상가 권리금 계약서 주의사항, 믿기 쉬운 오해 7가지와 서명 전 고쳐 쓸 문구

상가 권리금 계약서 주의사항, 무엇부터 봐야 하나요?

상가 권리금 계약서 주의사항은 빈칸 목록보다 '당연하다'고 믿는 전제부터 확인하는 것이 순서입니다. 권리금 계약서는 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 맺는 계약이지만, 실제 결과는 임대인과의 새 임대차 체결, 계약금·위약금 문구, 계약서에 적은 금액에 따라 달라지기 때문입니다.

아래 표는 서명 직전에 자주 보이는 오해 일곱 가지를 실제 조문과 나란히 놓은 것입니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 계약서 상담에서 자주 되짚는 지점도 이 일곱 가지입니다.

표의 '실제' 칸은 그대로 계약서 문구로 옮길 수 있는 내용입니다. 상가 권리금 계약서 주의사항을 오해 단위로 나누면 양도인과 양수인이 각자 고칠 자리도 분명해집니다. 양도인은 무산 시 반환 기한과 위약금 사유를, 양수인은 해제할 수 있는 시점과 임대인 협의 일정을 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 아래에서 오해를 하나씩 풀고, 마지막에 서명 전 점검표로 묶었습니다.

오해 1. '임대인은 당연히 계약해 준다'

임대인에게 신규임차인과 반드시 계약할 의무가 생기는 것이 아니라, 정당한 사유 없이 거절하는 행위가 금지되는 것입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인의 방해행위를 금지하고, 그 제4호가 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"입니다.

같은 조 제2항은 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 정해 둡니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 양수인의 자력 자료를 미리 받아 두는 일이 서명만큼 중요한 이유입니다.

오해 2. '계약금만 포기하면 언제든 깰 수 있다'

권리금 계약을 계약금 포기로 언제든 해제할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 민법 제565조 제1항의 해약금 규정은 매매에 관한 것으로, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있다는 내용입니다. 제567조는 이 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 그 계약의 성질이 허용하지 아니하는 때에는 제외하므로, 권리금 계약에 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다.

매매에서조차 시한이 '이행에 착수할 때까지'라는 점도 놓치기 쉽습니다. 양수인이 중도금을 보냈거나 양도인이 시설 일부를 실제로 넘겼다면 이미 이행에 착수한 것인지가 다퉈질 수 있고, 단순한 준비만으로 착수가 되는지도 사안마다 판단이 갈립니다. 해약금으로 해제할 수 있게 할지, 언제까지 가능한지를 계약서에 직접 적어 두어야 다툼이 줄어듭니다.

상대방이 잔금을 내지 않는 등 채무를 이행하지 않아 해제하는 경우는 다른 길입니다. 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때 해제할 수 있으며, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다.

오해 3. '위약금은 적힌 대로 다 받는다'

권리금 계약서에 적은 위약금도 법원이 줄일 수 있습니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제3항에 따라 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니합니다.

위약금을 크게 적을수록 안전하다고 생각하기 쉽지만, 다툼이 생기면 감액 주장이 먼저 나옵니다. 받는 쪽이라면 위약금을 정한 이유(준비 비용, 다른 양수인을 놓친 사정 등)를 계약서에 남기고, 내는 쪽이라면 어떤 사유에서 위약금이 생기는지 조건을 좁혀 두는 것이 현실적인 대비입니다.

오해 4·5. '임대인 도장이 있어야 한다', '계약서만 있으면 임대인에게 청구한다'

법이 정한 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(상가임대차법 제10조의3 제2항). 임대인은 이 정의 속 당사자가 아니므로, 임대인 도장이 없다는 이유만으로 권리금 계약이 없던 일이 된다고 볼 근거는 조문에 없습니다. 다만 임대인과의 새 임대차는 별도의 계약이어서 두 계약의 순서와 조건을 맞춰 두어야 합니다.

권리금의 정의(같은 조 제1항)는 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다. 임대인에게 준 돈도 정의에는 들어가지만, 회수기회 보호의 대상은 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것이라는 점을 구분해야 합니다.

권리금 계약서가 있다고 임대인에게 권리금을 '청구'하는 구조는 아닙니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 손해배상 책임을 지운다고 정하고, 제4항은 그 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 권리금 계약서는 그 소송에서 주선 사실과 금액을 보여 주는 핵심 자료가 됩니다.

오해 6. '금액은 낮춰 적어도 된다'

권리금 계약서의 금액은 임대인에게 손해배상을 구할 때 상한을 정하는 비교 기준이 되므로, 실제와 다르게 적으면 불리해질 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다.

낮춘 금액을 적어 두면 두 금액 중 '지급하기로 한 권리금'이 낮아지고, 실제로 오간 금액을 따로 입증해야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 반대로 부풀린 금액도 소송에서 그대로 인정받는다는 보장은 없고, 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 금액을 나누거나 낮춰 적자는 제안은 세금 문제와도 얽히므로 세무 처리는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

오해 7. '구두 약속도 특약이다'

말로 한 약속도 계약 내용이 될 수 있지만, 다툼이 생기면 그런 약속이 있었다는 사실을 주장하는 쪽이 보여 줘야 합니다. '임대인 쪽은 내가 정리해 두겠다', '매출은 이 정도 나온다', '인테리어는 그대로 쓰면 된다' 같은 말이 서명 뒤 가장 자주 엇갈립니다.

구두로 오간 내용은 계약서 본문이나 별지에 옮겨 적고 양측이 서명·날인하는 것이 기본입니다. 곧바로 옮기기 어렵다면 문자나 이메일로 내용을 확인받아 두는 방법도 있습니다. 양도인이 매출이나 시설 상태를 설명했다면, 그 설명을 확인 조항으로 바꾸고 근거 서류를 붙여 두는 것이 나중의 해제·손해배상 판단에서도 기준이 됩니다.

상가 권리금 계약서 주의사항을 다 지켜도 남는 변수는 무엇인가요?

상가 권리금 계약서 주의사항을 모두 지켜도 계약서 밖의 사정 세 가지가 결과를 바꿀 수 있습니다. 첫째는 임대차 이력입니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우처럼 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면, 제10조의4 제1항 단서에 따라 방해 금지 규정이 적용되지 않습니다.

둘째는 남은 임대차기간입니다. 방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지여서, 종료 뒤에야 양수인을 주선하면 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 셋째는 건물의 성격입니다. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)나 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다.

세 변수와 함께 서명 직전에 스스로 가려 볼 갈림길도 세 가지입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 권리금 계약서 초안과 기존 임대차계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

상가 권리금 계약서 주의사항 자주 묻는 질문