임차인 권리금 보호 방법, 법·행동·증거 세 겹으로 지키는 점검 순서

임차인 권리금 보호 방법을 찾는 분들이 가장 많이 놓치는 점은 보호가 저절로 생기지 않는다는 사실입니다. 법은 권리금을 대신 돌려주는 제도가 아니라, 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받을 기회를 임대인이 방해하지 못하게 막는 구조입니다. 같은 법 아래에서도 임차인이 무엇을 했고 무엇을 남겼는지에 따라 결과가 갈립니다.

임차인 권리금 보호 방법, 법이 정한 보호는 어디까지인가요?

임차인 권리금 보호 방법의 법적 근거는 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4이고, 그 내용은 권리금 보장이 아니라 권리금 회수 방해 금지입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 법이 정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다.

법이 말하는 권리금은 제10조의3 제1항에 정의되어 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 다섯 요소는 '등'으로 끝나는 예시라서 여기에 꼭 맞지 않는 가치도 권리금에 들어갈 수 있습니다.

보호 대상인 권리금 계약은 제10조의3 제2항에서 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의됩니다. 회수기회 보호에서 말하는 권리금은 건물주에게 돌려받는 돈이 아니라 다음 임차인이 되려는 자에게서 받는 돈이고, 건물주는 그 거래를 막지 말아야 할 의무를 지는 위치에 있습니다.

보호를 받지 못하는 상가가 있나요? 적용 제외부터 확인

권리금 회수기회 보호는 모든 상가에 적용되지는 않으며, 제10조의5에 해당하는 상가건물 임대차에는 제10조의4가 적용되지 아니합니다. 하나는 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우인데, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장은 제외됩니다. 다른 하나는 임대차 목적물이 국유재산 또는 공유재산인 경우입니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가라고 해서 권리금 보호에서 빠지지는 않습니다. 제2조 제3항은 기준 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조의2부터 제10조의9까지 등을 적용한다고 정하고 있어 제10조의4도 적용됩니다. 다만 그 항에 열거되지 않은 규정은 초과 상가에 적용되지 않습니다.

건물주가 바뀐 경우도 이 단계에서 함께 봅니다. 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 하고, 제2항은 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 권리금 보호의무의 승계 범위는 사안에 따라 달리 볼 수 있습니다.

보호를 스스로 잃는 행동은 무엇인가요? 3기 연체·무단 전대 자가점검

임차인 권리금 보호 방법의 두 번째 겹은 보호를 잃지 않는 것이며, 제10조의4 제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 갱신 거절 사유 목록이 그대로 권리금 보호의 예외가 되므로 임차인 쪽 기록부터 점검합니다.

• 1호임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우점검: 계약 기간 전체의 차임 이체 내역을 월별로 펼쳐 밀린 금액이 3기분에 이른 적이 있는지
• 2호임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우점검: 계약 당시 제출한 서류와 설명한 내용
• 3호서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우점검: 퇴거 합의서에 보상 조항이 있는지
• 4호임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우점검: 숍인숍·일부 공간 재임대 여부와 동의 기록
• 5호임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우점검: 공사·철거 과정의 훼손 시비
• 8호그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우점검: 해당 여부는 사안별 판단이라 단정하기 어려움

1호는 연체한 '사실이 있는 경우'라고 적혀 있어, 지금은 밀린 돈을 모두 냈더라도 과거 기록이 거론될 수 있습니다. 숍인숍이나 매대 일부를 다른 사람에게 내준 경우가 4호의 전대에 해당하는지는 사안별로 다퉈질 수 있으므로, 임대인 동의를 받았다는 문자나 서면을 찾아 두는 것이 좋습니다.

종료 6개월 전부터 임차인이 할 일: 주선과 정보 제공

임차인 권리금 보호 방법의 실무 핵심은 종료일에서 거꾸로 세는 달력입니다. 제10조의4 제1항의 6개월은 임대인의 방해행위가 문제 되는 기간이지 권리금 계약을 그 안에 맺어야 한다는 요건은 아니지만, 신규임차인을 주선하고 임대인의 반응을 받아 두는 일은 이 기간 안에서 이뤄져야 의미가 큽니다. 임대차가 끝난 뒤에 주선을 시작하면 방해 금지 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다.

제10조의4 제5항은 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 소개 문자나 내용증명에 정보 제공 문장을 함께 넣어 두는 것이 안전합니다.

임대인의 방해 4가지와 법이 정당한 사유로 보는 4가지

제10조의4 제1항이 금지하는 방해 행위는 네 가지이고, 네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위입니다.

'정당한 사유 없이'라는 요건은 4호에만 붙어 있습니다. 제10조의4 제2항은 아래 네 경우에 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정합니다.

네 경우는 정당한 사유가 있는 것으로 '보는' 규정이어서 해당하면 4호 거절로 다투기 어렵습니다. 반대로 제2항에 없는 이유를 임대인이 내세운 경우 그 이유가 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 달라질 수 있어, 거절 문자의 표현을 그대로 보관해 두는 것이 중요합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·이체 내역·문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

거절당했을 때 증거를 남기는 순서

임차인 권리금 보호 방법의 세 번째 겹은 기록이며, 거절을 당한 직후 시간 순서대로 증거를 정리해 두면 소송에서 사실관계를 설명하기가 훨씬 쉬워집니다. 증거는 누가, 언제, 무엇을 이유로 거절했는지가 드러나야 의미가 있습니다.

1. 거절 문자 원본

   원본 대화방을 지우지 말고 날짜·발신자가 보이게 저장합니다.

2. 통화 메모

   통화 일시, 상대, 들은 거절 이유를 그날 바로 적어 둡니다.

3. 신규임차인 확인서

   권리금 조건, 임대인을 만난 날, 들은 거절 이유를 적은 확인서를 받습니다.

4. 권리금 계약서

   계약서나 합의 문서 사본과 정보 제공 내역을 함께 묶어 둡니다.

5. 내용증명

   주선 사실, 정보 제공, 거절 경위, 재검토 요청을 적어 보냅니다.

거절 이유는 시간이 지나며 바뀌기도 하므로 처음 들은 이유와 나중에 내세운 이유를 따로 정리해 두면 제10조의4 제2항의 간주 사유에 해당하는지, 4호의 정당한 사유가 없는 거절인지를 판단할 때 도움이 됩니다.

임차인 권리금반환은 임대인에게 청구하나요? 권리금소송으로 이어질 때

임차인 권리금반환은 원칙적으로 임대인에게 권리금을 돌려 달라고 청구하는 구조가 아니라, 제10조의4 제3항에 따라 방해로 생긴 손해의 배상을 청구하는 구조입니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임이 생기고, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

임대인과 따로 권리금 반환 약정을 했거나 임대인에게 권리금을 직접 지급한 경우 등은 별도의 근거가 문제 될 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 권리금소송에서 종료 당시 권리금은 감정평가로 다투는 경우가 많고, 손해액을 어떻게 판단할지는 사안마다 달라질 수 있습니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항). 종료일 기준으로 남은 기간을 계산해 두어야 합니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 소송을 고민하기 전에 세 겹 가운데 비어 있는 곳부터 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문