인이 요구한 액수가 그대로 정해지는 것은 아닙니다. 합의가 되지 않으면 증액이 상당한지, 한도 안인지를 따지게 되고, 그사이 기존 차임을 빠짐없이 내는 것이 1호 연체 문제를 피하는 기본입니다.

아무 통지가 없었다면, 법정갱신과 묵시의 갱신은 어떻게 다른가요?

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았다면, 임대차기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(상가임대차법 제10조④). 법정갱신의 존속기간은 1년이고, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(⑤).

환산보증금을 초과하는 상가는 사정이 다릅니다. 제2조③이 초과 상가에 적용하는 조문으로 열거한 것에 제10조④⑤가 없으므로 법정갱신은 적용되지 않고, 민법 제639조①의 묵시의 갱신 요건으로 판단합니다.

10년을 넘긴 상가의 법정갱신도 자주 문제 됩니다. 대법원 판결은 제10조②의 10년 제한이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 관한 것이고 제10조④의 법정갱신에는 적용되지 않는다는 취지입니다. 따라서 10년이 지난 상가도 법정갱신 여지가 있지만, 결론은 계약 경과에 따라 달라질 수 있습니다.

갱신과 권리금은 어떻게 연결되나요?

상가임대차법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고, 단서에서 제10조① 각 호의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

갱신요구권을 다 쓴 상가라도 권리금 회수기회 보호가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간 10년이 지나 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 취지입니다. 권리금소송으로 갈지는 방해행위와 손해 발생을 따로 따져 정합니다.

만료 6개월 전 무렵은 갱신과 권리금 회수라는 두 선택이 겹치는 시점이므로, 갱신요구 통지와 신규임차인 주선 계획을 같은 달력 위에 놓고 정리해 둡니다.

상가 임대차 계약 갱신, 자주 묻는 질문