권리금 보호에도 예외가 있다 — 제10조의5의 구조

2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료를 앞둔 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하거나, 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등의 방해행위를 하면 손해배상책임을 집니다.

그런데 같은 날 함께 신설된 제10조의5는 이 보호가 적용되지 않는 상가를 정해 두었습니다. 입법자는 일정한 유형의 상가에서는 권리금 거래 관행을 그대로 보호하기 어렵다고 보았기 때문입니다. 백화점이나 대형마트처럼 운영 주체가 매장 구성을 통일적으로 관리하는 공간, 그리고 국가나 지방자치단체가 소유하여 사용관계가 공법적 규율을 받는 재산이 그 대상입니다.

임차인 입장에서 이 조문은 소송을 검토하기 전에 반드시 확인해야 하는 관문입니다. 아무리 임대인의 방해행위가 뚜렷해 보여도, 점포가 적용 제외 대상에 해당하면 제10조의4에 근거한 권리금 손해배상 청구는 구조적으로 어려워지기 때문입니다.

대규모점포·준대규모점포의 "일부"라는 말의 의미

제10조의5 제1호가 제외하는 것은 "대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가건물"입니다. 여기서 대규모점포·준대규모점포는 유통산업발전법의 개념을 빌려온 것으로, 백화점·대형마트처럼 하나의 건물 또는 연접한 건물에 매장이 집합되어 통일적으로 관리되는 대형 유통시설을 말합니다.

이런 공간의 임차인은 시설 운영 주체의 매장 배치 전략에 따라 입점과 퇴점이 관리되는 특성이 있습니다. 입법자는 이러한 공간까지 개별 임차인의 권리금 회수기회를 보호하면 대형 유통시설의 통일적 운영과 충돌한다고 본 것입니다. 따라서 백화점 내 매장, 대형마트 내 임대매장 등의 임차인은 원칙적으로 제10조의4를 근거로 한 권리금 보호를 주장하기 어렵습니다.

다만 실무에서는 내 점포가 정말 "대규모점포의 일부"에 해당하는지 자체가 다투어지는 경우가 있습니다. 건물의 등록 현황, 매장면적, 운영 형태에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 대형 상업시설 안의 점포라는 이유만으로 미리 포기할 일은 아닙니다. 해당 여부의 검토가 소송 전략의 첫 단추가 됩니다.

전통시장은 왜 보호 대상이 되었나 — 2018년 개정의 의미

제10조의5가 처음 만들어졌을 때에는 전통시장의 점포도 문언상 대규모점포에 포함될 수 있어, 정작 권리금 관행이 가장 활발한 전통시장 상인들이 보호 밖에 놓이는 문제가 지적되었습니다. 전통시장은 매장이 모여 있다는 외형은 대형마트와 비슷하지만, 개별 상인이 독립적으로 영업하며 점포를 넘길 때 권리금을 주고받는 관행이 뚜렷한 공간입니다.

이에 따라 현재는 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」상 전통시장에 해당하는 점포의 임차인은, 시장 전체가 대규모점포의 외형을 갖추고 있더라도 제10조의4의 권리금 보호를 주장할 수 있습니다. 전통시장에서 점포를 운영해 오신 분이라면, 임대인이 "여기는 권리금 보호가 안 되는 곳"이라고 말하더라도 그대로 받아들이지 말고 반드시 법적 검토를 받아 보시기 바랍니다.

국유재산·공유재산 상가 — 공법적 규율이 우선한다

제10조의5 제2호는 국유재산 또는 공유재산인 상가건물을 적용 제외로 정합니다. 국가나 지방자치단체 소유의 건물에 입점한 점포는 민간 임대차가 아니라 국유재산법·공유재산 및 물품 관리법에 따른 사용허가나 대부계약의 규율을 받는 것이 보통입니다.

이러한 사용관계는 기간과 갱신, 사용료가 법령으로 정해져 있고, 공개입찰 등 공정한 절차가 우선하기 때문에 사인 간의 권리금 거래를 전제로 한 보호 규정을 적용하기 어렵습니다. 지하철 역사 내 상가, 공공기관 청사 내 매점, 지방자치단체 소유 건물의 점포 등이 여기에 해당할 수 있습니다.

주의할 점은 건물의 소유 관계를 정확히 확인해야 한다는 것입니다. 겉보기에 공공시설처럼 보여도 민간 소유인 경우가 있고, 반대로 일반 상가처럼 보여도 공유재산인 경우가 있습니다. 등기사항증명서로 소유자를 확인하는 것이 출발점입니다.

내 상가는 어디에 속하나 — 확인 순서

자주 묻는 질문

권리금 분쟁에서 적용 제외 여부는 소송의 성패 이전에 소송의 가능 여부를 좌우하는 쟁점입니다. 점포의 소유 관계와 시설 유형을 정확히 확인하지 않은 채 움직이면 시간과 비용을 잃기 쉽습니다. 반대로 적용 제외처럼 보이는 점포가 실제로는 보호 대상인 경우도 있습니다. 판단이 서지 않을 때는 02-591-5657 법도 권리금소송센터 무료 전화상담으로 먼저 확인하시기 바랍니다.