권리금 계약 파기, 세 가지 경우로 나뉩니다

권리금 계약은 기존 임차인(양도인)과 새 임차인(양수인) 사이의 계약입니다. 잔금 전에 계약이 깨지는 모습은 대체로 세 가지입니다. 각 경우에 계약금과 위약금의 운명이 달라집니다.

해약금 해제 — "이행 착수 전"이 핵심입니다

민법 제565조는 계약금이 교부된 계약에서, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 권리금 계약에도 특별한 약정이 없는 한 이 법리가 적용됩니다.

여기서 중요한 것이 "이행 착수"라는 개념입니다. 이행 착수란 단순한 준비를 넘어 채무 이행의 일부를 실제로 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것을 말합니다. 예컨대 양수인이 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것으로 평가될 여지가 크고, 그 이후에는 계약금 포기나 배액 상환만으로는 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 이때부터는 상대방의 동의(합의해제)나 법정 해제 사유가 있어야 계약에서 벗어날 수 있습니다.

실무에서는 어느 시점의 어떤 행위가 이행 착수에 해당하는지를 두고 다툼이 잦습니다. 시설 인수인계를 일부 시작했는지, 임대인과의 계약 절차가 어디까지 진행됐는지 등 구체적 사정에 따라 평가가 달라질 수 있으므로, 파기 통보를 하거나 받기 전에 현재 단계가 어디인지부터 점검하는 것이 순서입니다.

위약금 약정이 있는 경우 — 손해배상액의 예정

권리금 계약서에는 "일방이 계약을 위반하면 계약금 상당액을 위약금으로 한다"는 조항이 들어가는 경우가 많습니다. 민법 제398조는 이러한 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 위약금 약정이 있으면, 실제 손해액을 일일이 입증하지 않아도 약정된 금액을 청구할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 예정된 배상액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 반대로 위약금 약정이 아예 없는 경우에는, 계약 위반으로 입은 실제 손해를 청구하는 쪽이 그 손해의 발생과 액수를 입증해야 합니다. 계약서에 위약금 조항이 있는지, 그 문구가 어떻게 되어 있는지가 분쟁의 출발점이 되는 이유입니다.

채무불이행 해제 — 원상회복과 손해배상

양도인이 약정한 시설을 넘겨주지 않거나, 권리금 계약의 전제였던 임대차계약 승계가 양도인 측 사정으로 무산되는 등 상대방이 계약 내용을 이행하지 않으면, 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지므로(민법 제548조), 지급한 계약금은 받은 날로부터의 이자를 붙여 반환받을 수 있고, 그와 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다(민법 제551조).

임대인과의 새 임대차계약 체결이 무산된 경우는 조금 더 복잡합니다. 권리금 계약서에 "임대차계약이 체결되지 않으면 본 계약은 효력을 잃는다"는 조건 조항이 있다면 그 조항에 따라 계약금 반환을 구할 수 있지만, 그런 조항이 없다면 계약 해석과 귀책 사유를 둘러싼 다툼이 생길 수 있습니다. 계약 파기의 책임이 누구에게 있는지에 따라 반환 범위가 달라지므로, 통보 문자·통화 녹취·계약서 등 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

반환 청구는 이렇게 진행됩니다

1. 1. 계약서·증거 검토위약금 조항, 조건 조항, 이행 착수 여부, 파기 경위에 관한 증거(문자, 녹취, 이체 내역)를 정리합니다.
2. 2. 내용증명 발송해제 의사표시와 함께 계약금 반환(또는 배액 상환)을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 해제의 의사표시와 최고 사실을 문서로 남기는 절차입니다.
3. 3. 협의 또는 조정상당수 사안은 내용증명 단계에서 반환 협의가 이루어집니다. 협의가 되면 합의서를 작성해 분쟁을 종결합니다.
4. 4. 반환 청구 소송협의가 무산되면 계약금 반환 청구 소송을 제기합니다. 승소 판결이 확정되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 가산될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

파기 통보를 받았다면, 답장 전에 상담부터

계약 파기 국면에서는 처음에 보낸 문자 한 통, 통화 한 번이 나중에 귀책 사유 판단의 증거가 됩니다. 감정적으로 대응하거나 섣불리 "그럼 없던 일로 하자"는 취지의 답을 보내면 합의해제로 해석되어 불리해질 수 있습니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행하며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 다뤄 왔고, 엄정숙 부동산전문(대한변협 제2013-72호)·민사법 전문 변호사가 계약서 검토부터 반환 청구까지 직접 안내해 드립니다.