왜 이 문제가 다투어졌는가 — 갱신요구권과 권리금의 관계

상가건물임대차보호법은 임차인에게 두 가지 축의 보호를 제공합니다. 하나는 계약갱신요구권입니다. 임차인은 전체 임대차기간이 10년(2018년 10월 16일 개정 전 계약에는 구법에 따라 5년)을 초과하지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 다른 하나는 2015년 5월 13일 신설된 제10조의4의 권리금 회수기회 보호입니다.

문제는 두 보호가 겹치는 지점이었습니다. 임대인들은 "갱신요구권이 소진된 임차인은 어차피 계약이 끝나는 사람이니, 권리금 회수까지 보호할 필요가 없다"고 주장했습니다. 실제로 하급심에서는 전체 임대차기간이 법정 한도를 넘긴 임차인에게 권리금 보호를 부정한 판결과 인정한 판결이 엇갈렸고, 장기 임차인들은 극심한 불안에 놓였습니다.

오래 장사한 임차인일수록 단골과 상권을 일군 기여가 크고, 그만큼 권리금도 큽니다. 그런데 "오래 했다는 이유"로 권리금 보호에서 밀려난다면, 성실하게 영업한 임차인이 가장 불리해지는 모순이 생깁니다. 이 쟁점을 정리한 것이 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 2017다225312 판결입니다.

대법원 전원합의체 2017다225312 판결의 요지

논리는 명쾌합니다. 갱신요구권은 "임차인 자신이 계속 영업할 권리"이고, 권리금 회수기회 보호는 "떠나는 임차인이 그동안 쌓은 영업가치를 신규임차인으로부터 회수할 기회"입니다. 목적과 보호 대상이 다르므로, 하나가 끝났다고 다른 하나까지 소멸한다고 볼 근거가 없습니다. 법 조문 어디에도 "갱신요구권이 있는 임차인만 권리금을 보호한다"는 제한이 없다는 점도 근거가 되었습니다.

판결을 실제로 활용하는 방법 — 장기 임차인의 권리금 회수 절차

1. 임대차 종료 시점 확인. 계약 만료일, 갱신 경과, 묵시적 갱신 여부를 정리해 임대차가 언제 끝나는지 확정합니다. 권리금 회수기회는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 보호됩니다.
2. 보호 요건 자가 점검. 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있으므로, 차임 지급 내역을 먼저 점검합니다.
3. 신규임차인 주선과 권리금계약 체결. 신규임차인과 권리금 액수·조건을 정한 계약서를 작성합니다. 이 금액은 손해배상액 산정의 기준 중 하나가 됩니다.
4. 내용증명 통지. 신규임차인의 인적사항·자력, 권리금 계약 내용, 임대차계약 체결 협조 요구를 내용증명으로 임대인에게 보냅니다. "10년이 지나 갱신요구권이 없더라도 권리금 회수기회는 보호된다"는 판례 취지를 명시하면 임대인의 오해를 차단할 수 있습니다.
5. 거절 시 손해배상 청구. 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나 고액 차임을 요구하면, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 청구합니다. 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다.

임대인의 흔한 주장과 그에 대한 검토

자주 묻는 질문