권리금 반환이 아니라 손해배상을 청구하는 소송을 준비하다 보면, 소장을 내고 답변서를 받은 뒤 어느 순간 변론기일 통지서가 날아옵니다. 처음 소송을 겪는 임차인 입장에서는 "그날 법정에 가서 사정을 이야기하면 되는 것 아닌가"라고 생각하기 쉽지만, 실제 변론기일은 그렇게 단순하지 않습니다. 재판부는 당사자가 제출한 서면과 그날 진술한 내용을 토대로 어느 사실을 다투고 어느 사실을 다투지 않는지를 정리해 나갑니다. 이 과정에서 침묵하거나 준비 없이 임하면 원하지 않는 방향으로 절차가 흘러갈 수 있습니다.

권리금 소송에서 다투게 되는 핵심은 결국 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 방해행위 네 가지 유형 중 어느 것이 실제로 있었는지, 그리고 임대인에게 정당한 사유가 있었는지입니다. 변론기일마다 이 쟁점들을 하나씩 좁혀가는 과정이 진행되는 만큼, 각 기일에서 무엇을 다투고 무엇을 인정할지 미리 정리해 두지 않으면 뒤늦게 불리한 상황을 되돌리기 어려워질 수 있습니다. 이 글에서는 변론기일에서 실제로 어떤 일이 벌어지는지, 불출석하면 어떤 위험이 있는지, 그리고 기일마다 어떻게 준비하면 되는지를 순서대로 정리했습니다.

많은 임차인이 변론기일을 그저 "재판 날짜"로만 생각하고, 변호사를 선임했다면 그 자리에 알아서 대응해 줄 것이라 여기고 마음을 놓아버립니다. 그러나 실제 소송 진행 과정을 보면 임차인 본인이 알고 있는 사실관계, 즉 임대인이 언제 어떤 말을 했는지, 신규임차인과 어떤 대화가 오갔는지는 결국 임차인 본인만이 정확히 기억하고 있는 경우가 많습니다. 변론기일 전에 미리 대리인과 함께 그날 다뤄질 쟁점을 확인하고, 빠뜨린 사실이나 새로 떠오른 기억이 있다면 서면으로 정리해 전달하는 과정이 필요한 이유입니다. 소송이 길어질수록 처음 제출한 소장 내용과 실제 기억이 조금씩 어긋나는 경우도 생기는데, 이런 부분은 기일 전에 미리 점검해 바로잡아야 나중에 신빙성 문제로 번지지 않습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 권리금 손해배상 소송을 진행 중인데 변론기일 통지서를 처음 받아봐서 무엇을 준비해야 할지 막막한 경우
• 사정이 있어 변론기일에 한 번 빠졌는데 다음 기일도 못 갈 것 같아 불안한 경우
• 상대방 답변서 내용 중 어디까지 인정하고 어디를 다퉈야 하는지 판단이 서지 않는 경우
• 변론기일마다 어떤 증거를 언제 제출해야 효과적인지 흐름을 알고 싶은 경우

변론기일에서 왜 침묵하면 불리해질까

민사소송법 제150조는 당사자가 상대방이 주장한 사실을 변론에서 명백히 다투지 않으면 그 사실을 자백한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 예를 들어 임대인 측이 "당시 신규임차인에게 별도로 권리금을 요구한 사실이 없다"고 주장했는데 임차인 측이 이 부분에 대해 아무런 반박도 하지 않은 채 다른 이야기만 하고 넘어갔다면, 재판부는 이 주장을 다투지 않은 것으로 정리해 버릴 수 있습니다. 권리금 소송은 방해행위가 있었는지, 그 방해행위가 어떤 유형에 해당하는지를 두고 다투는 사건이기 때문에 상대방 주장 하나하나에 대해 인정하는지 부인하는지를 분명히 밝히는 절차가 특히 중요합니다.

다만 같은 조문은 모른다고 진술한 경우는 다툰 것으로 추정한다고도 정하고 있습니다. 즉 확실하지 않은 사실에 대해서는 무리하게 인정하거나 부인하기보다 모른다고 진술하는 편이 안전할 수 있습니다. 그리고 변론기일에 출석하지 않은 당사자에 대해서도 이 자백간주 규정이 준용될 수 있는데, 공시송달로 통지를 받은 경우는 예외로 취급됩니다. 결국 기일에 나가지 않으면 상대방 주장을 다툴 기회 자체를 놓치게 되는 셈이라, 부득이한 사정이 있더라도 대리인을 통하거나 서면으로라도 입장을 밝혀두는 것이 바람직합니다.

특히 권리금 소송에서는 임대인 측이 "임차인이 신규임차인을 제대로 주선하지 않았다" 또는 "정당한 사유로 계약 갱신을 거절한 것이다"라는 식으로 방어 주장을 펴는 경우가 많습니다. 이런 주장 하나하나에 대해 인정인지 부인인지를 분명히 밝히지 않고 넘어가면, 나중에 판결문에는 임차인이 그 사실을 다투지 않은 것으로 정리되어 있을 수 있습니다. 실무적으로는 매 기일이 끝난 뒤 그날 다룬 상대방 주장과 이에 대한 임차인 측 답변을 간단히 메모해 두는 습관이 도움이 됩니다. 이렇게 쌓인 기록은 다음 기일을 준비할 때는 물론, 혹시라도 판결에 불복해 항소를 고려할 때도 그동안의 다툼 경과를 한눈에 파악하는 데 유용하게 쓰입니다.

또한 답변서나 준비서면을 받았을 때 "일단 다 부인한다"는 식으로 형식적으로만 대응하는 경우도 종종 보입니다. 그러나 실제로 다투지 않을 부분까지 무조건 부인해 버리면 오히려 재판부가 임차인 측 주장의 신빙성을 낮게 평가할 위험이 있습니다. 예를 들어 임대차 기간이나 계약 체결일처럼 객관적으로 명백한 사실까지 다투는 태도를 보이면, 정작 중요한 쟁점인 방해행위 여부에 대한 주장까지 설득력이 떨어져 보일 수 있습니다. 인정할 것은 분명히 인정하고, 실제로 다툴 가치가 있는 쟁점에 집중해 반박하는 전략이 재판부 심증 형성에 더 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.

변론기일에 두 번 연속 빠지면 벌어지는 일

민사소송법 제268조는 양쪽 당사자가 변론기일에 출석하지 않거나 출석해도 변론을 하지 않으면 재판장이 다시 기일을 정하도록 하고 있습니다. 그런데 그 새 기일에도 양쪽이 다시 출석하지 않으면, 1개월 이내에 기일지정신청을 하지 않는 한 소를 취하한 것으로 간주됩니다. 여기서 그치지 않고 기일지정신청으로 정해진 기일에마저 양쪽이 출석하지 않으면 그때는 곧바로 소취하로 간주됩니다. 권리금 소송을 오래 끌고 온 임차인 입장에서 이 조항의 무게는 결코 가볍지 않습니다. 절차가 길어지고 기일이 반복되다 보면 개인 사정으로 한두 번 빠지고 싶은 유혹이 생기기 마련이지만, 상대방도 같은 기일에 나오지 않는 상황이 겹치면 그동안 쌓아온 소송 자체가 취하로 정리될 수 있다는 점을 반드시 염두에 두어야 합니다.

물론 한쪽만 불출석하고 다른 쪽은 출석해 변론을 진행한 경우라면 이 규정이 적용되지 않고 재판은 그대로 진행됩니다. 하지만 실무에서는 상대방이 어떤 이유로든 불출석할 가능성을 미리 예상하기 어렵기 때문에, 본인의 기일만큼은 특별한 사정이 없는 한 반드시 참석하거나 대리인을 통해 출석을 확보해 두는 것이 안전한 접근입니다. 부득이하게 출석이 어렵다면 기일 변경 신청을 미리 해두는 방법도 검토할 수 있습니다.

권리금 소송을 진행하다 보면 상대방인 임대인 측이 일부러 기일에 나오지 않으면서 시간을 끄는 경우도 있고, 반대로 임차인 쪽 사정으로 출석이 어려워지는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 두 차례 연속으로 양측이 함께 빠지는 상황만큼은 피해야 합니다. 만약 직전 기일에 상대방이 불출석했다는 사실을 알게 되었다면, 다음 기일에는 반드시 본인이나 대리인이 출석해 재판을 진행시켜야 취하 간주 위험에서 벗어날 수 있습니다. 또한 이미 한 차례 양측 불출석으로 새 기일이 잡힌 상태라면, 그 기일만큼은 각별히 신경 써서 일정을 조율하고 부득이한 사정이 생기면 미리 법원에 사정을 알리는 것이 안전합니다.

기일지정신청은 취하로 간주되기 전 1개월이라는 기한 안에 이루어져야 하는 절차입니다. 이 기간을 놓치면 그동안 진행해 온 소송이 취하된 것으로 정리되어, 시효가 남아 있다면 다시 소를 제기해야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년으로 정해져 있으므로, 소취하로 절차가 종료된 뒤 다시 소를 제기하려 할 때 이미 시효가 지나버렸다면 처음부터 청구 자체가 막힐 수 있습니다. 기일 관리가 단순한 일정 문제가 아니라 권리 자체를 지키는 문제로 이어질 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

변론기일, 단계별로 이렇게 준비합니다

권리금 소송의 변론기일은 대개 한 번으로 끝나지 않고 몇 차례 이어집니다. 첫 기일에서는 소장과 답변서의 주장을 서로 확인하고 다투는 부분을 정리하는 데 집중하고, 이후 기일에서는 증거를 제출하고 필요하면 증인신문이나 감정 절차로 넘어가는 흐름이 일반적입니다. 각 단계마다 준비할 내용이 다르기 때문에 미리 흐름을 알아두면 기일마다 허둥대지 않고 대응할 수 있습니다.

기일마다 미리 준비서면을 제출해 그날 다룰 쟁점과 입증취지를 재판부에 알려두면, 정작 법정에서는 서면 내용을 짧게 진술하고 재판부의 질문에 답하는 방식으로 원활하게 진행되는 경우가 많습니다. 반대로 준비 없이 그날그날 즉흥적으로 답변하다 보면 앞뒤가 맞지 않는 진술을 하게 되어 오히려 신빙성을 떨어뜨릴 수 있습니다.

각 단계 사이에는 대개 한 달 안팎의 간격이 있어, 다음 기일까지 무엇을 준비해야 하는지 파악하고 여유 있게 자료를 정리할 시간이 주어집니다. 이 기간 동안 재판부가 요구한 사실조회나 문서제출명령이 있다면 기한 내에 성실히 응하는 것도 중요합니다. 특히 임대인이 신규임차인과 실제로 체결한 계약 내용이나 주고받은 금전 내역처럼 임차인이 직접 확보하기 어려운 자료는 법원을 통한 사실조회 절차로 확보해야 하는 경우가 많으므로, 이런 신청은 가능한 한 이른 기일에 미리 해두는 편이 절차 지연을 줄이는 데 도움이 됩니다.

답변서와 준비서면, 작성 순서가 중요한 이유

변론기일을 앞두고 제출하는 준비서면은 단순히 하고 싶은 말을 나열하는 문서가 아닙니다. 재판부가 쟁점을 파악하기 쉽도록 사실관계, 법적 주장, 증거 인용을 순서대로 배치하는 것이 기본입니다. 먼저 임대차 계약의 체결 시기와 기간, 임대차 종료 시점 등 기초 사실관계를 정리하고, 이어서 언제 어떤 방식으로 신규임차인을 주선했는지, 임대인이 어떤 방해행위를 했는지를 시간 순서에 따라 서술하는 방식이 재판부가 이해하기 쉽습니다. 마지막으로 이런 사실관계가 제10조의4가 정한 방해행위 유형 중 어디에 해당하는지를 법리적으로 연결지어 정리하면 하나의 완결된 주장이 됩니다.

준비서면을 작성할 때 자주 나오는 실수 중 하나는 앞서 제출한 서면과 모순되는 내용을 뒤늦게 적어 넣는 것입니다. 예를 들어 처음에는 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구했다고 주장했다가, 나중 서면에서는 신규임차인이 스스로 포기했다는 취지로 서술하면 재판부 입장에서는 어느 쪽이 사실인지 신뢰하기 어려워집니다. 이런 혼선을 막으려면 매 기일 전에 그동안 제출한 서면을 다시 훑어보고 새로 쓸 내용이 기존 주장과 일관되는지 점검하는 절차가 필요합니다. 대리인과 함께 작업한다면 이 점검 과정을 미리 요청해 두는 것도 좋은 방법입니다.

서면 분량 자체도 무작정 길게 쓴다고 좋은 것은 아닙니다. 쟁점과 관련 없는 사정까지 장황하게 늘어놓으면 정작 재판부가 주목해야 할 핵심 주장이 묻힐 수 있습니다. 한 번의 준비서면에서는 그 기일에 다룰 쟁점 한두 가지에 집중하고, 나머지는 다음 서면으로 넘기는 편이 재판부가 이해하기에도, 임차인 스스로 논리를 다듬기에도 유리한 경우가 많습니다. 특히 방해행위 유형별로 서면을 나누어 작성하면 나중에 항소심 등에서 쟁점별로 다시 찾아보기도 훨씬 수월해집니다.

또한 답변서를 받은 뒤 이에 대응하는 준비서면은 상대방 답변서의 순서를 그대로 따라가며 항목별로 반박하는 방식이 일반적입니다. 이렇게 하면 재판부가 원고와 피고의 주장을 나란히 놓고 비교하기 쉬워지고, 어느 쟁점이 실제로 다투어지고 있는지 한눈에 파악할 수 있습니다. 항목을 건너뛰거나 순서를 뒤섞어 작성하면 정작 중요한 반박이 묻혀버릴 위험이 있으므로, 형식적인 정리에도 신경을 쓰는 것이 결과적으로 내용을 잘 전달하는 데 도움이 됩니다.

감정 신청과 증인신문, 언제 준비해야 할까

권리금 손해배상 소송에서는 결국 손해액을 구체적으로 산정해야 하는 단계가 옵니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한이 되는 만큼, 종료 당시 권리금이 얼마였는지를 밝히는 감정 절차가 사실상 소송의 승패를 가르는 경우가 많습니다. 감정 신청은 통상 쟁점이 어느 정도 정리된 기일에 이루어지는데, 너무 늦게 신청하면 감정에 걸리는 시간만큼 전체 소송 기간이 길어지므로 방해행위 여부에 대한 다툼이 어느 정도 정리되는 시점에 맞춰 신청 여부를 검토하는 것이 효율적입니다.

증인신문도 마찬가지로 사전 준비가 필요한 절차입니다. 신규임차인이나 계약을 중개한 공인중개사를 증인으로 신청하는 경우, 그 증인이 법정에서 어떤 질문에 어떻게 답할지 미리 정리해 두지 않으면 막상 신문 당일 예상과 다른 답변이 나와 오히려 불리해지는 상황이 생길 수 있습니다. 증인 본인의 기억이 시간이 지나며 흐려질 수도 있으므로, 증인신문을 신청하기 전에 증인이 기억하는 내용을 서면으로 미리 정리해 진술서 형태로 제출해 두는 방법도 함께 고려할 만합니다. 이렇게 해두면 법정에서의 증언과 사전 진술서 내용이 일치하는지도 함께 확인할 수 있어 신빙성을 높이는 데 도움이 됩니다.

증인을 신청할 때는 증인과의 관계도 함께 고려해야 합니다. 신규임차인은 임차인과 권리금 계약을 맺으려 했던 당사자이기 때문에 이해관계가 있다는 지적을 받을 수 있고, 공인중개사는 상대적으로 중립적인 제3자로 평가받는 경우가 많습니다. 두 증인을 함께 신청할 수 있다면 서로 다른 각도에서 같은 사실을 뒷받침하도록 준비하는 편이 신빙성을 높이는 데 유리합니다. 다만 증인 신청이 많아질수록 기일도 늘어나고 절차도 길어지므로, 정말 필요한 증인만 선별해 신청하는 것이 전체 소송 기간을 관리하는 데도 도움이 됩니다.

기일 앞두고 미리 챙겨야 할 서류와 증거

변론기일을 앞두고 있다면 그동안 모아온 자료를 다시 한번 점검하는 것이 좋습니다. 임대인에게 신규임차인 주선 사실을 통지한 내용증명과 발송·수령 확인 자료, 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구했다는 정황을 보여주는 문자메시지나 녹취, 신규임차인과 주고받은 권리금 계약서, 주변 상가의 권리금 시세를 보여주는 자료 등이 대표적입니다. 이런 자료들은 기일 직전에 급히 준비하기보다 소송 초기부터 꾸준히 정리해 두는 것이 효율적입니다.

표에 정리한 자료들은 하나만 있어서는 설득력이 떨어지고, 서로 맞물려 하나의 흐름을 보여줄 때 힘을 갖습니다. 예를 들어 신규임차인 주선 통지만 있고 임대인의 방해 정황 자료가 없다면 방해행위 자체를 증명하기 어려워질 수 있습니다. 반대로 방해 정황은 뚜렷한데 애초에 통지 절차를 제대로 거치지 않았다면 보호 요건 자체를 충족하지 못했다는 반박을 받을 수 있습니다. 기일을 앞두고 이 네 가지 항목이 균형 있게 갖추어져 있는지 점검해 보는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

자료를 정리할 때는 단순히 파일을 모아두는 것에서 그치지 않고, 각 자료가 어느 쟁점과 연결되는지 간단한 색인을 만들어 두는 것이 좋습니다. 예를 들어 문자메시지 캡처본이 여러 장 쌓여 있다면 날짜순으로 정렬하고 각 대화가 방해행위 4유형 중 어느 것을 뒷받침하는지 짧은 메모를 붙여두는 식입니다. 이렇게 정리해 두면 준비서면을 작성할 때도, 법정에서 재판부의 질문을 받을 때도 필요한 자료를 즉시 찾아 제시할 수 있어 대응 속도와 신뢰도가 함께 올라갑니다. 반대로 자료가 뒤섞인 채 정리되지 않으면 정작 결정적인 증거가 있어도 제때 활용하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.

기일이 여러 차례 이어지다 보면 처음에는 사소해 보였던 자료가 나중에 결정적인 역할을 하기도 합니다. 예를 들어 임대인과 주고받은 문자메시지 중 언뜻 일상적인 안부 인사처럼 보이는 대화 속에 임대인이 신규임차인을 이미 알고 있었다는 정황이 섞여 있는 경우도 있습니다. 이런 자료는 소송 초반에는 그 중요성을 알아채기 어려울 수 있으므로, 사소해 보이더라도 임대인과 신규임차인 관련 대화나 문서는 폐기하지 않고 전부 보관해 두었다가 기일마다 필요한 부분을 골라 제출하는 방식이 안전합니다.

자료를 준비하는 것 못지않게 중요한 것은 그 자료를 언제 제출할지 판단하는 타이밍입니다. 모든 증거를 첫 기일에 한꺼번에 쏟아내기보다, 그날 다룰 쟁점과 직접 관련된 자료를 골라 순차적으로 제출하는 편이 재판부의 이해를 돕는 데 유리한 경우가 많습니다. 반대로 결정적인 자료를 너무 늦게까지 아껴두다가 변론종결 직전에야 제출하면, 상대방이 충분히 반박할 시간을 갖지 못했다는 이유로 재판부가 채택을 주저할 수도 있습니다. 기일 진행 상황을 살펴가며 자료 제출 순서와 시점을 조율하는 감각도 결국 사전 준비에서 나오는 부분입니다.

자주 묻는 질문

선고 결과가 아쉽다면, 항소기한부터 확인하세요

변론이 종결되고 선고기일이 지나면 판결문이 송달됩니다. 만약 판결 결과가 기대와 다르게 나왔다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 항소기한입니다. 판결서를 송달받은 날부터 2주라는 기간 안에 항소를 제기해야 하고, 이 기간은 불변기간이라 늦어지면 원칙적으로 되돌릴 수 없습니다. 변론기일 동안 쌓아온 자료와 그동안 재판부가 어떤 쟁점에서 어떤 반응을 보였는지에 대한 기록은 항소심에서 다시 다툴 부분을 정리하는 데 중요한 자료가 됩니다. 그런 의미에서라도 변론기일마다 어떤 주장을 했고 재판부가 어떻게 정리했는지 기록해 두는 습관은 소송이 끝난 뒤까지 유용하게 쓰일 수 있습니다.

항소를 하지 않고 판결을 그대로 받아들이기로 했다면, 이제는 판결에 따른 이행 절차로 넘어가게 됩니다. 임대인이 손해배상금을 임의로 지급하지 않으면 강제집행 절차를 검토해야 하고, 이 과정에서도 그동안 변론기일에서 확인된 사실관계와 증거들이 다시 참고 자료로 쓰일 수 있습니다. 결국 변론기일을 얼마나 충실히 준비했는지는 판결이 나온 이후의 절차에까지 영향을 미치는 셈이라, 소송이 오래 걸리더라도 매 기일을 소홀히 다루지 않는 태도가 처음부터 끝까지 중요합니다.

변론기일 하나하나는 소송 전체를 놓고 보면 짧은 순간처럼 느껴질 수 있지만, 그 짧은 시간에 다투어지지 않은 사실은 그대로 인정된 것으로 굳어지고, 두 차례 이어지는 불출석은 그동안의 노력을 취하로 되돌려버릴 수 있습니다. 반대로 매 기일을 충실히 준비하고 대응한 임차인은 재판부에 일관되고 신뢰할 수 있는 인상을 남기게 되고, 이는 결국 방해행위 인정 여부와 손해액 산정에서도 유리하게 작용할 가능성이 높습니다. 변론기일 하나를 가볍게 여기지 않는 태도가 소송 전체의 결과를 좌우할 수 있다는 점을 다시 한번 기억해 두시기 바랍니다.