계약 만료 6개월 전 권리금 캘린더 — 시점별로 해야 할 일 체크리스트
권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전에 시작되어 종료일에 끝납니다. 법이 열어 준 이 기간을 달력에 옮겨, 언제 무엇을 해야 하는지 순서대로 정리했습니다.
상황 — 준비한 임차인과 미룬 임차인의 6개월
임대차 만료를 6개월 앞둔 두 임차인의 상황을 가정해 보겠습니다. 한 사람은 만료일을 달력에 표시하고 계약서와 차임 납부 내역을 점검한 뒤 점포를 시장에 내놓습니다. 다른 한 사람은 "아직 반년이나 남았다"며 장사에만 집중하다가, 만료 한 달 전에야 신규임차인을 찾기 시작합니다.
여섯 달 뒤, 앞 사람은 신규임차인과 권리금 계약을 마치고 임대인에게 주선 사실까지 통지해 둔 상태에서 협의에 들어가고, 뒷사람은 신규임차인을 구하지 못한 채 종료일을 맞습니다. 권리금 분쟁의 상당수는 법리 이전에 시간 관리에서 갈립니다.
법적 평가 — 이 캘린더가 서 있는 세 개의 기둥
첫째, 보호 구간입니다. 임대인의 방해행위 금지는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 적용되므로, 신규임차인 주선과 임대인에 대한 협의 요청은 이 구간 안에서 이루어져야 법의 보호를 온전히 받습니다. 방해 유형은 ①권리금 직접 요구·수수 ②신규임차인의 권리금 지급 방해 ③현저히 고액의 차임·보증금 요구 ④정당한 사유 없는 계약 체결 거절의 네 가지입니다.
둘째, 자격 관리입니다. 3기분에 이르는 차임 연체 등 갱신거절 사유가 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있습니다. 반면 전체 임대차 기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권이 없는 임차인도 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 보호 대상입니다. 즉 오래 영업했는지가 아니라 연체 없이 의무를 지켰는지가 관건입니다.
셋째, 사후 구제입니다. 임대인의 방해로 회수가 무산되면 손해배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 한도로 합니다. 청구권은 임대차 종료일부터 3년의 시효에 걸리며, 승소 시 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 붙습니다.
권리금 캘린더 — D-6개월부터 종료일까지
- 계약서 점검 — 만료일, 갱신 이력, 특약(권리금 관련 조항 포함) 확인
- 차임 연체 이력 점검 — 연체가 있다면 즉시 해소하고 이후 완납 유지(3기 연체 시 보호 제외 위험)
- 점포 내놓기 — 중개사무소 의뢰, 매물 등록. 의뢰 접수 기록은 주선 노력의 증거
- 권리금 산정 자료 정리 — 시설투자 내역, 매출 자료, 거래처·단골 등 영업 가치 자료 취합
- 신규임차인 물색 — 점포 안내, 조건 협의. 안내 이력과 문의 기록 보관
- 임대인과 소통 개시 — 만료 후 계획(갱신 또는 신규임차인 주선)을 문자 등 기록이 남는 방식으로 확인
- 임대인 태도 기록 — "새 임차인 안 받는다"는 취지의 발언이 나오면 그 자체를 보존
- 신규임차인 확정 협상 — 권리금 액수·지급 시기·조건 합의
- 권리금 계약 체결 — 계약서에 임대인과의 임대차계약 체결을 조건으로 명시하는 방안 검토
- 신규임차인 자력 자료 준비 — 임대인의 '자력 부족' 거절 사유를 차단할 소득·자금 관련 자료 협조 요청
- 주선 사실 내용증명 통지 — 신규임차인 인적사항, 예정 업종, 권리금 계약 사실, 임대차계약 협의 요청을 서면 발송
- 협의 일정 확정 — 임대인·신규임차인·임차인 3자 협의 또는 조건 교환 진행
- 무응답 시 회신 기한 명시 재통지 — 회피가 계속되면 기한을 정한 2차 내용증명
- 계약 성사 시 — 신규 임대차계약 체결 지원, 권리금 수령 및 인수인계 준비
- 거절·고액 요구 시 — 거절 사유 서면 확인 요청, 제시 조건과 주변 시세 비교 자료 수집
- 증거 최종 정리 — 통지·회신·문자·녹음을 시간 순으로 편철
- 회수 성공 시 — 원상회복 범위 협의, 보증금 정산, 인도 완료
- 회수 무산 시 — 손해배상 청구 검토. 시효는 종료일부터 3년, 소송 처리기간은 법도 권리금소송센터 실데이터 기준 평균 10~14개월
시점별 핵심 서류 한눈에 보기
| 시점 | 핵심 행동 | 남겨야 할 기록 |
|---|---|---|
| D-6개월 | 계약·연체 점검, 점포 내놓기 | 계약서 사본, 납부 내역, 중개의뢰 접수증 |
| D-5~4개월 | 신규임차인 물색, 임대인 의사 확인 | 안내 이력, 임대인과의 문자·통화 기록 |
| D-3개월 | 권리금 계약 체결 | 권리금 계약서, 신규임차인 자력 자료 |
| D-2개월 | 주선 사실 통지·협의 | 내용증명 발송·수령 증명, 협의 경과 기록 |
| D-1개월 | 계약 성사 또는 거절 대응 | 거절 사유 서면, 시세 비교 자료, 증거 편철 |
| 종료 후 | 정산 또는 손해배상 검토 | 전체 증거 일체(시효 3년 관리) |
6개월 동안 쌓아야 할 증거 목록
- 임대차계약서·갱신 계약서와 차임 납부 내역(연체 없음 증빙)
- 중개의뢰·매물 등록·점포 안내 등 주선 활동 기록
- 신규임차인과의 권리금 계약서 및 협의 문자
- 신규임차인의 자력 관련 자료와 사실확인서
- 임대인에게 보낸 내용증명(주선 통지·협의 요청)과 회신
- 임대인의 거절·무응답·조건 제시에 관한 문자·녹음 기록
- 시설투자·매출 등 권리금 가치 입증자료, 주변 시세 자료
자주 묻는 질문
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