01공동임대인 상가에서 권리금 분쟁이 꼬이는 이유

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 하고, 방해 시 손해배상 책임을 지도록 정하고 있습니다. 임대인이 한 명이면 청구 상대방이 분명하지만, 건물이 공동소유이면 사정이 복잡해집니다.

실무에서 자주 보이는 모습은 이렇습니다. 공유자 중 한 명이 "건물 관리는 내가 한다"며 신규임차인과의 계약을 거절하는데 나머지 공유자는 아무 의사도 밝히지 않는 경우, 공유자들 사이에 의견이 갈려 계약 체결이 표류하는 경우, 계약서에는 공유자 한 명만 임대인으로 되어 있는데 실제 협의는 다른 공유자가 해 온 경우 등입니다.

이때 피고를 잘못 정하면 소송이 본안 판단에 이르기도 전에 당사자 문제로 시간을 소모하게 됩니다. 권리금 손해배상 청구는 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효가 적용되므로, 피고 구성을 두고 우왕좌왕하다 시효를 넘기는 일이 없도록 초기에 정확히 설계해야 합니다.

02피고 확정의 출발점 — 등기부가 아니라 계약서

권리금 손해배상 책임은 임대차계약상 임대인의 지위에서 발생합니다. 따라서 누가 피고인지는 건물 등기부의 공유자 명단이 아니라 임대차계약서에 임대인으로 표시된 사람이 기준이 됩니다. 등기부상 공유자라도 계약서에 임대인으로 들어가 있지 않다면 원칙적으로 계약상 책임을 묻기 어렵고, 반대로 지분이 작은 공유자라도 계약서상 임대인이라면 책임의 상대방이 됩니다.

공유자 전원이 임대인으로 서명한 계약이라면, 신규임차인과의 신규 계약 체결도 임대인 전원의 협력이 필요한 문제가 되므로, 손해배상 청구도 임대인 전원을 피고로 하는 것이 실무상 안전합니다. 일부만 방해행위를 했더라도 나머지 임대인이 계약 체결에 협력하지 않은 이상 책임 관계를 함께 정리할 필요가 있기 때문입니다.

한편 공유자 중 일부만 임대인으로 계약한 경우, 민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 지분 과반수로 결정하므로 과반수 지분권자가 체결한 임대차는 유효한 관리행위로 인정될 수 있습니다. 이 경우 임대인은 계약을 체결한 그 공유자이고, 권리금 청구의 상대방도 원칙적으로 그 사람이 됩니다. 다만 지분 관계와 계약 경위에 따라 평가가 달라질 수 있는 영역이므로 단정은 금물입니다.

03책임은 어떻게 나뉘나 — 단정보다 구조 이해가 먼저

공동임대인의 손해배상 책임이 연대책임인지, 지분 비율에 따른 분할책임인지는 일률적으로 말하기 어렵습니다. 임대인이 임차인에게 부담하는 의무의 성질, 방해행위를 실제로 한 사람이 누구인지, 계약서의 문구 등에 따라 결론이 달라질 수 있기 때문입니다. 실무적으로는 다음 구조로 접근합니다.

중요한 것은, 공유자 사이의 내부 사정(우리끼리 지분대로 나눈다, 형이 다 알아서 한다 등)은 임차인에게 당연히 미치는 것이 아니라는 점입니다. 임차인으로서는 계약서상 임대인을 기준으로 청구를 구성하고, 임대인들 내부의 분담은 그들 사이의 문제로 남겨 두는 것이 기본 전략입니다.

04공동임대인 상대 권리금소송, 소장 내기 전 체크리스트

05손해배상의 범위와 소송 진행

공동임대인 사건이라고 해서 손해배상액 산정이 달라지는 것은 아닙니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 상한으로 하고, 소장 부본 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연이자가 가산됩니다.

공동임대인 측은 "신규임차인의 자력이 부족했다", "임차인 의무 위반 우려가 있었다", "1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 계획이었다" 같은 정당한 사유를 내세워 다투는 경우가 많습니다. 특히 공유자별로 서로 다른 주장을 하며 책임을 미루는 양상도 나타나므로, 방해 경위를 시간 순으로 정리한 자료가 큰 힘을 발휘합니다. 법도 권리금소송센터의 실데이터 기준으로 권리금소송의 처리기간은 평균 10~14개월이며, 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 10년 넘게 영업한 임차인도 권리금 회수기회를 보호받습니다.

자주 묻는 질문

공동임대인 사건은 계약서와 등기부를 함께 놓고 보아야 정확한 판단이 가능합니다. 서류를 준비해 02-591-5657로 연락 주시면, 법도 권리금소송센터 무료 전화상담에서 피고 확정과 청구 구조를 안내해 드립니다.