상황 — 거절 대신 '조건'으로 막는 임대인

법적 평가 — '현저히 고액' 요구는 그 자체로 방해행위입니다

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호(2015. 5. 13. 신설)는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"를 권리금 회수 방해로 규정합니다. 즉 명시적 거절이 없어도, 신규임차인이 받아들이기 어려운 조건을 제시하여 계약을 무산시키면 방해행위가 될 수 있습니다.

법문이 제시하는 판단 요소는 ①상가건물에 관한 조세·공과금 ②주변 상가건물의 차임 및 보증금 시세 ③그 밖의 부담입니다. 실무에서는 여기에 더하여 기존 임대차의 차임·보증금 수준, 인상 폭과 인상률, 인상을 정당화할 사정(건물 리모델링, 시세 상승 등)의 존부, 요구가 이루어진 경위와 시점 등을 종합하여 판단합니다. 일률적인 수치 기준은 없으며, "몇 퍼센트를 넘으면 현저히 고액"이라는 공식은 존재하지 않습니다. 그래서 입증 자료의 준비가 승패를 좌우합니다.

참고로 환산보증금 범위 내 상가의 계약갱신 시 차임 증액은 5% 상한의 제한을 받습니다. 신규임차인과의 계약은 새로운 계약이므로 이 상한이 직접 적용되는 것은 아니지만, 기존 차임에서 벗어난 급격한 인상 요구가 어떤 맥락에서 나왔는지를 보여주는 비교 기준으로 활용될 수 있습니다. 방해가 인정되면 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 한도로 하며, 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.

'현저히 고액' 판단에 쓰이는 비교 자료

단계별 대응 — 조건 제시를 기록으로 바꾸는 순서

1. 임대인의 요구 조건을 서면으로 특정합니다. 구두로만 오간 조건은 다툼의 대상이 됩니다. "제시하신 보증금·차임 조건을 서면(문자)으로 확인해 주시기 바랍니다"라고 요청하고, 신규임차인에게도 들은 조건을 문자로 남겨 달라고 부탁합니다.
2. 기존 계약 조건과의 비교표를 만듭니다. 현재 차임·보증금, 최근 갱신 시 인상 이력, 임대인이 신규임차인에게 제시한 조건을 나란히 정리하면 인상 폭이 한눈에 드러납니다.
3. 주변 시세 자료를 수집합니다. 같은 건물·인근 상가의 임대 조건, 중개사무소의 시세 확인, 공개된 임대 매물 자료, 한국부동산원 임대동향 자료 등을 시점을 표시하여 모아 둡니다.
4. 내용증명으로 협의를 요청합니다. 주선 사실, 신규임차인의 계약 의사, 임대인의 제시 조건이 주변 시세에 비추어 과다하다는 점, 합리적 조건의 재협의 요청을 담아 발송합니다. 임대인의 회신 내용도 그대로 증거가 됩니다.
5. 계약이 무산되면 손해배상 소송을 검토합니다. 소송에서는 감정평가를 통해 적정 차임 수준과 임대차 종료 당시의 권리금이 산정될 수 있습니다. 승소 시 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)의 지연이자를 청구할 수 있고, 처리기간은 법도 권리금소송센터 실데이터 기준 평균 10~14개월가량입니다.

자주 묻는 질문