상가 권리금 표준계약서, 유지할 칸·고칠 칸·덧붙일 특약과 정정 흔적 남기는 법

• 표준계약서의 칸이 우리 거래와 맞지 않아 지우거나 바꿔도 되는지 망설여진다
• 임대인이 새 임대차를 맺어 줄지 아직 모르는데 계약금부터 오가려 한다
• 넘기는 시설·비품과 남기는 물건이 한 점포 안에 섞여 있다
• 임대인이 계약서에 권리금 관련 문구를 넣자고 요구한다

권리금을 주고받기로 한 양도인과 양수인이 가장 먼저 찾는 것이 상가 권리금 표준계약서입니다. 그런데 파일을 열어 보면 우리 사건과 맞지 않는 칸이 보이고, 손을 대도 되는지 망설이게 됩니다. 이 글은 서식을 그대로 베끼는 방법이 아니라, 서식을 사건에 맞게 고쳐 쓰는 규칙을 다룹니다.

규칙은 세 단계입니다. 뼈대가 되는 칸은 그대로 두고, 거래마다 달라지는 칸은 고치며, 서식에 없는 위험은 특약으로 보탭니다. 고친 흔적을 남기는 방법까지 정해 두면 문구를 두고 다투는 일이 줄어듭니다.

서식의 성격상가 권리금 표준계약서는 반드시 써야 하나요?

상가 권리금 표준계약서는 반드시 써야 하는 서식이 아니라, 국가가 사용을 권장할 수 있도록 마련한 서식입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의6은 표준권리금계약서에 관해 다음과 같이 정하고 있습니다.

조문의 동사는 '권장할 수 있다'입니다. 서식을 쓰지 않았다고 권리금 계약이 무효가 된다거나, 서식을 썼다고 특별한 효력이 더해진다는 규정은 없습니다. 권리금 계약 자체도 상가임대차법 제10조의3 제2항이 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의할 뿐, 일정한 형식을 요구하지 않습니다.

권리금 회수기회 보호를 정한 상가임대차법 제10조의4에도 표준계약서를 써야 보호한다는 요건은 들어 있지 않습니다. 중개사무소 양식이나 당사자가 직접 만든 계약서로도 권리금 계약은 성립할 수 있고, 다툼이 생겼을 때 중요한 것은 서식의 이름보다 그 안에 무엇이 어떻게 적혀 있느냐입니다. 환산보증금을 넘는 상가도 제2조 제3항이 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정을 적용 대상으로 열거하고 있어 권리금 조문의 적용을 받습니다.

수정과 효력상가 권리금 표준계약서를 고치면 효력이 없어지나요?

상가 권리금 표준계약서의 문구를 고쳤다는 사정만으로 계약의 효력이 사라진다고 정한 조문은 없습니다. 권리금 계약의 내용은 원칙적으로 양도인과 양수인이 합의한 대로 정해지기 때문입니다.

민법 제105조는 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정합니다. 법령의 임의규정과도 다르게 약정할 수 있는 구조이므로, 법령이 아닌 권장 서식의 문구를 당사자 합의로 바꾸는 것을 막는 규정은 찾기 어렵습니다.

다만 고친 문구가 어떤 효력을 갖는지는 별개의 문제입니다. 문구가 모호하면 해석 다툼이 생기고, 상가임대차법 제15조가 정한 대로 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 그 조항과 충돌할 수 있는 내용도 있습니다. 그래서 '고쳐도 되느냐'보다 '어떻게 고쳐야 나중에 다툼이 적으냐'를 묻는 편이 실무에서 더 정확한 질문입니다.

1단계 · 유지지우지 않는 편이 안전한 칸 4개

상가 권리금 표준계약서에서 손대지 않는 편이 안전한 칸은 계약의 뼈대를 이루는 네 곳입니다. 법이 삭제를 금지한다는 뜻이 아니라, 이 네 칸이 비거나 흐려지면 나중에 누가 무엇을 언제 넘겼는지 증명하기 어려워진다는 뜻입니다.

특히 권리금 금액 칸은 세금 등을 이유로 실제와 다르게 적자는 제안을 받기 쉬운 곳입니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인의 방해로 생긴 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하므로, 계약서 금액이 실제 약정과 다르면 상한을 정하는 비교 기준부터 흔들릴 수 있습니다.

세금 처리는 세무 전문가와 따로 확인하시고, 계약서에는 합의한 금액을 그대로 적는 것이 원칙입니다.

2단계 · 수정사건에 맞게 고쳐야 하는 칸 3개는 무엇인가요?

상가 권리금 표준계약서는 여러 거래에 두루 쓰도록 만든 서식이라, 거래마다 달라지는 부분은 비어 있거나 일반적인 문구뿐입니다. 아래 세 칸은 사건 사정을 넣어 고쳐 쓰는 편이 안전합니다.

세 칸 가운데 가장 자주 다툼이 되는 곳은 임대차계약 불성립 시 처리입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 계약이고, 임대인이 양수인과 새 임대차를 맺어 줄지는 그 계약 바깥의 일입니다. 그래서 임대인이 거절할 경우의 처리를 계약서 안에 미리 써 두지 않으면, 이미 낸 계약금을 두고 양측이 서로 다른 사정을 내세우게 됩니다.

양도 대상 목록도 가볍게 넘기기 쉽습니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의하는데, 이 요소들은 '등'으로 끝나는 예시입니다. 계약서가 넘기는 대상을 정해 주지 않으면 권리금이 무엇의 대가였는지가 흐려지므로, 목록을 별지로 만들어 붙이는 편이 좋습니다.

3단계 · 추가덧붙일 특약 3개와 예시 문구

고친 칸만으로 부족한 부분은 특약으로 보탭니다. 아래 문구는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 효력은 사건 사정과 계약 전체의 내용에 따라 달라질 수 있으므로 그대로 옮겨 쓰기 전에 검토를 받는 것이 좋습니다.

정정 흔적고친 흔적은 어떻게 남겨야 하나요?

상가 권리금 표준계약서를 고쳤다면 고친 자리가 양측의 합의였다는 점이 계약서 위에 드러나야 합니다. 아래 네 단계는 법정 형식 요건이 아니라 다툼을 줄이는 실무 습관입니다.

계약서는 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있지만, 그 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 법원은 계약서 바깥의 사정까지 함께 살피므로 송금 내역, 인수인계 목록, 협의 과정의 기록을 계약서와 함께 갖춰 두는 편이 낫습니다.

헷갈리는 두 서식상가임대차권리금표준계약서와 상가건물임대차표준계약서는 같은 문서인가요?

두 서식은 이름이 비슷하지만 다른 문서입니다. 상가임대차권리금표준계약서(표준권리금계약서)는 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 권리금 계약을 위한 서식이고, 상가건물임대차표준계약서는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약을 위한 서식입니다.

두 조문 모두 사용을 권장할 수 있다는 규정이라 어느 쪽도 강제 양식은 아닙니다. 양수인 입장에서는 양도인과 쓰는 권리금 계약서와 임대인과 따로 쓰는 새 임대차계약서가 날짜와 조건에서 서로 맞물리는지를 함께 보아야 합니다.

판단이 갈리는 지점고쳐 쓰기 전에 확인할 갈림길 3가지

같은 상가 권리금 표준계약서를 쓰더라도 아래 세 지점에서 결론이 달라질 수 있습니다. 내 계약서가 어느 쪽에 해당하는지 먼저 표시해 보시기 바랍니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 해당하면 계약서 사본과 임대인과 주고받은 문자를 함께 보아야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5657

서명 전 1차 조치유지·수정·추가 3단 점검표

서명 전에 계약서 옆에 두고 하나씩 표시해 보세요. 표시되지 않는 칸이 상담에서 먼저 물어볼 지점입니다.

점검표에서 유지 칸이 비어 있으면 계약서를 다시 써야 할 만큼 뼈대가 흔들린 상태이고, 수정·추가 칸이 비어 있으면 지금 단계에서 문구를 보완할 수 있는 상태입니다.

자주 묻는 질문상가 권리금 표준계약서 FAQ