전대차 상가의 삼각 구조부터 이해해야 합니다

전대차란 임차인이 자신이 빌린 상가를 다시 제3자에게 빌려주는 계약입니다. 흔히 전전세라고도 부릅니다. 이때 건물주를 임대인, 원래 임차인을 전대인, 다시 빌려 들어온 사람을 전차인이라고 합니다. 임대인과 전대인 사이에는 원 임대차계약이, 전대인과 전차인 사이에는 전대차계약이 각각 존재하며, 임대인과 전차인 사이에는 원칙적으로 직접적인 계약관계가 없습니다.

권리금 분쟁에서 이 구조가 중요한 이유는, 상가건물임대차보호법 제10조의4가 "임대인은 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다"고 규정하여 보호의 상대방을 임대인, 보호의 주체를 임차인으로 정하고 있기 때문입니다. 전차인은 임대인에 대한 관계에서 이 조항이 말하는 임차인이 아니므로, 임대인이 신규 세입자와의 계약을 거절해도 전차인이 임대인을 상대로 곧바로 권리금 손해배상을 청구하기는 어렵다는 것이 원칙적인 법리입니다.

다만 이것이 전차인의 권리금이 언제나 보호받지 못한다는 뜻은 아닙니다. 임대인의 동의가 있었는지, 전대차계약의 내용이 어떠한지, 임대인이 전대차 관계에 사실상 어떻게 관여해 왔는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 계약 구조를 정확히 분석하는 것이 우선입니다.

민법 제629조 — 임대인 동의 없는 전대는 해지 사유입니다

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 임대인 동의 없는 이른바 무단전대 상태라면, 임대인은 원 임대차계약을 해지할 수 있고, 원 임대차가 해지되면 전대차도 그 기반을 잃습니다. 전차인은 임대인에게 점유를 대항할 수 없어 명도 대상이 되고, 투자한 권리금과 시설비를 회수할 길이 사실상 막히게 됩니다.

실무에서 안타까운 사례가 바로 이 지점에서 발생합니다. 전차인이 전대인에게 권리금을 지급하고 들어왔는데, 나중에 알고 보니 임대인 동의가 없었던 경우입니다. 임대인이 해지권을 행사하면 전차인은 임대인에 대해서는 권리금 보호를 주장할 지위가 없고, 전대인을 상대로 전대차계약상 채무불이행이나 손해배상을 다투는 수밖에 없는 경우가 많습니다. 전대인의 자력이 부족하면 실제 회수는 더욱 어려워집니다.

임대인 동의가 있는 전대차 — 권리금 회수는 이렇게 설계합니다

보호의 통로는 전대인을 거쳐 갑니다

임대인의 동의를 받은 적법한 전대차라 하더라도, 전차인이 임대인에게 제10조의4를 직접 주장하기 어렵다는 원칙은 달라지지 않습니다. 그러나 적법한 전대차에서는 권리금 회수의 통로를 설계할 수 있습니다. 원 임대차의 임차인인 전대인은 임대인에 대하여 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 있는 지위에 있으므로, 전대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 주선하는 구조를 만들면, 그 신규임차인으로부터 받는 권리금을 전대인과 전차인 사이의 정산 약정으로 전차인에게 귀속시킬 수 있습니다.

따라서 전차인 입장에서는 전대차계약을 체결할 때부터 권리금 정산 조항을 명확히 두는 것이 중요합니다. 전대차 종료 시 신규 세입자 주선의 주체, 권리금 수령·배분 방법, 전대인이 협조하지 않을 경우의 손해배상 약정 등을 계약서에 담아 두면, 전대인을 통한 간접적 보호 구조가 실효성을 갖게 됩니다.

동의 여부에 따른 전차인의 지위 비교

전대인(원래 임차인)의 입장 — 이중의 책임을 관리해야 합니다

전대인은 임대인에 대해서는 임차인이고, 전차인에 대해서는 임대인의 지위에 서는 이중적 위치에 있습니다. 전대인이 전차인으로부터 권리금을 받고 상가를 넘겼는데 임대인 동의를 받지 못해 전대차가 무너지면, 전차인으로부터 손해배상 청구를 받을 수 있습니다. 반대로 원 임대차 종료가 다가오는데 전차인 문제를 정리하지 않으면, 임대인에 대한 원상회복·명도 의무와 전차인에 대한 계약상 의무가 충돌하게 됩니다.

전대인이 자신의 권리금을 회수하려는 경우에는 원 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 주선해야 하며, 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 등 방해행위를 하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정평가 권리금 중 낮은 금액이고, 청구권은 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸립니다. 전대차가 끼어 있는 사안일수록 주선의 주체와 시점을 명확히 해 두어야 이 권리를 온전히 행사할 수 있습니다.

전대차 권리금 분쟁 대응 체크리스트

1. 원 임대차계약서와 전대차계약서를 모두 확보하여 계약 당사자·기간·특약을 대조한다.
2. 임대인의 전대 동의가 서면(동의서, 계약서 특약, 문자 등)으로 존재하는지 확인한다.
3. 동의가 없다면 지금이라도 임대인의 동의 또는 추인을 받을 수 있는지 교섭한다.
4. 원 임대차의 만기를 기준으로 종료 6개월 전~종료 시의 주선 기간을 달력에 표시한다.
5. 전대인·전차인 사이의 권리금 정산 약정을 서면으로 정비한다.
6. 임대인·전대인과의 협의 내용을 내용증명, 문자, 녹취로 남긴다.
7. 분쟁이 임박했다면 소멸시효(임대차 종료일부터 3년)를 넘기지 않도록 소송 시점을 계획한다.

자주 묻는 질문