상가 권리금 회수 방해, 말로 거절·조건 달기·무응답 형태별 증거와 대응

신규임차인을 어렵게 구해 권리금 계약까지 맞춰 놓았는데 건물주가 임대차계약을 해 주지 않으면, 임차인이 받기로 한 권리금은 그대로 멈춰 섭니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4는 임대인이 정해진 기간 동안 정해진 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 막아 두었습니다. 같은 거절이라도 임대인이 말로 거절했는지, 조건을 달았는지, 답 없이 미루는지에 따라 문제 되는 호와 임차인이 남길 증거가 달라집니다.

상가 권리금 회수 방해를 다투기 전에 먼저 가려야 할 갈림길은 세 가지입니다. 아래 세 가지 중 하나라도 흔들리면 같은 거절이라도 결론이 달라질 수 있습니다.

01상가 권리금 회수 방해, 법은 어떤 행위를 금지하나요?

상가 권리금 회수 방해란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호의 행위를 해서, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하는 것입니다. 네 개 호는 모두 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자'를 상대로 한 행위라는 공통점이 있습니다.

제10조의4 제1항은 권리금을 보장해 주는 조문이 아니라 방해를 금지하는 조문입니다. 신규임차인을 찾아 주선하는 일은 임차인의 몫이고, 임대인은 그 회수를 위 행위로 막아서는 안 된다는 구조입니다. 환산보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘는 상가에도 제10조의4는 적용됩니다(제2조제3항).

02형태 1 · 말로 거절했다면, 4호와 정당한 사유로 '보는' 네 가지

임대인이 "그 사람과는 계약하지 않겠다"고 말로 거절했다면 주로 4호, 즉 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 문제 됩니다. 4호의 핵심은 '정당한 사유'가 있느냐이고, 법은 다음 네 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(제10조의4 제2항).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

네 경우에 해당하면 정당한 사유가 있는 것으로 간주되므로, 임대인이 거절 이유로 무엇을 말했는지가 곧 다툼의 지도가 됩니다. 반대로 "내가 직접 장사하겠다", "업종이 마음에 들지 않는다" 같은 이유는 위 네 가지에 그대로 들어 있지 않습니다. 그런 이유가 4호의 정당한 사유로 인정되는지는 사안별 판단에 맡겨져 있어 단정하기 어렵습니다.

말로 거절한 경우 가장 흔한 실패는 '들었다'는 기억만 남는 것입니다. 통화나 대면으로 거절을 들었다면 그날 바로 "오늘 ○○○ 님과의 계약은 하지 않겠다고 하신 것으로 이해했습니다. 이유가 다르면 알려 주세요"처럼 들은 내용을 문자로 되짚어 보내 두세요. 신규임차인에게도 임대인과 나눈 대화를 날짜별로 적어 달라고 부탁해 두면 나중에 거절 일시와 이유를 맞춰 보기 쉽습니다.

03형태 2 · 조건을 달았다면, 3호 고액 요구와 4호 쟁점의 경계

임대인이 계약은 해 주겠다면서 조건을 붙였다면, 그 조건이 차임과 보증금에 관한 것인지부터 나눠야 합니다. 3호는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위에 한정된 규정이기 때문입니다.

임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 "나한테도 따로 돈을 내라"고 했다면 1호, 즉 권리금을 요구하는 행위가 따로 문제 될 수 있습니다. 조건 달기 형태에서는 한 번의 대화에 1호·3호·4호가 섞여 나오는 경우가 많으므로, 임대인이 제시한 조건을 항목별로 나눠 적어 두는 것이 좋습니다.

조건 달기의 증거는 '조건이 적힌 글'입니다. 말로 들은 조건은 "말씀하신 조건이 차임 ○○, 보증금 ○○, 특약 ○○가 맞는지 확인 부탁드립니다"라고 문자로 되물어 글로 바꿔 두세요. 주변 상가의 차임·보증금 자료는 인근 중개사무소 확인이나 매물 정보처럼 비교가 가능한 형태로 모아 두는 편이 낫습니다.

04형태 3 · 답 없이 미룬다면, 침묵을 서면으로 확정시키는 질문

임대인이 답을 하지 않고 미루기만 한다면, 무응답 자체가 곧 4호의 거절이라고 단정하기는 어렵습니다. 그래서 임차인이 할 일은 침묵을 '예' 또는 '아니오'로 바꿀 질문을 서면으로 보내는 것입니다. 답이 오면 그 답이 증거가 되고, 정해 둔 날까지 답이 없으면 그 경과가 기록으로 남습니다.

질문에는 상가임대차법 제10조의4 제5항의 정보 제공을 함께 담는 것이 좋습니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 정보를 준 기록이 있어야 "정보가 없어 판단할 수 없었다"는 반박에 대응할 수 있습니다.

문자로 보낸 뒤에도 답이 없으면 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 도달 기록을 남겨 두세요. 답을 미루는 사이 만료일이 지나 신규임차인이 떠났다면 그 경과 전체가 거절로 평가될 여지가 있지만, 그 판단은 주고받은 기록에 크게 기대게 됩니다.

05오늘·이번 주·만료 전, 시점별로 할 일

권리금 회수를 지키는 일은 순서가 중요합니다. 증거는 나중에 만들 수 없고, 상가 권리금 회수 방해는 6개월 창 안에서 일어나야 하므로 시점별로 끊어 움직이는 편이 안전합니다.

06임대인이 내놓는 반박 세 층과 판정

임대인 쪽 반박은 대개 세 층으로 나옵니다. 상가임대차법은 임대인이 책임을 벗는 경로를 따로따로 두고 있으므로, 어느 층의 반박인지 구분하면 대응 자료도 분명해집니다.

07상가 권리금 회수 방해가 인정되면 무엇을 청구하나요?

상가 권리금 회수 방해가 인정되면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구합니다(제10조의4 제3항). 권리금은 원래 신규임차인에게서 받는 돈이므로, 임대인에게는 권리금을 '돌려 달라'가 아니라 방해로 생긴 손해를 '배상하라'고 청구하는 구조입니다.

손해배상은 방해행위와 손해 발생이 있어야 하고, 4호처럼 거절이 문제 된 경우에는 정당한 사유가 없어야 합니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는 상한이 있습니다. 소송에서는 종료 당시의 권리금을 감정평가로 다투는 경우가 많습니다.

청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항). 기산점은 방해를 당한 날이 아니라 임대차가 종료한 날이므로, 상가 권리금 회수방해 소송을 준비한다면 종료일을 정확히 확정해 두어야 합니다.

08권리금 회수방해 판례는 어떻게 참고하나요?

권리금 회수방해 판례는 결론보다 법원이 무엇을 보고 판단했는지를 읽어야 내 사건에 쓸 수 있습니다. 같은 거절이라도 신규임차인의 사정, 임대인이 밝힌 이유, 주고받은 기록에 따라 결론이 달라지기 때문입니다.

예를 들어 대법원 판결은 임대인이 임차인이 주선할 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 경우에는 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위로 볼 수 있다는 취지입니다. 다만 어떤 말이 '확정적'인 거절인지는 사안마다 달라, 주선 없이 청구할 수 있다고 미리 단정하기는 어렵습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련 사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 판례를 볼 때도 거절 형태, 신규임차인 정보 제공 여부, 6개월 창이라는 세 축으로 내 사건과 사실관계를 맞대어 보는 방식을 권합니다.

09상가 권리금 회수 방해, 자주 묻는 질문