권리금소송 요건 7가지,
하나라도 어긋나면 결과가 달라집니다
권리금소송은 '억울하면 이기는 소송'이 아닙니다. 법이 정한 요건을 갖추고, 임대인의 방해행위를 증거로 입증했을 때 이기는 소송입니다. 아래 7가지를 한 칸씩 스스로 점검해 보세요.
근거: 2015.05.13. 개정 상가건물임대차보호법 제10조의4각 카드의 체크 표시를 '내 경우에도 해당되는가'로 읽어 보세요. 애매하면 그 칸이 바로 상담이 필요한 지점입니다.
대형마트·백화점 안 매장이 아닐 것
내 상가가 대규모점포·준대규모점포의 일부(대형마트·백화점·쇼핑센터 등에 입점한 매장)라면 권리금 회수기회 보호에서 제외됩니다. 다만 전통시장은 보호 대상에 포함됩니다.
내 매장은 독립 상가인가, 대형 유통점포 안인가?국가·공공 소유 건물이 아닐 것
건물이 국유재산·공유재산인 경우에도 이 보호 규정은 적용되지 않습니다. 등기부등본으로 소유 주체를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
임대인이 개인·법인인가, 국가·지자체인가?사업자등록을 했을 것
상가건물임대차보호법의 보호를 받으려면 사업자등록이 전제입니다. 실제로 영업하며 등록을 갖춘 임차인이 대상입니다.
사업자등록증을 지금 바로 꺼낼 수 있는가?차임 연체 등 의무를 성실히 지켰을 것
상가 임차인이 3기(3개월분) 이상 차임을 연체했거나 거짓·부정한 방법으로 임차한 사실이 있으면 보호를 받기 어렵습니다. 권리금은 상가 문제이므로 기준은 주택의 2기가 아니라 상가 3기입니다.
밀린 월세가 3개월분 이상 쌓인 적이 있는가?만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선할 것
임대인의 방해금지의무는 임대차 만료 6개월 전부터 종료 시까지 적용됩니다. 이 기간 안에 새 임차인을 직접 구해 임대인에게 주선한 사실이 있어야 방해행위를 문제 삼을 수 있습니다. 주선한 기록(문자·메일)을 남겨두는 것이 결정적입니다.
새 임차인을 구해 임대인에게 통지한 기록이 있는가?종료일부터 3년이 지나지 않았을 것
손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 소멸합니다. 기산점은 방해받은 날이 아니라 임대차 종료일입니다. 이미 가게를 비웠더라도 3년이 지나지 않았다면 아직 소송이 가능합니다.
가게를 나온 지(계약이 끝난 지) 몇 년이 지났는가?임대인의 방해행위가 있을 것
가장 핵심입니다. 임대인이 제10조의4 제1항의 네 가지 방해행위 중 하나를 했어야 합니다.
여기서 흔한 오해가 있습니다. "권리금 전액을 무조건 받는다"가 아닙니다.
7칸 중 하나라도 '애매하다'면, 그 칸이 소송의 승부처입니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면 소송 가능 여부부터 정확히 짚어드립니다.
먼저 걸러지는 두 가지 예외를 주의하세요
대규모점포·준대규모점포의 일부(대형마트·백화점 등에 입점한 매장)와 국가·공공 소유 건물은 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않습니다. 다른 6가지 요건을 모두 갖추었더라도 이 예외에 걸리면 결론이 달라집니다.
다만 전통시장은 보호 대상에 포함되고, 개별 건물의 성격은 등기부·현황에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. "내 경우가 예외인지"부터 확인하는 것이 순서입니다.
소멸시효 3년, 시계는 지금도 돌고 있습니다.
남은 시간이 얼마인지가 곧 상담 사유입니다.
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