I. 전원합의체 판결이 바꾼 것 — 10년 초과 임차인도 보호

2015년 5월 13일 권리금 회수기회 보호 규정이 신설된 뒤, 실무에서 가장 크게 다투어진 쟁점 중 하나는 계약갱신요구권이 소진된 임차인에게도 이 보호가 적용되는지였습니다. 임대인 측은 "갱신을 요구할 수 없는 임차인은 어차피 나가야 하므로 권리금 보호도 받을 수 없다"고 주장했고, 하급심의 판단도 갈렸습니다.

대법원 전원합의체는 이 논쟁을 정리했습니다. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개의 제도이며, 전체 임대차기간이 법정 갱신요구 한도를 초과하여 갱신요구권이 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다고 본 것입니다. 임차인이 그동안 쌓아 온 영업적 가치를 회수할 기회는 임대차가 언제 끝나든 보호되어야 한다는 취지입니다.

이 판결 이후 하급심은 "10년 넘게 영업했으니 보호 대상이 아니다"라는 항변을 받아들이지 않는 방향으로 정리되었습니다. 장기간 한자리에서 영업해 오신 임차인이라면, 갱신요구권이 없다는 이유로 권리금 회수를 포기할 필요가 없습니다.

II. 판결 이후 하급심의 판단 흐름

전원합의체 판결로 제도 적용의 문턱이 낮아지자, 법원의 심리는 개별 사건의 사실관계로 깊이 들어가는 방향으로 움직였습니다. 실무에서 관찰되는 심리의 순서는 대체로 다음과 같습니다.

먼저 임차인이 권리금 보호를 주장할 수 있는 지위에 있는지(적용 제외 대상인 대규모점포·준대규모점포의 일부나 국유재산·공유재산이 아닌지, 임차인의 중대한 의무 위반으로 보호가 부정될 사정은 없는지)를 확인합니다. 다음으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인 주선이 있었는지, 임대인의 행위가 제10조의4 제1항이 정한 방해행위(권리금 직접 요구·수수, 신규임차인에 대한 권리금 지급 방해, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 체결 거절)에 해당하는지를 심리합니다. 이어서 임대인이 주장하는 정당한 사유(신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용, 임대인이 선택한 신규임차인의 권리금 지급 등)의 존부를 따지고, 마지막으로 손해액을 감정평가를 통해 산정합니다.

이 흐름을 뒤집어 보면, 임차인이 소송에서 이기기 위해 준비해야 할 것이 무엇인지가 그대로 드러납니다. 아래의 세 가지 포인트입니다.

III. 포인트 1 — 입증: 기록 없는 주장은 인정되지 않는다

권리금소송의 제1 관문은 입증입니다. 임차인은 신규임차인을 주선한 사실, 임대인의 방해행위, 그리고 손해액의 근거를 증거로 제시해야 합니다. 실무에서 승소하는 사건의 공통점은 권리금계약서, 내용증명, 문자메시지, 녹취 등 시점이 특정되는 기록이 갖추어져 있다는 것입니다.

특히 권리금계약서는 이중의 의미를 갖습니다. 주선이 구체적으로 진행되었다는 증거이자, 손해배상액 상한의 한 축(신규임차인이 지급하기로 한 권리금)을 정하는 자료입니다. 손해배상액은 이 약정 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 한도로 하므로, 감정에 대비한 매출·시설 자료의 축적도 입증 준비에 포함됩니다.

한편 임대인이 신규임차인이 누구든 계약하지 않겠다는 의사를 미리 명백히 밝힌 사안에서는, 실제 주선이 없더라도 방해행위가 인정될 수 있다는 것이 판례의 흐름입니다. 이 경우에도 결국 임대인의 거절 의사를 담은 기록(문자, 내용증명 회신, 대화 녹취)이 있어야 주장할 수 있으므로, 입증의 중요성은 달라지지 않습니다.

IV. 포인트 2 — 요건: 절차를 밟은 임차인이 이긴다

두 번째 갈림길은 법정 요건과 절차의 충족입니다. 임차인은 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력, 임차인으로서의 의무 이행 의사·능력에 관한 정보를 임대인에게 제공해야 합니다(제10조의4 제5항). 이를 소홀히 하면 임대인의 계약 거절에 정당한 사유가 인정될 여지를 스스로 만들어 주는 셈이 됩니다.

임대인의 정당한 사유 항변에 대한 반박 준비도 요건 관리의 일부입니다. 신규임차인의 자력을 문제 삼으면 자력 소명자료 제공 기록으로, 1년 6개월 이상 비영리 사용 계획을 내세우면 거절 이후의 실제 사용 현황으로, 재건축 등 다른 사정을 주장하면 그 사유가 법정 정당한 사유에 해당하는지로 각각 다투게 됩니다. 요건 다툼은 사건마다 결이 다르므로, 어떤 항변이 예상되는지에 따라 미리 증거를 배치하는 전략이 필요합니다.

V. 포인트 3 — 시기: 두 개의 시계가 돌고 있다

세 번째 갈림길은 시기입니다. 권리금소송에는 두 개의 시계가 있습니다. 하나는 주선의 시계로, 권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간을 중심으로 작동합니다. 이 기간 안에 주선과 정보 제공이 이루어졌는지가 심리의 출발점이 됩니다.

다른 하나는 시효의 시계입니다. 임대인의 방해행위로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 임대인과의 교섭이 길어지거나 다른 분쟁이 얽히면서 3년을 넘겨 버리면, 아무리 방해행위가 명백해도 청구가 막힙니다.

자주 묻는 질문

Q1. 10년 넘게 영업했는데 임대인이 "갱신요구권이 없으니 권리금도 없다"고 합니다.

2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 10년을 초과한 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 임대인의 설명은 판례에 반하는 주장이므로, 신규임차인 주선과 증거 확보를 정상적으로 진행하시면 됩니다. 구체적 진행은 법도 권리금소송센터 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하십시오.

Q2. 법원 감정에서 권리금이 얼마로 나올지 미리 알 수 있나요?

정확한 예측은 어렵지만, 매출 자료·시설 투자 내역·입점 당시 지급한 권리금 등으로 대략의 범위를 가늠해 볼 수 있습니다. 손해배상액은 약정 권리금과 감정평가액 중 낮은 금액이 상한이므로, 소송 전에 두 축을 함께 검토하는 것이 실익 판단에 중요합니다.

Q3. 임대차가 끝난 지 2년이 지났습니다. 이제라도 소송이 가능한가요?

손해배상청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이므로 아직 기간 내라면 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워지므로, 남은 자료를 정리해 서둘러 상담을 받으시기 바랍니다.

권리금소송은 제도 자체를 아는 것과 법원이 실제로 무엇을 보고 판단하는지를 아는 것 사이의 간격이 큰 분야입니다. 입증·요건·시기라는 세 포인트는 소송이 시작된 뒤에는 보완이 어렵고, 임대차 종료 전 준비 단계에서 대부분 결정됩니다. 임대인의 태도가 심상치 않다면 지금 02-591-5657 법도 권리금소송센터 무료 전화상담으로 사안을 점검받으시기 바랍니다.