3기 차임 연체와 권리금 — 월세 밀린 이력이 있으면 권리금 보호를 못 받습니까?
권리금소송 상담에서 가장 아픈 질문 중 하나입니다. 장사가 어려워 월세를 몇 달 밀렸던 임차인은 권리금 회수기회 보호에서 제외될 수 있습니다. 그 기준이 되는 '3기 연체'의 정확한 의미와, 과거 연체를 다 갚은 경우의 쟁점을 정리합니다.
결론. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 지지 않는다고 정하고, 그 제1호가 바로 "임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 기준은 연체 '횟수'가 아니라 누적 연체액이 3기분 차임액에 달했는지이며, 법문이 "연체한 사실이 있는 경우"라고 정하고 있어 나중에 연체를 모두 해소했더라도 과거의 연체 사실을 이유로 보호가 부정될 수 있습니다.
왜 연체 이력이 권리금을 좌우하는가
권리금 회수기회 보호(상가건물임대차보호법 제10조의4, 2015. 5. 13. 신설)는 임대인에게 상당한 의무를 지우는 제도입니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 위반하면 권리금 상당의 손해배상 책임을 집니다.
법은 그 균형추로 임차인 측의 성실성을 요구합니다. 제10조의4 제1항 단서는 "제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정하는데, 이는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는 임차인이라면 권리금 회수기회까지 보호할 이유가 없다는 취지입니다. 그 첫 번째 사유가 3기분 차임액에 달하는 연체입니다.
즉 연체 이력은 단순히 임대인과의 신뢰 문제가 아니라, 권리금소송의 본안 판단 이전에 청구 자체를 막아설 수 있는 결격 사유입니다. 임대인 측 소송대리인이 가장 먼저 뒤지는 것도 임차인의 차임 지급 내역입니다. 권리금 회수를 준비하는 임차인이라면 자신의 연체 이력부터 냉정하게 점검해야 하는 이유입니다.
'3기 연체'의 정확한 계산법 — 횟수가 아니라 금액
"월세를 세 번 밀리면 끝"이라고 알고 계신 분이 많지만 정확한 기준이 아닙니다. 법문은 "3기의 차임액에 달하도록 연체한 사실"이라고 정합니다. 기준은 연체한 달의 수가 아니라, 연체된 금액의 합계가 3개월분 차임액에 이르렀는지입니다.
계산 예시 — 월세 200만 원인 점포
3기분 차임액 = 200만 원 × 3 = 600만 원. 어느 시점이든 밀린 차임의 합계가 600만 원에 달한 사실이 있는지가 기준입니다.
예컨대 여섯 달에 걸쳐 매달 100만 원씩만 내서 미납액이 누적 600만 원에 이르렀다면, 한 달을 통째로 거른 적이 없어도 3기 연체에 해당할 수 있습니다. 반대로 세 차례 연체했더라도 그때그때 일부를 갚아 미납 합계가 한 번도 600만 원에 이르지 않았다면 3기 연체가 아닙니다.
또 하나 중요한 것은 연속성입니다. 연체가 연속된 3개월일 필요는 없습니다. 임대차기간 전체를 통틀어 누적 미납액이 3기분에 달한 순간이 한 번이라도 있었는지를 보는 것이므로, 띄엄띄엄 밀린 연체도 합산될 수 있습니다. 보증금에서 공제하면 된다는 생각으로 차임을 미루는 것도 위험합니다. 보증금이 남아 있다는 사정은 연체 사실 자체를 없던 일로 만들어 주지 않습니다.
과거 연체를 다 갚았는데도 보호를 못 받습니까
가장 많이 받는 질문입니다. 장사가 어려웠던 시기에 월세가 밀렸지만 이후 전부 갚았고, 임대차 종료 시점에는 미납이 전혀 없는 경우입니다. 안타깝게도 이 경우에도 안심할 수 없습니다.
계약 해지(법 제10조의8)는 "3기의 차임액에 달하도록 연체한 경우", 즉 해지 당시 연체 상태가 유지되고 있을 것을 전제로 하는 반면, 갱신거절 사유인 제10조 제1항 제1호는 "연체한 사실이 있는 경우"라고 정합니다. 과거형입니다. 임대차기간 중 어느 시점이든 누적 연체액이 3기분에 달한 사실이 있었다면, 이후 전액을 변제해 현재 미납이 없더라도 그 '사실'은 남는다는 것이 법문의 구조이고, 재판 실무도 과거의 3기 연체 사실을 이유로 권리금 보호를 부정하는 방향의 판단을 내려 왔습니다.
주의. 연체 사실이 있다고 해서 모든 사건에서 기계적으로 청구가 배척되는 것은 아닙니다. 연체액이 실제로 3기분에 달했는지에 대한 계산 다툼, 차임 인상분의 효력, 임대인의 수령 거절이나 상계 합의 여부, 감염병 시기 특례 등 따져 볼 쟁점이 사안마다 존재합니다. 연체 이력이 있다는 이유만으로 포기하기 전에 반드시 구체적 검토를 받아 보시기 바랍니다.
특히 코로나19 시기에는 특례가 있습니다. 2020년 9월 29일 개정으로 신설된 법 제10조의9에 따라, 2020. 9. 29.부터 6개월간의 연체 차임액은 갱신거절·해지·권리금 보호 제외 사유인 연체액 산정에서 제외됩니다. 이 기간의 미납이 합산에서 빠지면 3기분에 이르지 않게 되는 사례도 있으므로, 연체 시점이 이 기간과 겹친다면 반드시 계산을 다시 해 보아야 합니다.
연체 이력별 위험도 정리
| 상황 | 권리금 보호 가능성 | 검토 포인트 |
|---|---|---|
| 연체가 전혀 없거나 누적 미납액이 3기분 미만 | 보호 대상 | 입금 내역 정리로 무연체 입증 준비 |
| 일시적 연체가 있었으나 누적액이 3기분에 이른 적 없음 | 보호 대상 | 미납 최고액 시점의 계산 자료 확보 |
| 과거 누적액이 3기분에 달했으나 이후 전액 변제 | 부정될 위험 큼 | 연체액 계산 다툼, 차임 액수의 확정, 특례기간 공제 여부 |
| 임대차 종료 시점까지 3기분 이상 미납 지속 | 보호 제외 + 해지 위험 | 해지 통보 전 변제·협의, 명도 분쟁 대비 |
연체 이력이 있는 임차인의 대응 전략
- 1. 연체 내역을 스스로 먼저 계산합니다
임대차기간 전체의 차임 지급 내역을 월별로 정리하고, 시점별 누적 미납액이 3기분에 달한 적이 있는지 확인합니다. 차임이 중간에 인상되었다면 어느 시점의 차임을 기준으로 3기분을 계산할지도 쟁점이 됩니다.
- 2. 남은 미납은 즉시 해소합니다
이미 발생한 '사실'은 지울 수 없지만, 미납이 3기분에 이르기 전이라면 즉시 변제하여 결격 사유의 완성을 막는 것이 최우선입니다. 계약 해지를 막는 효과도 있습니다.
- 3. 다툴 수 있는 쟁점을 찾습니다
연체액 계산의 오류, 관리비 등 차임 아닌 항목의 혼입, 임대인의 수령 거절, 2020. 9. 29.부터 6개월간의 특례기간 공제 등을 검토합니다. 이 계산 하나로 결론이 뒤집히는 사건이 실제로 있습니다.
- 4. 주선 절차는 원칙대로 진행합니다
연체 쟁점과 별개로, 임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선, 권리금계약서 작성, 내용증명 통지의 절차를 갖춰 둡니다. 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다.
자주 묻는 질문
법문상 "연체한 사실"의 시기에 제한이 없어 임대인 측이 오래된 연체까지 주장할 수 있습니다. 다만 당시 차임 액수의 입증, 누적액 계산, 갱신 과정에서의 사정 등 다툴 지점이 있으므로 기록을 확보해 검토해야 합니다.
임대인의 수령 거절이나 협조 거부로 지급하지 못한 경우까지 임차인의 연체로 볼 것인지는 다툼의 여지가 있습니다. 공탁 등 지급 노력의 흔적이 있다면 유리한 자료가 되므로, 유사 상황에서는 변제공탁을 활용하는 것이 안전합니다.
아닙니다. 실제로 3기분에 달했는지의 계산, 특례기간 공제, 차임의 범위 등에서 결론이 달라지는 사건이 적지 않습니다. 포기 여부는 지급 내역 전체를 놓고 계산해 본 뒤에 판단할 문제입니다.
누적액 계산 한 번에 권리금 보호 여부가 갈립니다. 차임 지급 내역을 준비해 법도 권리금소송센터 무료 전화상담으로 문의하시면 3기 연체 해당 여부부터 함께 계산해 드립니다. (평일 10:00~18:00)
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