권리금소송, 왜 2015년 이후로 다른가

법이 생기기 전과 후, 임차인의 위치가 완전히 달라졌습니다.

과거에는 권리금을 법으로 보장받을 제도가 없어, 상인들끼리 음성적으로 주고받는 관행에 기댈 수밖에 없었습니다. 그러다 임대인이 "내가 직접 쓰겠다"며 계약을 막아버리면 수천만 원의 권리금이 하루아침에 사라져도 하소연할 곳이 없었습니다.

이 공백을 메운 것이 2015년 5월 13일 개정된 상가건물임대차보호법입니다. 이때 신설된 제10조의4(권리금 회수기회 보호)가 임대인에게 '방해하지 말 의무'를 지웠고, 위반하면 손해를 배상하도록 정했습니다. 오늘날 수많은 권리금소송이 바로 이 조문을 근거로 진행됩니다.

임대인의 방해행위 4가지

이 중 하나라도 해당하면, 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

다만 여기서 균형을 짚어야 합니다. 임대인이라고 무조건 방해자가 되는 것은 아닙니다. 신규임차인의 지급 자력이 부족하거나 의무 위반이 우려되는 등 정당한 사유가 있으면 임대인도 계약을 거절할 수 있습니다. 그래서 권리금소송은 감정이 아니라 사실과 증거로 다투는 영역입니다.

얼마를 받을 수 있나 — 손해배상의 상한

"전액 다 받는다"가 아니라, 두 금액 중 낮은 쪽이 한계입니다.

①은 신규임차인과 맺은 권리금 계약서로 비교적 쉽게 입증됩니다. ②는 소송 중 법원 감정평가를 거쳐 산정됩니다. 그래서 실제로 얼마가 인정될지는 계약서·증거·감정 결과에 따라 사안마다 달라집니다. 막연히 "전부 돌려받는다"고 기대하기보다, 내 상황에서 인정 가능한 금액이 얼마인지부터 짚어보는 것이 순서입니다.

소송 전·중·후 3단계 전략

권리금 회수는 판결로 끝나지 않습니다. 실제로 손에 쥐기까지가 승부입니다.

내가 권리금소송을 할 수 있을까 — 7가지 요건

권리금소송은 억울함이 아니라, 요건과 입증으로 이기는 소송입니다.

일곱 가지가 모두 맞물려야 합니다. 하나라도 어긋나면 결론이 달라질 수 있어, 본인의 계약만료일·주선 시점·연체 이력·확보한 증거를 전문가가 함께 짚어보는 과정이 반드시 필요합니다.

결국, 시간이 관건입니다

권리금소송에서 가장 자주 놓치는 것이 타이밍입니다. 계약 만료 6개월 전이라는 주선의 골든타임, 그리고 종료일로부터 3년이라는 소멸시효 — 이 두 시계가 지금도 돌아가고 있습니다. 남은 기간이 짧아질수록 선택지도 함께 줄어듭니다.

2010년부터 15년 넘게 부동산·임대차 분쟁에 집중해 온 엄정숙 부동산·민사법 전문변호사(공인중개사)가, 한국경제 '아하! 부동산 법률' 연재로 쌓은 시각으로 당신의 사안을 함께 봅니다. 계약서 한 장만 있어도 대화를 시작할 수 있습니다.