권리금을 회수하려면 임차인이 직접 신규임차인을 구해 임대인에게 주선하는 절차를 거쳐야 합니다. 그런데 한 사람만 준비해 두었다가 그 사람이 갑자기 마음을 바꾸거나 임대인이 이유 없이 거절하면 처음부터 다시 사람을 구해야 하는 상황이 생깁니다. 이런 위험을 줄이기 위해 처음부터 신규임차인 후보를 2명 이상 동시에 준비해 두는 임차인들이 적지 않습니다. 문제는 후보가 여러 명일 때 임대인이 그 중 아무나 골라도 되는지, 아니면 임차인이 정한 순서를 존중해야 하는지가 분명하지 않다는 점입니다.

• 신규임차인을 2명 이상 주선했는데 임대인이 누구와도 계약하려 하지 않는다
• 임대인이 두 후보 사이에서 계속 저울질만 하며 시간을 끌고 있다
• 임대인이 자기가 직접 구한 사람과 이미 이야기가 끝났다고 말한다
• 여러 후보를 어떤 순서로, 어떻게 통지해야 나중에 다툼이 없을지 궁금하다

권리금 신규임차인을 2명 주선하면 임대인은 마음대로 골라도 될까요

임차인이 신규임차인을 2명 이상 동시에 준비해 두는 이유는 대체로 두 가지입니다. 하나는 첫 번째 후보가 계약 직전에 마음을 바꾸는 상황에 대비하기 위해서이고, 다른 하나는 임대인이 특정 후보를 이유 없이 거절할 경우 곧바로 다른 후보로 대응하기 위해서입니다. 권리금 회수기회 보호 제도의 취지 자체가 임차인이 스스로 구한 신규임차인과 계약할 기회를 임대인의 부당한 방해로부터 지키는 데 있으므로, 후보가 한 명이든 여러 명이든 이 보호의 본질은 달라지지 않습니다.

그런데 실무에서는 임대인이 후보가 여럿이라는 사정을 이용해 "누구와 계약해야 할지 결정하기 어렵다"거나 "동시에 여러 사람과 이야기하는 것은 곤란하다"는 식으로 결정을 미루는 경우가 있습니다. 그러나 상가건물임대차보호법 제10조의4①4호가 금지하는 것은 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위이지, 임차인이 후보를 몇 명 데려오는지를 문제 삼는 규정이 아닙니다. 후보가 둘이라는 사실만으로 임대인의 결정 지연이나 거절에 정당성이 생기지는 않습니다.

다만 임차인 입장에서는 여러 후보를 동시에 통지해 임대인이 실제로 혼란을 겪는 상황을 만들기보다는, 우선순위를 정해 순차적으로 주선하는 편이 나중에 분쟁이 생겼을 때 사실관계를 정리하기 쉽습니다. 1순위 후보를 먼저 통지하고 그 결과에 따라 2순위 후보로 넘어가는 방식이 통상적인 실무이며, 이 경우에도 임대인이 1순위 후보를 정당한 사유 없이 거절한 시점부터 방해행위 여부를 따질 수 있습니다.

한편 임대인이 자신이 직접 구한 제3의 후보를 내세우면서 임차인이 데려온 두 후보를 모두 거절하는 경우가 있습니다. 이때 핵심 쟁점은 임대인이 내세운 그 사람이 실제로 임차인에게 권리금을 지급했는지 여부입니다. 이 부분이 바로 상가건물임대차보호법이 정한 정당한 사유의 예외 규정과 직접 연결되는 지점이므로, 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

권리금 회수기회 방해 4가지 유형과 정당한 사유 4가지

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 해서는 안 되는 방해행위를 네 가지로 정하고 있습니다. 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위입니다. 신규임차인이 2명이든 그 이상이든 이 네 가지 기준은 후보 각각에 대해 동일하게 적용됩니다.

같은 조 제10조의4②은 위 4호의 계약 거절이 정당화되는 사유를 별도로 정하고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금과 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으려는 경우, 그리고 임대인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급한 경우입니다. 이 네 가지 중 어느 하나에 해당해야만 계약 거절이 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.

주목할 부분은 ②4호의 예외가 임대인이 "직접 구한" 신규임차인이 실제로 권리금을 지급했을 때만 성립한다는 점입니다. 단순히 임대인이 마음에 드는 다른 사람이 있다고 말하는 것만으로는 이 예외가 성립하지 않으며, 실제 지급 사실이 확인되어야 정당한 사유로 인정받을 수 있습니다. 신규임차인 2명을 주선한 임차인 입장에서는 임대인이 이 예외를 주장할 때 그 근거를 구체적으로 요구하는 것이 중요합니다.

임대인이 직접 구한 사람이 이미 권리금을 받았다면 — 2④호의 의미

상가건물임대차보호법 제10조의4②4호가 정한 예외는 임대인이 스스로 신규임차인을 구해 그 사람이 이미 임차인에게 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유로 인정하는 규정입니다. 이 규정의 취지는 권리금 회수기회 보호 제도가 궁극적으로 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 하는 데 목적이 있으므로, 그 목적이 이미 달성되었다면 굳이 임차인이 데려온 다른 후보와 계약하라고 강제할 실익이 없다는 데 있습니다. 즉 임차인이 실제로 권리금을 받은 이상 회수기회 보호가 더 이상 문제 되지 않는다는 논리입니다.

그런데 이 조항이 실무에서 다투어지는 지점은 "이미 지급한 경우"라는 문언의 해석입니다. 형식적으로 계약서만 작성해 놓고 실제 금전 이동은 없는 상태에서 임대인이 이 예외를 주장한다면, 이는 법이 정한 취지에 맞지 않는 주장일 수 있습니다. 신규임차인 2명을 주선한 임차인이라면 임대인이 이 예외를 내세울 때 실제 계좌이체 내역, 영수증, 권리금계약서 원본 등 구체적인 증빙을 요구해 사실관계를 확인해야 합니다.

또한 지급된 권리금의 액수가 지나치게 소액이거나 명목상의 금액에 불과하다면, 이를 형식적인 회피 수단으로 볼 여지가 있는지도 함께 검토해야 합니다. 다만 액수의 많고 적음만으로 지급의 실질성을 단정하기는 어렵고, 계약 체결 경위와 지급 시점, 임대인과 그 신규임차인 사이의 관계 등 여러 사정을 함께 살펴야 하는 문제이므로 개별 사안마다 판단이 달라질 수 있습니다.

이 예외가 실제로 인정된다 하더라도, 임차인이 이미 주선해 둔 다른 후보와 관련해 진행 중이던 협의나 계약금 문제는 별도로 정리해야 합니다. 신규임차인 2명 중 어느 쪽과도 계약이 성사되지 못했다면 임차인 입장에서는 권리금을 받지 못한 채 임대차만 종료되는 상황을 피하기 위해, 임대인이 주장하는 예외 사실을 초기 단계에서부터 적극적으로 확인해 나가야 합니다.

신규임차인을 2명 이상 준비해 두어야 하는 이유

권리금 회수 과정에서 신규임차인 후보를 한 명만 준비해 두었다가 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다. 계약 조건 협의 도중 후보가 다른 자리를 구했다며 이탈하거나, 자금 조달에 어려움을 겪어 계약을 포기하는 일이 드물지 않기 때문입니다. 이런 상황에서 남은 시간이 얼마 없다면 다시 사람을 구하는 동안 만료 6개월이라는 회수기회 보호 기간이 지나버릴 위험도 있습니다. 신규임차인 2명을 동시에 준비해 두면 이런 공백 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

또 다른 이유는 임대인의 부당한 거절에 신속히 대응하기 위해서입니다. 임대인이 1순위 후보를 정당한 사유 없이 거절했을 때, 곧바로 2순위 후보를 통지하며 임대인의 거절 사유를 다시 확인하는 절차를 밟을 수 있습니다. 이렇게 하면 임대인이 특정 후보 한 명만을 표적으로 삼아 부당하게 거절하는 것인지, 아니면 신규임차인 자체와의 계약을 원천적으로 회피하려는 것인지를 비교적 분명하게 드러낼 수 있습니다.

다만 후보가 너무 많으면 오히려 역효과가 날 수 있습니다. 임대인이 "누구와 이야기해야 할지 모르겠다"거나 "동시에 여러 명을 상대하기 곤란하다"는 핑계를 댈 빌미를 줄 수 있기 때문입니다. 이런 위험을 피하려면 후보를 2명 정도로 관리하면서 통지 순서와 시점을 명확히 정해, 임대인이 혼란을 이유로 결정을 미룰 여지를 최소화하는 것이 실무적으로 효과적입니다. 후보 수를 적정하게 유지하는 것 자체가 협상력을 지키는 전략이 될 수 있습니다.

복수 주선 절차, 이렇게 진행하고 기록하세요

신규임차인 2명을 주선하는 경우에도 절차 자체는 단수 주선과 크게 다르지 않습니다. 다만 순서와 기록을 명확히 남기는 것이 나중에 방해행위 여부를 다툴 때 결정적인 차이를 만듭니다. 아래 단계를 참고해 진행 과정을 정리해 두시길 권합니다.

이 과정에서 가장 중요한 것은 통지의 도달 여부를 객관적으로 남기는 일입니다. 민법 제111조①에 따라 상대방 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생기므로, 내용증명이나 문자메시지처럼 발송 시점과 수신 확인이 남는 방법을 함께 사용하는 것이 안전합니다. 구두로만 통지하고 임대인이 나중에 "그런 이야기를 들은 적 없다"고 다투면, 방해행위의 시작 시점 자체를 입증하기 어려워질 수 있습니다.

아울러 신규임차인 2명 각각과 주고받은 조건, 예를 들어 제시한 권리금 액수와 보증금·차임 조건을 문서로 정리해 두면, 나중에 손해배상액을 산정할 때 어느 후보의 조건을 기준으로 삼을지 판단하는 근거 자료가 됩니다. 후보별로 협의 내용을 별도 파일로 관리해 두는 습관이 분쟁 발생 시 큰 도움이 됩니다.

신규임차인 2명을 주선했는데 임대인이 둘 다 거절하면 어떻게 하나요

임대인이 신규임차인 2명을 모두 거절했다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 거절 사유입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4②이 정한 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 미사용 계획, 임대인이 구한 사람의 권리금 지급 완료 중 어느 하나에 해당하는지를 구체적으로 물어야 합니다. 임대인이 명확한 사유를 제시하지 못하고 막연히 거절만 반복한다면, 이는 정당한 사유 없는 계약 거절, 즉 제10조의4①4호의 방해행위로 볼 여지가 커집니다.

만약 임대인이 자신이 구한 신규임차인이 이미 권리금을 지급했다고 주장한다면, 앞서 살펴본 대로 실제 지급 사실을 확인할 증빙을 요구해야 합니다. 계좌이체 내역이나 영수증 없이 구두로만 그런 사실을 주장한다면 예외 사유로 쉽게 인정되기 어렵습니다. 이 부분은 추후 소송에서도 임대인이 입증 책임을 부담하게 되는 사항이므로, 초기 단계에서부터 근거 자료를 남겨 두도록 요구하는 것이 중요합니다.

거절이 반복되고 정당한 사유가 확인되지 않는다면 손해배상 청구를 준비해야 합니다. 이때는 신규임차인 2명 중 임대차 종료 당시 가장 구체적으로 조건이 합의되어 있던 후보를 기준으로 청구 금액을 산정하는 것이 일반적입니다. 두 후보 모두와 협의가 상당히 진행된 상태였다면, 각 후보와 오간 제안 금액과 협의 경과를 비교해 어느 쪽을 기준으로 삼는 것이 타당한지 사실관계와 자료를 근거로 검토해야 합니다.

손해배상 산정 기준과 청구 시효

상가건물임대차보호법 제10조의4③은 임대인의 방해행위로 인한 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 신규임차인이 2명이었던 경우에도 이 상한 원칙은 동일하게 적용되며, 다만 어느 후보의 권리금 조건을 기준으로 삼을지가 사실관계 다툼의 핵심이 됩니다. 통상적으로는 임대인의 방해행위가 발생한 시점에 실제로 계약 체결이 가장 임박했던 후보의 조건을 기준으로 검토하게 됩니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 필요한 경우 법원이 선임한 감정인의 평가를 거쳐 확정됩니다. 신규임차인 2명이 제시한 금액이 서로 차이가 있다면, 감정 절차에서 이런 차이가 실제 상권이나 영업 상황을 반영한 합리적인 차이인지, 아니면 협상 과정의 우연한 결과인지를 함께 설명할 수 있어야 합니다. 후보별 제안 조건을 뒷받침하는 문서를 미리 정리해 두면 감정 절차에서도 유리한 근거로 활용될 수 있습니다.

청구 시효는 같은 조 제④에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 이미 가게를 비우고 나간 뒤라도 종료일로부터 3년이 지나지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 신규임차인 2명을 주선했던 사실관계는 시간이 지날수록 문자메시지나 통화 기록이 사라지거나 기억이 흐려질 위험이 있으므로, 시효 기간 안에 있다 하더라도 가능한 한 이른 시점에 자료를 정리해 두는 것이 실제 청구 단계에서 큰 도움이 됩니다.

손해배상 청구 소송에 들어가면 지연손해금 문제도 함께 고려하게 됩니다. 민법 제397조는 금전채무 불이행에 대한 손해배상을 법정이율에 따라 산정하도록 정하고 있고, 판결이 확정되기까지 시일이 걸리는 경우 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 소장이 송달된 다음 날부터 대통령령이 정한 이율의 지연손해금이 추가로 발생할 수 있습니다. 신규임차인 2명 중 어느 후보를 기준으로 손해액을 산정하든, 이 지연손해금 계산의 기산일은 소장 송달일을 기준으로 한다는 점을 함께 확인해 두시길 권합니다.

신규임차인 2명 주선 과정에서 미리 챙겨야 할 증거자료

권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면 결국 임대인의 방해행위와 그로 인한 손해를 임차인 측에서 입증해야 합니다. 신규임차인 2명을 준비해 두었던 사정은 오히려 임대인의 거절이 특정 후보 한 명에 대한 개인적인 문제가 아니라 신규임차인 자체와의 계약을 회피하려는 태도였음을 보여주는 유리한 자료가 될 수 있습니다. 다만 이를 위해서는 각 단계에서 발생한 자료를 그때그때 정리해 두어야 나중에 소송에서 온전히 활용할 수 있습니다.

특히 신규임차인 각각의 자력을 뒷받침하는 자료도 함께 준비해 두는 것이 좋습니다. 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4②1호의 "자력이 없다"는 사유를 들어 거절하는 경우가 많은데, 이때 신규임차인의 소득 자료나 자금 출처를 미리 소명할 수 있는 자료를 갖추고 있으면 그 거절이 정당한 사유에 해당하는지를 곧바로 다툴 수 있습니다. 신규임차인 2명 모두에 대해 이런 자료를 각각 준비해 두면 어느 후보가 거절당하더라도 대응 속도를 높일 수 있습니다.

이 모든 자료는 소송에 이르지 않더라도 협상 단계에서부터 임대인을 상대로 한 설득력을 높이는 역할을 합니다. 임대인이 막연한 이유로 거절을 반복하다가도, 임차인이 구체적인 자료를 근거로 방해행위 가능성을 지적하면 태도를 바꾸어 협상에 응하는 경우도 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 자료를 미리 갖춘 임차인일수록 협상 주도권을 놓치지 않는다는 점을 기억해 두시길 바랍니다.

후보가 바뀔 때 계약금·위약금은 어떻게 처리하나요

신규임차인 후보가 2명이다 보니, 1순위 후보와 권리금계약의 계약금까지 주고받은 상태에서 임대인의 거절이나 그 밖의 사정으로 계약이 무산되고 2순위 후보로 넘어가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이때 이미 받은 계약금을 어떻게 처리할지가 문제 됩니다. 민법 제565조는 계약금을 교부한 경우 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

따라서 임차인이 권리금계약의 계약금을 받은 상태에서 임대인의 방해행위로 신규임차인과의 계약이 무산되었다면, 그 계약금 반환이나 배액상환 문제는 임차인과 신규임차인 사이의 계약 내용에 따라 별도로 정리해야 합니다. 임대인의 방해행위로 인한 손해배상 청구와, 무산된 권리금계약의 계약금 정산은 법적 근거가 다른 별개의 문제이므로 두 가지를 혼동하지 않고 각각의 절차로 풀어가야 합니다.

한편 권리금계약에 위약금 조항을 두었다면 민법 제398조④에 따라 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 다만 예정된 금액이 부당하게 과다하다고 인정되는 경우 법원이 적당히 감액할 수 있으므로, 위약금 액수를 정할 때는 실제 예상되는 손해 규모와 균형을 이루도록 신중하게 정하는 것이 좋습니다. 신규임차인 2명을 두고 협상하는 과정에서는 각 계약서의 위약금 조항이 서로 어긋나지 않도록 미리 점검해 두시길 권합니다.

임대차 기간이 길었던 경우에도 권리금 회수기회는 그대로 보호됩니다

신규임차인을 여러 명 준비할 정도로 오랫동안 영업을 이어온 임차인이라면, 임대차 기간이 상당히 길어져 있는 경우가 많습니다. 이때 일부 임대인은 "이미 오래 장사했으니 권리금까지 챙길 자격이 없다"는 취지로 주장하기도 합니다. 그러나 대법원 2017다225312 전원합의체 판결은 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에도 권리금 회수기회 보호가 그대로 적용된다는 취지를 밝힌 바 있습니다. 임대차 기간의 길고 짧음은 권리금 회수기회 보호 여부를 좌우하는 기준이 아닙니다.

이 판례의 취지는 신규임차인 2명을 준비해 협상하는 임차인에게도 그대로 적용됩니다. 임대인이 오랜 임대차 기간을 이유로 권리금 자체를 인정할 수 없다고 주장하거나, 그런 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하려 한다면 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 임대차 기간이 얼마나 길었는지와 무관하게, 방해행위 4유형 중 어느 하나에 해당하는지가 판단의 핵심이라는 점을 임차인 스스로도 분명히 인식하고 있어야 협상 과정에서 흔들리지 않을 수 있습니다.

다만 임대차 기간이 길었던 만큼 그 사이 계약 갱신, 차임 조정, 시설 보수 등 여러 사정이 얽혀 있는 경우가 많아 사실관계가 복잡해지기 쉽습니다. 신규임차인 2명과의 협의 경과, 임대인과 주고받은 통지 내역을 시간 순으로 정리해 두면, 오랜 기간에 걸친 사실관계를 소송에서 설명할 때도 훨씬 수월해집니다.

자주 묻는 질문