권리금반환채권, 점포 비우기 전후 시간표와 가압류·시효·양도 점검

01권리금반환채권, 상대·근거·시효를 한 줄 카드로 먼저 적는 법

권리금반환채권은 법률에 따로 정해진 하나의 권리가 아니라, 권리금이 오간 뒤 그 돈을 돌려받을 근거가 생겼을 때 부르는 이름입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하므로, 돈은 원칙적으로 신규임차인(양수인)에게서 기존 임차인(양도인)에게 흘러갑니다. 돌려받을 근거도 이 흐름을 거꾸로 따라가며 정해집니다.

근거가 무엇이냐에 따라 상대방, 붙는 이자, 시효의 첫날이 모두 달라집니다. 그래서 소송이나 가압류를 생각하기 전에 아래 표처럼 누구에게, 무엇을 근거로, 언제부터 청구하는지를 한 줄로 적어 두는 것이 첫 단계입니다. 칸 하나라도 비어 있다면 그 칸이 바로 계약서와 문자를 보고 따져야 할 지점입니다.

마지막 줄은 특히 구별해야 합니다. 임대인은 권리금을 받은 사람이 아니므로 임대인에게 권리금을 반환하라고 하는 것이 아니라, 회수기회를 방해해 생긴 손해의 배상을 구하는 구조입니다. 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항).

02권리금반환채권 유치권 주장, 점포를 계속 쓰면 어떻게 되나요?

권리금반환채권을 이유로 점포를 비우지 않고 버티는 방법은 법적으로 인정받기 어렵습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 "그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권"이 변제기에 있을 때 변제를 받을 때까지 유치할 수 있다고 정하는데, 대법원 판결은 권리금 반환을 받을 채권이 상가건물 자체에 관하여 생긴 채권으로 보기 어렵다는 취지입니다. 같은 조 제2항은 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권 규정을 적용하지 아니한다고 정합니다.

보증금을 돌려받지 못해 인도를 미루는 상황과 권리금 때문에 미루는 상황은 구별해서 봐야 합니다. 보증금 분쟁에서 쓰이는 논리를 권리금 채권에 그대로 옮겨 인도를 거절할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 결국 점포를 붙잡고 있는 시간은 협상 카드가 되기보다 소유물반환청구나 사용 이익 반환 같은 역공의 빌미가 될 수 있습니다.

민법 제328조는 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다고 정합니다. 시설비처럼 건물과 관련된 채권이 따로 있다고 다투는 경우에도 이미 열쇠를 넘겼다면 유치권 주장의 여지는 사라지므로, 비우기 전에 보전 조치와 증거 정리를 먼저 끝내는 것이 현실적인 순서입니다.

03비우기 전 할 일, 상대 재산 확인과 가압류로 회수 길 열어 두기

점포를 비우기 전 가장 먼저 할 일은 돌려받을 상대에게 재산이 남아 있는지 확인하고, 필요하면 가압류로 묶어 두는 것입니다. 민사집행법 제276조 제1항은 가압류를 "금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다"고 정하고, 제2항은 조건이 붙어 있거나 기한이 차지 아니한 채권도 가압류할 수 있다고 정합니다. 권리금을 돌려받을 채권도 금전채권이므로 가압류를 검토할 수 있습니다.

가압류에는 보전의 필요가 있어야 합니다. 민사집행법 제277조는 가압류를 "이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다"고 정하고, 제279조 제2항은 청구채권과 가압류의 이유를 소명하여야 한다고 정합니다. 상대가 연락을 끊으려 하거나 하나뿐인 재산을 처분하려는 정황이 있다면, 그 정황을 문자와 등기 기록으로 남겨 두는 것이 소명의 재료가 됩니다.

상대가 양도인이라면 양도인이 임대인에게서 돌려받을 보증금반환채권이 가압류 대상으로 거론되기도 합니다. 채권가압류는 제3채무자인 임대인에게 지급하지 말라고 명하는 데 그치고 곧바로 돈을 가져오는 절차는 아니므로 본안 소송과 함께 계획해야 합니다. 채무자가 신청하면 가압류법원은 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하고 이를 증명하는 서류를 제출하도록 명하여야 하며, 그 기간은 2주 이상으로 정해야 합니다(제287조 제1항·제2항).

04인테리어·시설비는 따로 따지는 청구권, 유익비와 부속물매수청구

인테리어·시설비는 권리금반환채권과 별개로 임대인에게 청구할 수 있는지 따져 볼 권리입니다. 권리금 안에 시설 대가가 섞여 있더라도, 임차인이 직접 지출해 건물의 가치를 높인 비용이나 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건은 민법의 다른 조문으로 다뤄집니다.

두 청구 모두 임대차 종료 시점에 무엇이 남아 있는지가 중요합니다. 유익비는 가액 증가가 종료 시에 현존해야 하므로 철거하거나 훼손한 뒤에는 입증이 어려워집니다. 점포를 넘기는 날 시설 상태를 사진·영상과 목록으로 남기고, 임대인의 동의를 받았다는 문자나 합의서를 함께 보관하는 이유가 여기에 있습니다.

권리금 계약서에 시설 대가가 따로 적혀 있다면 그 시설이 양수인에게 넘어간 것인지, 여전히 임차인 소유로 남아 있는지도 확인해야 합니다. 같은 시설을 두고 권리금 반환과 유익비 상환을 겹쳐 청구하면 상대가 이중 청구라고 항변할 수 있으므로, 청구서에는 어느 돈이 어느 근거인지 나눠 적는 것이 안전합니다.

05내 권리금반환채권의 시효는 언제까지인가요? 기산일 계산표

권리금반환채권의 시효는 근거마다 첫날과 기간이 다르므로, 근거를 먼저 정해야 날짜가 나옵니다. 민법 제162조 제1항은 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정하고, 제166조 제1항은 소멸시효가 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다고 정합니다. 반면 상가임대차법 제10조의4 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리가 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다.

민법 제766조 제1항의 3년은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 진행하고, 제2항은 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 같다고 정합니다. 하나의 사건에 두 시계가 겹쳐 있을 수 있으므로 가장 먼저 끝나는 날짜를 기준으로 계획해야 합니다. 상사 시효에 해당하는지는 당사자의 지위와 거래 성격에 따라 갈려 단정하기 어렵습니다.

시효는 중단시킬 수 있습니다. 민법 제168조는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인을 중단 사유로 정하고 있어 03에서 본 가압류는 재산 보전과 시효 중단을 함께 노릴 수 있는 수단입니다. 내용증명으로 반환을 요구하는 것은 최고에 해당하는데, 민법 제174조는 최고 후 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다고 정하므로 내용증명만 보내고 기다리는 방식은 위험합니다.

06권리금 반환 채권을 넘기거나 정리할 때, 채권양도 대항요건

권리금반환채권은 다른 사람에게 양도할 수 있지만, 양도 사실을 채무자와 제3자에게 주장하려면 정해진 대항요건을 갖춰야 합니다. 민법 제450조 제1항은 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다고 정하고, 제2항은 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다.

자주 생기는 실수는 채권을 넘겨받은 사람이 직접 채무자에게 이제 자신에게 지급하라고 통지하는 것입니다. 제450조 제1항의 통지 주체는 양도인이므로, 양도인 명의의 통지서를 확정일자 있는 증서로 인정되는 방식으로 보내 두어야 다른 채권자의 가압류와 부딪칠 때 다툴 근거가 생깁니다. 원래 계약서에 채권 양도를 제한하는 특약이 있는지도 함께 확인합니다.

양도 대신 상대와 합의로 정리하는 경우에는 합의서에 반환할 돈의 산정 방식, 지급 기한, 지체 시 처리, 시설 정산 여부를 나눠 적어야 합니다. 합의서에 상대가 채무를 인정하는 문구가 들어가면 민법 제168조의 승인에 해당하는지 검토할 여지가 생기고, 지급이 미뤄질 때 다음 조치의 출발점이 됩니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문이자 공인중개사로서 이런 합의서와 통지서 문구를 사건 기록과 맞춰 점검합니다.

07권리금 반환, 자주 묻는 질문 3가지