01내 편의점은 어느 구조인가 — 점주 임차형 vs 본부 임차형

편의점 가맹은 크게 점주가 점포를 구해 오는 유형과 본부가 점포를 확보해 점주에게 맡기는 유형으로 나뉩니다. 계약서상 임차인 명의가 누구인지에 따라 권리금 국면이 갈립니다.

임대차계약서·가맹계약서·전대차 관련 서류를 나란히 놓고 임차인 명의, 전대 동의 여부, 시설 소유 관계를 확인하는 것이 모든 판단의 출발점입니다. 구조 확인 없이 "편의점도 권리금 소송이 된다더라"는 말만 믿고 움직이면 방향을 잘못 잡을 수 있습니다.

02편의점 권리금의 구성 — 입지가 중심, 시설은 귀속 확인

편의점 권리금은 유동인구·배후 세대에 좌우되는 바닥권리금(입지)의 비중이 큰 편입니다. 매출 자료가 본부 POS 시스템으로 투명하게 집계되므로 영업권리금 입증 자료는 오히려 명확한 축에 속합니다. 문제는 시설권리금입니다.

본부 지원으로 설치된 시설은 가맹계약상 본부 소유이거나 중도 해지 시 위약금·잔존 시설 비용 정산 대상인 경우가 있습니다. 점주가 자기 돈으로 투자한 부분과 본부 지원 부분을 구분해 두어야, 감정평가나 협상에서 시설권리금을 정확히 주장할 수 있습니다.

03양도·권리금 회수가 꼬이는 다섯 지점

1. 신규임차인이 이중 관문을 통과해야 합니다. 임대인과의 임대차계약 체결에 더해, 같은 자리에서 편의점을 계속하려면 본부의 가맹 심사·계약 체결도 필요합니다. 한쪽이 막히면 권리금 거래 전체가 무산될 수 있으므로, 권리금계약서에 두 계약의 체결을 조건으로 명시하는 것이 안전합니다.
2. 가맹계약 잔여 기간과 위약금이 걸립니다. 임대차 종료 시점과 가맹계약 만료 시점이 어긋나면 중도 해지 위약금·시설 잔존가 정산 문제가 권리금 협상에 끼어듭니다. 두 계약의 만료일을 미리 맞춰 보는 것이 분쟁 예방의 기본입니다.
3. 담배소매인 지정은 자동 승계되지 않습니다. 편의점 매출에서 비중이 큰 담배 판매는 소매인 지정을 받은 사람만 할 수 있고, 양수인은 관할 기준에 따라 새로 지정 절차를 밟아야 하는 것이 원칙입니다. 지정 가능 여부가 불확실하면 신규임차인이 인수를 포기하는 원인이 되므로 사전 확인이 필요합니다.
4. 임대인이 본부와 직접 접촉하는 경우가 있습니다. 임대인이 점주를 배제한 채 본부 또는 다른 예비 점주와 직접 조건을 협의하며 기존 점주의 신규임차인 주선을 외면한다면, 정당한 사유 없는 계약 거절 등 방해행위에 해당하는지 검토할 수 있습니다.
5. 권리금 명목 금전의 성격이 뒤섞입니다. 편의점 양도에서는 권리금, 시설 정산금, 재고 인수대금, 본부 지원금 정산이 한꺼번에 오가는 경우가 많습니다. 명목을 구분하지 않으면 나중에 어느 돈이 권리금인지 다툼이 생기므로, 계약서에 항목별로 나누어 기재해야 합니다.

04점주 임차형이라면 — 권리금 회수 절차와 방해행위 대응

점주가 임차인이라면 일반 상가와 같은 절차로 움직입니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선하고, 권리금계약서를 작성한 뒤, 내용증명으로 임대인에게 신규임차인의 인적사항·자력 자료와 함께 임대차계약 체결을 요청합니다. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하거나, 신규임차인의 권리금 지급을 방해하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하면 상가건물임대차보호법 제10조의4의 방해행위가 됩니다.

임대인의 정당한 사유(신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우 등)가 인정될 여지도 있으므로 개별 검토는 필수입니다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액이 상한이고, 청구는 임대차 종료일부터 3년 안에 해야 합니다. 3기 차임 연체 전력이 있으면 보호에서 제외될 수 있으며, 임대차가 10년을 넘었더라도 대법원 전원합의체 2017다225312 판결에 따라 보호는 유지됩니다.

05자주 묻는 질문

Q. 본부 임차형 점주인데 권리금을 전혀 받을 길이 없습니까?

A. 건물주를 상대로 한 상가건물임대차보호법상 권리금 보호 주장은 어려울 수 있으나, 점포를 이어받는 사람과의 사적 협의, 본부와의 정산, 전대차 구조의 구체적 내용에 따라 검토할 여지가 남는 경우가 있습니다. 계약서 전체를 놓고 개별적으로 판단해야 할 문제입니다.

Q. 신규임차인이 다른 브랜드 편의점이나 다른 업종을 하려 합니다. 주선이 됩니까?

A. 법이 요구하는 것은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결이지, 동일 브랜드의 유지가 아닙니다. 다만 기존 가맹계약의 해지·정산 문제는 별도로 남으므로, 임대차 쪽 주선과 가맹 쪽 정산을 나누어 설계해야 합니다.

Q. 임대인이 "본부와 직접 계약하겠다"며 제가 주선한 사람을 거절합니다.

A. 임대인이 스스로 선택한 상대와 계약하겠다는 사정만으로 정당한 사유가 되는 것은 아니며, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등에 해당하는지가 관건입니다. 거절 경위를 서면으로 확보하고 방해행위 해당 여부를 검토해 보시기 바랍니다.