3년의 시계, 어디서부터 도는가

권리금을 못 받고 가게를 비운 분들이 가장 많이 하는 오해가 있습니다. "임대인이 신규임차인을 거절했던 그 날, 혹은 계약이 틀어졌던 그 날부터 3년"이라고 생각하는 것입니다. 여기서 계산이 어긋나면, 아직 남아 있는 권리를 스스로 포기하는 결과가 됩니다.

법이 정한 출발점은 명확합니다. 기산점은 '임대차가 종료한 날'입니다. 임대차 계약이 끝난 그 날을 0일로 두고, 거기서부터 3년을 셉니다.

가장 흔한 오해를 바로잡습니다

이 한 가지 차이가 결과를 완전히 바꿉니다. 방해받은 시점과 임대차가 실제 종료된 시점 사이에는 몇 달, 때로는 그 이상의 간격이 생기기도 합니다. 스스로 "늦었다"고 단정하기 전에, 종료일 기준으로 다시 계산해봐야 하는 이유입니다.

이런 분들, 아직 늦지 않았을 수 있습니다

소송이 가능하려면 시효만으로 끝이 아닙니다

소멸시효 3년은 권리금소송의 여러 요건 중 하나입니다. 종료일부터 3년 안에 있다는 것은 '문이 열려 있다'는 뜻일 뿐, 그것만으로 승소가 보장되는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법이 정한 다른 요건들도 함께 갖춰야 합니다.

대표적으로 계약만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선했는지, 차임을 3기(3개월분) 이상 연체한 사실이 없는지, 사업자등록을 갖췄는지, 그리고 무엇보다 임대인의 방해행위가 있었는지가 핵심입니다. 임대인의 방해행위는 제10조의4 제1항이 네 가지로 정하고 있습니다.

여기서 짚어둘 점이 있습니다. 권리금은 원래 신규임차인에게서 받는 돈입니다. 임대인이 그 회수를 방해했을 때, 임대인에게 청구하는 것은 권리금 자체가 아니라 손해배상입니다. 그 배상액에도 상한이 있습니다.

얼마를 받을 수 있나요?

손해배상액의 상한은 ① 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 ② 임대차 종료 당시의 권리금(법원 감정평가로 산정) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). "권리금 전액을 무조건 다 받는다"가 아니라, 두 금액 중 낮은 쪽이 한도라는 구조입니다. 그래서 정확한 예상 배상액은 계약서와 감정 요소를 함께 봐야 가늠할 수 있습니다.

엄정숙 변호사(부동산·민사법 전문변호사, 공인중개사)는 2010년부터 15년 넘게 부동산·임대차 분쟁을 다뤄 왔으며, 한국경제 '아하! 부동산 법률'에 관련 칼럼을 정기 연재하고 있습니다.

지금 해야 할 단 하나

복잡한 계산은 뒤로 미뤄도 됩니다. 먼저 임대차가 언제 끝났는지 그 날짜 하나만 확인하세요. 종료일이 정해지면, 3년의 시계가 어디쯤 와 있는지가 보입니다. 남은 날짜가 곧 당신이 선택할 수 있는 폭입니다.

계약만료가 다가올수록, 혹은 종료일부터 시간이 흐를수록 선택지는 줄어듭니다. 당신의 종료일·주선 시점·임대인의 거절 방식·확보한 증거에 따라 소송 가능 여부와 배상액이 완전히 달라지므로, 상황을 한 번 정리해 듣는 것만으로도 방향이 잡힙니다. 무료 온라인 상담과 상세한 비용·선임절차 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.