상가건물 임대차 권리금계약서, 기존 임대차계약서와 맞춰 볼 5줄 대조표

상가건물 임대차 권리금계약서와 임대차계약서는 어떤 관계인가요?

상가건물 임대차 권리금계약서와 임대차계약서는 당사자가 다른 두 개의 계약입니다. 임대차계약서는 임대인과 임차인이 맺고, 권리금 계약은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아닙니다.

그래서 권리금계약서에 적은 내용이 임대인을 곧바로 묶지는 않습니다. 그런데 권리금을 실제로 받으려면 신규임차인이 되려는 자가 임대인과 새 임대차를 맺어야 하고, 그 단계에서 임대인이 들여다보는 서류는 기존 임대차계약서와 그동안의 이행 기록입니다. 두 서류가 서로 다른 말을 하면 그 틈이 거절의 이유나 손해배상 다툼의 쟁점으로 바뀔 수 있습니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 다만 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 그러하지 아니하다고 둡니다. 그 사유 가운데 상당수가 기존 임대차계약서와 그 이행 기록에서 나오기 때문에, 권리금계약서는 임대차계약서와 대조하며 써야 합니다.

두 계약서를 나란히 놓는 5줄 대조표

아래 표는 상가건물 임대차 권리금계약서를 쓰기 전에 두 서류를 나란히 놓고 볼 다섯 줄입니다. 줄마다 임대차계약서에서 찾을 칸, 권리금계약서에 맞출 내용, 어긋나면 생길 수 있는 문제를 차례로 적었습니다.

다섯 줄은 서명 전에 양도인과 양수인이 함께 보는 것이 좋습니다. 권리금을 낸 뒤 임대인과 새 임대차가 맺어지지 않으면, 이미 낸 돈을 돌려받는 문제가 고스란히 양수인에게 남기 때문입니다.

대조 1·2: 당사자 명의와 목적물 표기가 같은가

상가건물 임대차 권리금계약서의 양도인은 기존 임대차계약서의 임차인과 같은 사람이어야 합니다. 상가임대차법이 권리금 회수기회를 보호하는 대상이 임차인이기 때문입니다. 가게를 실제로 운영한 사람과 임대차계약서상 임차인이 다르면 누가 회수기회 보호를 주장할 수 있는지 다툼이 생길 여지가 있습니다.

목적물 줄에서는 층·호수·면적을 임대차계약서와 같은 표기로 옮깁니다. 임대차계약서에는 한 층 전체인데 권리금계약서에는 일부 구역만 있거나, 임대차 범위에 없는 창고·옥외 공간까지 넘기는 것처럼 적혀 있으면 신규임차인이 되려는 자가 임대인과 맺을 새 임대차의 대상과 어긋납니다.

점포 일부를 다른 사람에게 내준 적이 있다면 이 줄에서 함께 점검합니다. 상가임대차법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 갱신 거절 사유로 두고 있고, 이 사유는 제10조의4 제1항 단서로 이어집니다. 매대나 숍인숍처럼 공간 일부를 내준 경우가 여기에 해당하는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다.

대조 3: 만료일에서 거꾸로 6개월을 세어 보셨나요?

기간 줄에서 가장 먼저 확인할 것은 임대차계약서의 만료일입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항의 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로, 만료일에서 거꾸로 6개월을 세어야 권리금계약서의 잔금일과 인도일을 어디에 둘지 정할 수 있습니다. 이 기간은 임대인의 방해행위를 보는 기간이고, 권리금 계약을 그 안에 맺어야 한다는 체결일 요건은 아닙니다.

• 만료 6개월 전 · 방해 금지 기간이 시작되고, 임차인의 계약갱신 요구 기간도 함께 열립니다.
• 만료 1개월 전 · 갱신 요구 기간이 끝나고, 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지할 수 있는 기간도 여기서 닫힙니다.
• 만료일 · 통지가 없었다면 법정갱신이 되었는지부터 따집니다(아래 갈림길 ⓑ).
• 임대차 종료 시 · 방해 금지 기간이 끝나고, 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다(제10조의4 제4항).

갱신 요구 기간도 같은 만료일에서 나옵니다. 상가임대차법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 제2항은 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 임대차계약서가 여러 장이라면 최초 계약 개시일부터 전체 기간을 다시 계산해 둡니다.

전체 기간이 10년에 가까워졌다고 권리금 회수까지 막히는 것은 아닙니다. 대법원 판결은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 취지입니다. 다만 개별 사안에서 보호가 인정되는지는 다른 사정과 함께 판단됩니다.

대조 4: 차임 연체 이력은 횟수가 아니라 금액으로 봅니다

상가건물 임대차 권리금계약서를 쓰기 전에 지난 차임 납부 기록을 꺼내 보는 이유는 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 때문입니다. 이 호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 두고, 제10조의4 제1항 단서는 이런 사유가 있으면 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 정합니다.

그래서 권리금계약서를 쓰기 전에 임대차계약서의 차임 지급일과 실제 이체 기록을 월별로 나란히 정리해 두는 것이 좋습니다. 연체가 있었다면 연체액이 가장 많이 쌓였던 시점의 금액을 확인합니다. 해지 사유를 정한 제10조의8과 갱신 거절 사유를 정한 제10조 제1항 제1호는 서로 다른 조문이므로 섞어 읽지 않습니다.

양수인도 이 줄을 확인할 이유가 있습니다. 양도인의 연체 이력 때문에 임대인이 새 임대차를 거절하고 그 거절이 받아들여지면, 양수인은 권리금계약서의 불성립 조항에 기대어 낸 돈을 돌려받아야 합니다. 양도인 확인 조항에 임대차기간 중 차임 연체 사실 유무를 적어 두는 방식이 쓰이는 이유입니다.

대조 5: 양도·전대 금지 특약과 임대인 동의 방식

임대차계약서 특약란에 양도·전대 금지 문구가 있으면 권리금을 넘기는 방식부터 정해야 합니다. 민법 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 임차인이 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 특약이 없어도 이 원칙은 그대로 적용됩니다.

양도 금지 특약이 있다고 해서 권리금 계약 자체를 맺지 못하는 것은 아닙니다. 권리금 계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 계약이고, 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 새 임대차를 맺는 방식이라면 기존 임차권을 넘기는 것과 구조가 다릅니다. 다만 권리금계약서에 임차권 양도라고만 적어 두면 임대인 동의가 필요한 거래로 읽힐 수 있으므로, 넘기는 방식을 분명히 적어 둡니다.

상가건물 임대차 권리금계약서에 새 임대차 체결을 어떻게 연결하나요?

상가건물 임대차 권리금계약서는 임대인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 새 임대차 체결을 조건이나 기한으로 연결해 두어야 안전합니다. 임대차가 맺어지지 않으면 양수인은 점포를 쓸 수 없는데 권리금만 낸 상태가 됩니다.

상가 임대차 권리금계약서 양식을 고를 때는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정한 표준권리금계약서를 참고할 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의6은 이 서식의 사용을 권장할 수 있다고 정할 뿐이어서, 반드시 이 양식을 써야 효력이 생기는 것은 아닙니다. 어떤 양식이든 임대차 체결 시한, 잔금일, 불성립 시 처리 세 칸은 직접 채워야 합니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 권리금계약서를 검토할 때도 이 세 칸과 앞의 다섯 줄 대조를 함께 봅니다. 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 시각에서 보면 서명 전 대조는 품이 적게 드는 예방 단계입니다.

내 계약은 어느 쪽인가요: 갈림길 3가지

같은 상가 권리금 거래라도 아래 세 지점에서 결론이 갈립니다. 내 계약이 어느 쪽인지 표시해 보면 더 적어야 할 칸이 정리됩니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 서지 않으면 두 계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

오늘 할 일: 대조표와 임대인에게 제공할 정보 정리

상가임대차법 제10조의4 제5항은 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 권리금계약서를 쓰는 날 아래 항목을 함께 정리해 둡니다.

자주 묻는 질문