임대인의 "직접 사용" 거절, 왜 문제가 되는가

상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하는 네 가지 행위를 금지합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위. 둘째, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 셋째, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 그리고 넷째가 바로 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

"내가 직접 쓰겠다"는 거절은 이 네 번째 유형의 문제입니다. 건물은 임대인의 소유이니 자기 건물을 자기가 쓰겠다는데 무엇이 문제냐고 생각하기 쉽습니다. 그러나 권리금 회수기회 보호 제도는 임차인이 영업하며 쌓아 올린 재산적 가치를 임대인이 아무 대가 없이 흡수하는 것을 막기 위해 2015년 5월 13일 신설된 규정입니다. 임대인이 "직접 사용"을 이유로 신규임차인을 거절해 버리면 임차인은 권리금을 받을 상대를 잃게 되고, 그 자리의 영업 가치는 고스란히 임대인에게 넘어갑니다. 법이 바로 이 장면을 규율하는 것입니다.

법 제10조의4 제2항은 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유를 별도로 열거하고 있습니다. 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등입니다. 주목할 점은 이 목록에 "임대인이 직접 사용하려는 경우"라는 항목 자체가 없다는 사실입니다. 단순히 직접 장사하겠다는 의사만으로는 법이 인정하는 정당한 사유가 되기 어렵다는 뜻입니다.

2019. 5. 16. 대법원 전원합의체 2017다225312 판결

사건의 구도

이 사건의 임차인은 상가에서 오랫동안 음식점을 운영하며 전체 임대차기간이 구법상 갱신요구권 한도인 5년을 넘긴 상태였습니다. 임대차 종료를 앞두고 임차인은 신규임차인을 구해 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 주선했으나, 임대인은 해당 점포를 임차인에게 내주지 않고 스스로 사용할 계획이라는 취지로 신규임차인과의 계약 체결에 응하지 않았습니다. 임차인은 권리금 회수기회를 침해당했다며 손해배상을 청구했습니다.

하급심에서는 갱신요구권이 소멸한 임차인에게까지 권리금 회수기회를 보호할 것인지를 두고 판단이 엇갈려 왔습니다. 임대차기간이 이미 법정 한도를 넘었다면 어차피 임대인이 갱신을 거절할 수 있으니 권리금 보호도 함께 끝난다고 보는 견해와, 갱신요구권과 권리금 보호는 별개의 제도라는 견해가 대립한 것입니다.

대법원의 판단 — 갱신요구권과 권리금 보호는 별개다

이 판결의 실무적 의미는 큽니다. 10년 넘게 한자리에서 장사한 임차인일수록 단골과 신용, 즉 영업권리금의 가치가 큰데, 갱신요구권이 없다는 이유로 권리금 보호까지 부정하면 가장 보호가 필요한 임차인이 가장 먼저 배제되는 모순이 생깁니다. 대법원은 이 모순을 정면으로 해소했고, 이후 실무는 갱신요구권 유무와 관계없이 주선 기간 내의 방해행위를 기준으로 손해배상 책임을 판단하는 방향으로 정리되었습니다.

아울러 이 판결 이후의 재판 실무는, 임대인이 직접 사용 의사를 밝히며 신규임차인과의 계약 체결에 응하지 않는 것을 정당한 사유로 쉽게 인정하지 않는 흐름을 보이고 있습니다. 임차인이 신규임차인을 주선하기 전에 임대인이 미리 확정적으로 거절 의사를 밝힌 경우에는, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다는 판단도 이어지고 있습니다.

정당한 사유가 되는 경우와 안 되는 경우

여기서 세 번째 항목을 눈여겨보아야 합니다. 임대인이 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우는 정당한 사유가 될 수 있습니다. 즉 임대인이 점포를 비워 두거나 비영리 용도로 쓰는 경우라면 거절이 정당화될 여지가 있습니다. 그러나 "직접 장사하겠다"는 것은 그 자체로 영리목적 사용이므로 이 항목에 해당하지 않습니다. 임대인이 거절 당시 1년 6개월 비영리 사용 계획을 내세웠다가 실제로는 그 기간 내에 영리 사용을 한 경우, 거절의 정당성은 부정되는 방향으로 판단될 수 있습니다.

손해배상 청구의 요건과 범위

임대인의 "직접 사용" 발언은 그 자체가 증거가 됩니다. 통화 녹음, 문자 메시지, 내용증명 답변서에 남은 "내가 쓸 것이니 새 임차인은 받지 않겠다"는 취지의 표현은 정당한 사유 없는 거절을 입증하는 유력한 자료입니다. 감정에 휩쓸려 다투기보다, 임대인의 거절 의사를 기록으로 확보하면서 신규임차인 주선 절차를 서면으로 진행하는 것이 소송에서 승부를 가릅니다.

반대로 임차인 쪽에서 주의할 점도 있습니다. 3기분 차임에 달하는 연체 사실이 있는 등 갱신 거절 사유(법 제10조 제1항 제1호 등)가 존재하면 권리금 보호 자체가 배제될 수 있고(제10조의4 제1항 단서), 주선 기간을 지나 신규임차인을 구하면 보호를 받기 어렵습니다. 자신의 계약 상황을 먼저 점검한 뒤 절차를 밟아야 합니다.

자주 묻는 질문

임대차 종료가 6개월 앞으로 다가왔다면 지금이 준비할 때입니다. 02-591-5657 법도 권리금소송센터.