상가 권리금 복비 계산 방법, 거래를 나눠 세는 4단계와 무산·과다 청구 대처

상가 권리금 복비 계산 방법, 왜 두 가지로 나눠 계산하나요?

상가 권리금 복비 계산 방법의 첫 단추는 하나의 복비를 성격이 다른 두 보수로 나눠 보는 것입니다. 가게를 넘길 때 공인중개사가 하는 일에는 보통 두 가지가 겹쳐 있습니다. 하나는 임대인과 신규임차인 사이의 새 임대차계약을 알선하는 일이고, 다른 하나는 기존 임차인과 신규임차인 사이의 권리금 계약을 알선하는 일입니다.

임대차 알선은 「공인중개사법」이 정한 중개에 해당합니다. 같은 법 제2조 제1호는 중개를 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로 정의하고, 제3조는 중개대상물을 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건으로 정합니다. 상가건물의 임대차는 이 틀 안에 들어가므로 같은 법 제32조의 중개보수 규정을 따릅니다.

권리금은 사정이 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 대법원 판결은 이런 영업시설·비품 같은 유형물이나 거래처·신용 같은 무형의 재산적 가치가 공인중개사법상 중개대상물에 해당하지 않는다는 취지입니다. 그 결과 권리금 알선 보수는 법정 한도가 아니라 당사자 약정으로 정해지는 구조로 보는 것이 일반적이지만, 거래 모습에 따라 판단이 달라질 여지는 남아 있습니다.

상가 권리금 복비 계산 방법 4단계 한눈에 보기

1단계 거래 나누기, 한 장의 청구서를 세 줄로 펼치기

1단계는 청구서나 견적 메모에 섞여 있는 거래를 임대차, 권리금, 시설 매매의 세 줄로 펼치는 일입니다. 권리금 거래에는 새 임대차계약과 권리금 계약이 함께 움직이고, 때로는 집기나 설비를 따로 사고파는 약정이 붙습니다. 줄마다 당사자와 근거가 달라서 보수를 정하는 방식도 달라집니다.

상가임대차법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 권리금 계약의 당사자는 기존 임차인과 신규임차인이고 임대인은 당사자가 아닙니다. 반대로 새 임대차계약의 당사자는 보통 임대인과 신규임차인이어서, 가게를 넘기는 기존 임차인은 새 임대차의 거래당사자가 아닌 경우가 많습니다.

세 줄로 나누면 기존 임차인이 실제로 부담할 몫이 어디인지 보이기 시작합니다. 기존 임차인이 신규임차인을 찾아 달라고 의뢰했다면 권리금 알선 약정의 당사자가 될 가능성이 크고, 새 임대차계약의 중개보수는 그 계약의 중개를 의뢰한 사람과의 관계에서 정해지는 것이 기본 구조입니다. 누가 무엇을 의뢰했는지는 문자와 의뢰 경위에 따라 달라지므로 의뢰 당시 대화를 지우지 말고 남겨 두세요.

2·3단계 임대차 중개보수, 거래금액과 국토교통부령 범위 확인

임대차 부분의 상가 권리금 복비 계산 방법은 거래금액을 정한 뒤 국토교통부령이 정한 범위를 확인하는 두 단계로 진행합니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하고, 같은 조 제4항은 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 규정합니다. 상가는 주택 외의 중개대상물이므로 시·도 조례가 아니라 국토교통부령이 기준이 됩니다.

2단계 거래금액 정하기에서 가장 많이 엇갈리는 곳은 보증금과 차임이 함께 있는 경우입니다. 보증금과 차임을 어떤 방식으로 합쳐 거래금액으로 볼지는 국토교통부령이 정해 두고 있으므로, 계산기의 거래금액 칸에 보증금만 들어갔는지, 차임이 어떤 방식으로 반영됐는지부터 확인해야 합니다. 개정으로 바뀔 수 있는 배수나 요율 숫자는 의뢰 당시의 현행 규정으로 직접 대조하세요.

3단계는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 보수를 협의하는 단계입니다. 범위의 상한은 받을 수 있는 최대치일 뿐 반드시 그만큼 내야 한다는 뜻이 아니므로, 협의한 보수와 그 계산 근거를 서면에 남겨 두는 것이 좋습니다.

실비는 보수와 별개로 받을 수 있는 항목입니다. 공인중개사법 제32조 제2항은 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 "제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다"고 정합니다. 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 한 규정입니다. 청구서에 실비가 따로 있다면 어떤 확인이나 보장에 든 비용인지 항목 이름을 물어보면 됩니다.

4단계 권리금 알선 보수, 서면으로 정할 다섯 칸

권리금 알선 보수는 대법원 판결 취지상 법정 계산식보다 당사자 약정으로 계산하는 것이 일반적입니다. 권리금 복비 계산의 마지막 단계는 숫자를 구하기보다 약정의 빈칸을 채우는 일입니다. 정액으로 할지 권리금 대비 비율로 할지, 언제 지급할지, 계약이 깨지면 어떻게 할지를 미리 정하지 않으면 거래가 끝난 뒤 다툼이 생기기 쉽습니다.

비율로 정할 때는 기준이 되는 권리금을 어디까지로 볼지 함께 적어야 합니다. 권리금 계약서에 시설 대금이나 재고 대금이 따로 적혀 있으면 그 금액까지 비율 계산에 넣는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

기존 임차인은 권리금 계약서와 알선 약정서를 같은 날 나란히 놓고 서명하는 것이 안전합니다. 권리금 계약서에 새 임대차가 체결되지 않으면 계약을 어떻게 처리하는지가 적혀 있다면, 알선 약정서의 무산 조항도 그 내용과 어긋나지 않게 맞춰 두어야 앞뒤가 맞습니다.

계약이 깨지면 이미 낸 복비는 돌려받을 수 있나요?

계약이 깨졌을 때 복비를 돌려받을 수 있는지는 어느 보수인지와 깨진 원인이 무엇인지에 따라 갈립니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못하도록 정합니다. 이 단서는 임대차 중개보수에 적용되는 법정 원칙입니다.

권리금 알선 보수에 같은 원칙이 그대로 적용되는지는 약정 내용과 판례 영역의 문제라 단정하기 어렵습니다. 알선 약정서에 무산 시 처리 조항이 있으면 그 조항이 먼저 기준이 되고, 조항이 없다면 무산 경위와 중개사의 관여 정도를 함께 따져 보아야 합니다.

상가권리금복비계산기 결과를 그대로 믿어도 되나요?

상가권리금복비계산기 결과는 참고용 출발점일 뿐 그대로 청구 금액이 되지는 않습니다. 계산기는 임대차 거래금액을 넣으면 국토교통부령 범위의 상한을 보여 주는 방식이 많아서, 권리금 알선 보수처럼 약정으로 정하는 부분은 계산에서 빠지거나 임의의 비율을 가정합니다. 계산기 결과와 실제 청구액이 다르다면 어느 줄에서 차이가 났는지부터 나눠 봐야 합니다.

한 금액으로 뭉뚱그려 청구받았다면 확인할 점은 세 가지입니다. 첫째, 임대차 중개보수 부분이 국토교통부령 범위 안에 있는지입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사등이 "사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위"를 금지행위로 정합니다. 둘째, 권리금 알선 보수라는 이름이 실제로는 임대차 중개의 대가를 나눠 받은 것이 아닌지입니다. 셋째, 약정 보수가 지나치게 많다면 감액을 다툴 수 있는지인데, 이 부분은 판례 영역이라 사안별로 결론이 달라질 수 있습니다.

• 청구서에 임대차 중개보수와 권리금 알선 보수가 나뉘어 적혀 있다
• 임대차 거래금액을 어떻게 계산했는지 설명을 들었다
• 권리금 알선 보수의 산정 방식(정액·비율)이 서면에 있다
• 실비가 있다면 어떤 확인에 든 비용인지 항목 이름이 적혀 있다
• 지급 시점과 무산 시 처리가 정해져 있다

체크하지 못한 칸이 두 개 이상이라면 지급 전에 서면 설명을 요청하는 것이 좋습니다. 이미 지급했다면 계좌 이체 내역과 청구 문자, 약정서를 한곳에 모아 두면 반환이나 감액을 논의하는 출발점이 됩니다.

복비 영수증과 세금, 권리금소송에서 복비를 볼 때

복비 영수증은 임대차 중개보수와 권리금 알선 보수를 나눠 받아 두는 것이 좋습니다. 두 보수의 근거가 다르기 때문에 증빙이 한 장으로 묶여 있으면, 나중에 어느 부분이 법정 범위를 넘었는지, 어느 부분이 약정 보수였는지 설명하기 어려워집니다.

부가가치세가 별도로 붙는지, 어떤 증빙을 받아야 하는지, 비용으로 처리할 수 있는지는 중개사무소의 사업자 유형과 거래 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 세금 문제는 단정하지 말고 세무 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

임대인의 방해로 권리금을 받지 못해 권리금소송을 검토할 때도 복비 정리가 필요합니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상할 책임을 정하면서, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 둡니다. 이미 낸 복비를 손해로 더 청구할 수 있는지는 이 상한과의 관계와 지출 경위에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 같은 조 제4항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 복비 청구서와 권리금 계약서, 임대차계약서를 나란히 놓고 보면 소송에 쓸 자료와 따로 정리할 자료가 구분됩니다.

상가 권리금 복비 계산 방법, 자주 묻는 질문