권리금을 받고 가게를 넘기려던 임차인이 신규임차인을 어렵게 구했는데, 임대인이 갑자기 건물이 낡아서 위험하다거나 안전사고가 우려된다는 이유로 계약을 거절하는 경우가 있습니다. 이런 말을 듣고 나면 정말 건물에 문제가 있는 것인지, 아니면 다른 이유로 계약을 피하려는 것인지 판단하기가 쉽지 않습니다. 특히 이 사유는 상가건물임대차보호법이 정한 갱신거절 사유 중 하나와 곧바로 연결되어 있어서, 자칫하면 권리금 회수기회 자체가 통째로 막혀버릴 수 있는 민감한 문제입니다. 그래서 이 말을 들었을 때 곧바로 체념하기보다는 차근차근 근거를 확인하는 절차가 더욱 중요해집니다.

막상 이런 통보를 받으면 임차인 입장에서는 화가 나면서도 한편으로는 정말 위험한 것은 아닐지 걱정이 되기 마련입니다. 이 글에서는 임대인이 노후나 안전사고 우려를 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 때 그 주장이 법적으로 어떤 의미를 갖는지, 권리금 회수기회 보호와는 어떻게 연결되는지, 그리고 임차인 입장에서 무엇을 확인하고 요구해야 하는지를 순서대로 정리합니다. 막연히 낡았다는 말 한마디에 권리금을 포기하기 전에 반드시 짚어야 할 점들을 확인해보시기 바랍니다.

• 신규임차인을 구했는데 임대인이 건물이 낡아서 위험하다며 거절한 분
• 안전사고 우려라는 말이 정당한 거절 사유가 맞는지 궁금한 분
• 임대인의 주장에 어떤 자료를 요구해야 하는지 알고 싶은 분
• 이 거절로 권리금까지 못 받게 되는 건 아닌지 불안한 분

건물이 낡았다는 이유로 계약을 거절할 수 있는 법적 근거는 무엇인가요?

상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 갱신거절 사유로 인정하고 있습니다. 이 7호는 다시 세 가지 경우로 나뉘는데, 계약을 체결할 당시 이미 철거나 재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우가 가목이고, 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우가 나목이며, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우가 다목입니다. 임대인이 낡아서 위험하다는 말을 하는 것은 대개 이 중 나목을 근거로 삼으려는 것입니다.

중요한 점은 나목이 단순히 건물이 오래됐다는 사실만으로 충족되는 것이 아니라는 것입니다. 조문의 문언 자체가 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우라고 되어 있는 만큼, 건물의 사용연한이 길다는 사정과 실제로 안전에 문제가 있다는 사정은 구분해서 보아야 합니다. 준공된 지 오래된 건물이라도 구조적으로 안전하다면 이 사유에 해당한다고 보기 어렵고, 반대로 지은 지 얼마 되지 않았더라도 부실시공 등으로 실제 위험이 확인된다면 해당할 여지가 있습니다.

따라서 임대인이 노후를 이유로 거절 의사를 밝혔다면, 우선 그 주장이 조문이 요구하는 요건, 즉 노후와 훼손, 그리고 안전사고의 우려라는 세 요소를 실제로 갖추고 있는지부터 따져보아야 합니다. 이 요건이 갖추어지지 않았다면 형식적으로는 7호를 언급했더라도 실질적으로는 정당한 사유 없는 거절에 해당할 가능성이 있습니다. 임차인 입장에서 건물의 물리적 상태를 스스로 판단하기 어렵다면, 건축사나 구조 기술사 등 전문가의 의견을 별도로 구해 임대인이 제시한 자료와 비교해보는 방법도 고려할 수 있습니다.

또한 이 사유는 어디까지나 갱신거절과 관련한 여덟 가지 사유 중 하나로 규정된 것이므로, 임대인이 신규임차인과의 계약만 유독 거절하면서 기존 임차인과의 계약은 그대로 유지하려 한다면 앞뒤가 맞지 않는 태도일 수 있습니다. 정말 건물이 위험해서 점유를 회복해야 한다면 기존 임차인에 대해서도 같은 태도를 취하는 것이 자연스럽기 때문에, 이런 모순이 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

노후·안전 문제는 임대차가 진행 중인 임차인에게도 같은 방식으로 적용되나요?

상가건물임대차보호법 제10조제1항제7호는 어디까지나 임차인이 갱신을 요구했을 때 임대인이 이를 거절할 수 있는 사유로 규정된 것입니다. 따라서 이 사유가 문제 되는 국면은 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 임대차 기간이 아직 남아 있는 상태에서 임차인이 갱신을 요구했는데 임대인이 노후·안전 문제를 이유로 거절하는 경우이고, 다른 하나는 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 같은 이유로 그 신규임차인과의 계약 자체를 거절하는 경우입니다.

두 경우 모두 근거가 되는 조문은 같지만, 실제로 다투어야 할 대상은 조금 다릅니다. 갱신요구를 거절하는 경우에는 기존 임차인이 계속 영업할 수 있는지가 쟁점이 되고, 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우에는 권리금을 받고 넘길 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 다만 어느 경우든 노후·훼손과 안전사고 우려라는 요건이 실제로 충족되는지를 확인해야 한다는 점은 동일합니다.

한편 임대인이 노후·안전 문제를 진지하게 문제 삼고 있다면, 신규임차인과의 계약을 거절하는 데서 그치지 않고 기존 임차인에게도 건물 사용을 중단해달라는 취지의 요구를 함께 해오는 경우가 있습니다. 이런 상황까지 번지면 임대차 관계 자체를 정리하는 문제로 확대될 수 있으므로, 신규임차인과의 계약 거절 문제와는 별도로 임대차 관계 자체가 어떻게 정리되고 있는지도 함께 살펴보아야 합니다. 이 부분은 사안의 성격에 따라 별도의 절차로 다루어질 수 있는 만큼, 진행 상황을 구분해서 정리해두는 것이 좋습니다.

이 거절 사유가 권리금 회수기회와 어떻게 연결되나요?

상가건물임대차보호법 제10조의4제1항은 임대인이 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다고 정하면서도, 단서에서 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있습니다. 즉 노후·안전사고 우려라는 7호 나목 사유가 실제로 인정된다면, 임대인은 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호 규정의 적용에서도 벗어날 수 있게 됩니다.

이 구조를 정리하면, 임차인 입장에서는 두 단계로 나누어 대응해야 합니다. 첫 번째는 임대인이 주장하는 노후·안전사고 우려가 실제로 존재하는지를 다투는 것이고, 두 번째는 설령 그 사유가 일부 인정되더라도 임대인의 태도나 절차가 다른 측면에서 정당했는지를 살펴보는 것입니다. 첫 단계에서 근거가 부족하다는 점을 밝힐 수 있다면 권리금 회수기회 보호는 그대로 유지되는 쪽으로 다투어볼 수 있습니다.

여기서 한 가지 짚어야 할 점은, 7호 나목 사유는 갱신거절 사유이자 동시에 권리금 보호 배제 사유로 함께 작동한다는 것입니다. 다시 말해 이 사유 하나가 인정되느냐 아니냐에 따라 임대차 계속 여부와 권리금 회수 여부가 동시에 갈리게 됩니다. 그만큼 이 사유의 존재 여부를 다투는 실익이 크고, 막연히 임대인의 말을 그대로 받아들이기 전에 근거를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유이기도 합니다.

아울러 실무에서는 임대인이 노후·안전 문제를 언급하면서도 실제로는 다른 목적, 예를 들어 새로운 임차인에게 더 높은 보증금이나 차임을 받으려 하거나 직접 건물을 사용하려는 의도를 가진 경우가 섞여 있는 경우도 있습니다. 이런 정황이 있다면 노후·안전 문제라는 표면적인 이유와 실제 의도가 다를 수 있다는 점을 염두에 두고, 임대인의 언행 전반을 함께 살펴보는 것이 필요합니다.

임대인에게 어떤 근거 자료를 요구해야 하나요?

노후·안전사고 우려라는 주장이 실제로 인정받으려면, 단순히 건물이 오래됐다는 인상만으로는 부족하고 이를 객관적으로 뒷받침하는 자료가 필요합니다. 대표적으로 안전진단 결과나 정밀점검 보고서, 구조 기술사의 소견서, 관할 지방자치단체나 관련 기관의 점검 결과 통보 등을 들 수 있습니다. 이런 자료 없이 임대인이 구두로만 위험하다고 말하는 것은 그 자체로 조문이 요구하는 요건을 충족했다고 보기 어렵습니다.

따라서 임대인으로부터 노후·안전 문제를 이유로 한 거절 통보를 받았다면, 놀라거나 곧바로 포기하기보다 차분하게 근거가 되는 자료의 제출을 요청하는 것이 첫 번째 대응입니다. 요청은 구두보다는 문자나 서면으로 남겨두어, 임대인이 자료를 제시했는지 아니면 제시하지 못했는지를 기록으로 남기는 것이 중요합니다. 자료 제출 요청에 응하지 않거나 근거 없이 같은 말만 반복한다면, 이는 정당한 사유 없는 거절로 다투어볼 수 있는 유력한 정황이 됩니다.

반대로 임대인이 실제로 안전진단 결과나 관련 공문 등을 제시한다면, 그 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 진단 결과가 언제 이루어진 것인지, 어떤 등급이나 결론을 담고 있는지, 실제로 안전사고 우려로 이어질 만한 내용인지를 살펴보아야 합니다. 오래전에 이루어진 점검 결과를 지금 상황에 그대로 끌어다 쓰거나, 경미한 지적사항을 과장해서 인용하는 경우도 있을 수 있으므로, 자료의 시점과 내용을 함께 대조해보는 것이 필요합니다.

이 과정에서 신규임차인 측과도 상황을 공유하는 것이 좋습니다. 신규임차인이 노후·안전 문제를 이유로 계약을 망설이고 있는 것인지, 아니면 임대인이 신규임차인에게는 알리지 않은 채 임차인에게만 이런 이유를 대며 거절하는 것인지에 따라 대응 방향이 달라지기 때문입니다. 신규임차인이 실제로는 별다른 우려 없이 계약할 의사가 있는데 임대인만 일방적으로 거절하고 있다면, 그 정황 자체가 중요한 증거가 됩니다.

아울러 임대인이 노후·안전 문제를 언급하는 시점도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 오래전부터 건물 상태에 대한 지적이 있었고 그에 관한 기록이 꾸준히 남아 있다면 주장에 일관성이 있다고 볼 수 있지만, 임차인이 신규임차인을 데려와 계약을 진행하려는 순간에만 갑자기 노후 문제가 튀어나온다면 그 자체로 시점상 부자연스러운 정황이 됩니다. 이런 시점상의 흐름도 함께 정리해두면 근거 부족 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.

이 사유는 왜 갱신거절 사유이자 권리금 배제 사유로 함께 규정되어 있나요?

상가건물임대차보호법 제10조제1항 각 호가 정한 갱신거절 사유들은 대체로 임대인 입장에서 건물을 계속 임대해줄 수 없는 불가피한 사정을 담고 있습니다. 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우도 마찬가지입니다. 건물이 실제로 위험한 상태라면 임대인으로서는 임차인을 계속 두거나 새로운 임차인을 들이는 것 자체가 곤란할 수 있고, 이런 사정이 있다면 갱신을 강제하거나 권리금 회수기회를 무조건 보장하는 것도 현실적으로 맞지 않는다는 취지로 이해할 수 있습니다.

그런데 바로 이 지점 때문에 이 사유는 악용될 소지도 함께 갖고 있습니다. 실제로는 안전에 큰 문제가 없는데도 노후라는 표현만 앞세워 신규임차인과의 계약을 거절하면, 임차인은 그동안 쌓아온 권리금을 회수할 기회 자체를 잃게 될 위험에 놓입니다. 이런 이유로 이 사유를 다툴 때는 조문의 문언, 즉 노후·훼손과 안전사고 우려라는 요건이 실제로 충족되었는지를 엄격하게 따져보는 것이 중요합니다.

또한 만약 건물이 실제로 노후해 재건축이나 대수선이 예정되어 있다면, 그 계획이 계약 체결 당시부터 구체적으로 고지되어 있었는지도 함께 확인할 필요가 있습니다. 이는 같은 7호 안에서 가목, 즉 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우와도 연결될 수 있는 부분이므로, 임대인이 처음부터 이런 계획을 알렸는지, 아니면 뒤늦게 노후 문제를 꺼내는 것인지를 구분해서 살펴보는 것이 좋습니다.

다른 법령에 따른 철거·재건축과는 어떻게 다른가요?

같은 7호 안에는 노후·안전사고 우려로 인한 나목 외에도, 다른 법령에 따라 철거되거나 재건축되는 경우를 정한 다목이 함께 규정되어 있습니다. 이 두 가지는 언뜻 비슷해 보이지만 근거가 다릅니다. 나목은 건물 자체의 물리적 상태, 즉 노후와 훼손의 정도가 안전사고 우려로 이어지는 사정을 문제 삼는 것이고, 다목은 정비사업 등 다른 법령에 따라 진행되는 절차 자체를 근거로 삼는 것입니다.

노후·안전 문제라고 말하면서도 실제로는 이미 정비사업 절차가 진행되고 있어 다목의 사정에 더 가까운 경우가 있는가 하면, 반대로 그런 절차는 전혀 없이 순전히 건물 자체의 물리적 상태만을 문제 삼는 경우도 있습니다. 임대인이 노후·안전 문제를 언급하면서 실제로는 정비구역 지정이나 재건축 절차가 이미 진행 중인 경우도 있습니다. 이럴 때는 노후라는 표현에만 집중하기보다, 실제로 어떤 법령상 절차가 진행되고 있는지, 그 절차가 어느 단계에 있는지를 함께 확인해야 정확한 상황 판단이 가능합니다. 다만 이런 정비사업 관련 절차는 개별 법령에 따라 진행 요건과 시기가 다르므로, 노후·안전 문제와 혼동하지 말고 각각의 사정을 구분해서 확인하는 것이 바람직합니다.

어느 경우든 공통적으로 중요한 것은, 임대인의 주장이 막연한 인상이 아니라 확인 가능한 근거를 갖추고 있는지입니다. 노후·안전 문제든 다른 법령에 따른 절차든, 그 존재를 뒷받침하는 문서나 공적 자료가 있다면 요청해서 확인하고, 없다면 그 사실 자체를 기록해두어야 나중에 권리금 회수기회 방해를 다투는 데 도움이 됩니다.

노후·안전 사유와 다른 거절 사유가 함께 제시되면 어떻게 봐야 하나요?

실무에서는 임대인이 노후·안전 문제 하나만 단독으로 언급하기보다, 다른 사유와 함께 뒤섞어 제시하는 경우도 있습니다. 예를 들어 차임 연체 이력을 함께 언급하거나, 신규임차인의 업종이나 자력을 문제 삼으면서 노후·안전 이야기를 곁들이는 식입니다. 이런 경우에는 각각의 사유를 따로 떼어 그 사유가 상가건물임대차보호법 제10조제1항이 정한 여덟 가지 사유 중 어디에 해당하는지, 그리고 그 요건을 실제로 충족하는지를 하나씩 나누어 검토해야 합니다.

여러 사유가 뒤섞여 제시되면 임차인 입장에서는 어느 하나에만 집중하다가 다른 사유를 놓칠 수 있으므로, 임대인이 제시한 이유를 모두 받아 적거나 문서로 요청해 목록으로 정리해두는 것이 좋습니다. 그런 다음 각 사유별로 근거 자료가 있는지, 조문이 요구하는 요건을 충족하는지를 표로 정리하면 전체 상황을 한눈에 파악하기 쉬워집니다. 여러 사유 중 하나라도 실제로 인정된다면 제10조의4제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호가 배제될 수 있으므로, 가장 근거가 탄탄해 보이는 사유부터 우선적으로 반박 자료를 준비하는 전략이 필요합니다.

반대로 여러 사유를 나열하면서도 정작 어느 하나도 구체적인 근거를 갖추지 못하고 있다면, 이는 임대인이 실제로는 다른 목적을 갖고 형식적인 이유들을 늘어놓고 있다는 정황으로 볼 수 있습니다. 이런 경우일수록 각 사유에 대해 근거 자료를 요구하고 그 반응을 기록해두는 절차가 더욱 중요해집니다.

근거가 부족한 거절이라고 판단되면 어떻게 대응해야 하나요?

임대인이 제시한 자료를 검토한 결과 노후·훼손이나 안전사고 우려를 인정할 만한 근거가 부족하다고 판단된다면, 그 거절은 형식적으로만 7호를 언급했을 뿐 실질적으로는 정당한 사유 없는 거절에 해당할 가능성이 있습니다. 이 경우 임차인은 신규임차인과의 계약이 계속 성사될 수 있도록 임대인에게 재차 협조를 요청하고, 그 요청과 임대인의 반응을 문서로 남겨두어야 합니다.

임대인이 끝까지 협조하지 않아 신규임차인과의 계약이 무산된다면, 상가건물임대차보호법 제10조의4제3항에 따라 손해배상을 청구하는 절차를 검토할 수 있습니다. 손해배상의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 정해지며, 이때 종료 당시의 권리금은 개별적인 평가 절차를 거쳐 확정하게 됩니다. 청구는 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 해야 하므로, 시효가 지나기 전에 절차를 진행해야 합니다.

손해배상을 청구하기로 결정했다면, 청구 금액을 뒷받침할 자료도 함께 준비해야 합니다. 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금이 얼마였는지를 보여주는 계약서나 협의 자료, 그리고 종료 당시의 권리금 수준을 가늠할 수 있는 인근 상가의 거래 사례나 중개사의 확인 자료 등이 여기에 해당합니다. 두 금액 중 낮은 금액이 상한이 되는 구조이기 때문에, 어느 한쪽 자료만 준비해서는 충분한 주장을 펴기 어렵고 양쪽 자료를 모두 갖추어야 손해액을 구체적으로 제시할 수 있습니다.

손해배상 소송은 준비 서면을 통해 방해행위의 존재와 손해액을 하나씩 주장하고, 상대방의 반박에 다시 대응하는 방식으로 진행되므로 시간이 걸리는 절차입니다. 그렇기 때문에 시효가 넉넉히 남아 있을 때 미리 준비를 시작하는 편이 촉박하게 진행하는 것보다 훨씬 유리합니다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 순서대로 쌓아온 기록입니다. 신규임차인 주선 사실, 임대인에게 통지한 내역, 노후·안전 문제를 이유로 거절한 통보, 그에 대해 근거 자료를 요청한 내역과 임대인의 답변까지 시간 순서대로 정리해두면, 이후 방해행위의 존재와 손해액을 주장하는 데 필요한 기초 자료가 됩니다. 자료가 흩어져 있으면 상담과 절차 진행 모두 늦어지므로 미리 정리해두는 것이 좋습니다.

한편 임대인이 제시한 안전진단 자료가 실제로 신빙성이 있다고 판단되는 경우라면, 무리하게 계약 진행을 고집하기보다는 손해배상을 통한 권리금 회수 쪽으로 방향을 전환하는 것이 현실적일 수 있습니다. 건물 안전과 관련된 사안은 임차인 개인의 판단만으로 결론짓기 어려운 부분이 있으므로, 자료를 종합적으로 검토한 뒤 신중하게 다음 단계를 결정하는 것이 바람직합니다.

이 밖에도 손해배상을 청구하기 전에 임대인과 다시 한번 협의를 시도해보는 것도 고려할 만합니다. 임대인 입장에서도 소송으로 번지면 시간과 비용이 들어가는 만큼, 노후·안전 문제를 이유로 한 거절이 실제로는 협상용 명분에 가까웠다면 구체적인 근거 요청과 함께 재협의를 제안했을 때 태도가 달라지는 경우도 있습니다. 다만 이런 협의는 어디까지나 시효가 남아 있는 동안 시도해야 하는 것이므로, 협의에 지나치게 시간을 쏟다가 종료일부터 3년이라는 청구 시효를 넘기지 않도록 일정을 함께 관리해야 합니다.

소송으로 이어지면 이 사유는 어떤 방식으로 다투게 되나요?

협의가 끝내 이루어지지 않아 권리금 손해배상 청구가 소송으로 이어지는 경우, 노후·안전사고 우려라는 사유는 결국 누가 어떤 자료로 무엇을 입증하는지의 문제로 좁혀집니다. 임대인 쪽에서는 노후·훼손과 안전사고 우려가 실제로 있었다는 점을, 임차인 쪽에서는 그런 사정이 없었거나 있었더라도 기존 임차인에게는 다른 태도를 취하는 등 모순이 있었다는 점을 각각 증명해야 하는 구조입니다.

이 과정에서 안전진단 결과나 관할기관의 점검 통보처럼 임대인이 보유하고 있을 가능성이 큰 자료를 임차인이 직접 확보하기 어려운 경우가 많습니다. 이럴 때는 소송 절차 안에서 상대방이나 제3의 기관이 가진 문서의 제출을 구하는 절차, 또는 관련 기관에 사실관계를 조회하는 절차를 활용하는 방법을 검토해볼 수 있습니다. 다만 이런 절차는 사안의 구체적 사정에 따라 신청 요건과 진행 방식이 달라지므로, 어떤 자료를 어떤 방식으로 확보할 수 있는지는 개별적으로 확인받아보는 것이 정확합니다.

소송 과정에서는 임차인이 신규임차인을 실제로 주선했다는 사실, 임대인에게 그 사실을 통지한 시점과 방법, 임대인이 노후·안전 문제를 이유로 거절한 시점과 표현, 그리고 그 사유를 뒷받침하는 자료의 유무가 모두 순서대로 쟁점이 됩니다. 시간 순서가 뒤엉켜 있으면 법원도 사실관계를 파악하는 데 시간이 걸리므로, 미리 정리된 자료를 준비해두는 것이 절차를 빠르게 진행하는 데 도움이 됩니다.

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