1. 왜 임차인에게 정보제공의무가 있는가

2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료를 앞둔 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 하는 제도입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없고, 이를 위반하면 임차인에게 손해를 배상할 책임을 집니다.

그런데 임대인 입장에서 보면, 자신이 알지 못하는 사람과 새로 계약을 맺어야 하는 부담이 있습니다. 새 임차인이 보증금과 차임을 제대로 낼 수 있는 사람인지, 건물을 성실하게 사용할 사람인지 알 수 없는 상태에서 무조건 계약을 강제할 수는 없습니다. 그래서 법은 균형을 맞추기 위해 제10조의4 제5항을 두었습니다. 신규임차인을 주선하는 임차인이 그 사람의 자력과 성실성에 관한 정보를 임대인에게 제공하도록 한 것입니다.

즉 정보제공의무는 임차인이 권리금 보호를 주장하기 위한 사실상의 전제 절차에 해당합니다. 임대인이 "새 임차인이 어떤 사람인지 아무 자료도 받지 못했다"고 항변할 수 있는 상황을 만들지 않는 것이, 권리금 회수를 준비하는 임차인의 첫 번째 과제입니다.

2. 법이 정한 정보의 범위 — 두 가지 축

제10조의4 제5항이 정한 정보는 크게 두 가지 축으로 나눌 수 있습니다. 하나는 경제적 자력, 다른 하나는 의무 이행의 의사와 능력입니다.

주의할 점은 법문이 "자신이 알고 있는 정보"라고 정하고 있다는 것입니다. 임차인이 신용조사기관처럼 신규임차인의 재산 상태를 샅샅이 조사해 보고할 의무까지 지는 것은 아닙니다. 임차인이 주선 과정에서 알게 된 정보를 성실하게 전달하면 됩니다. 다만 분쟁을 예방하는 관점에서는, 알고 있는 정보를 최대한 구체적으로 정리해 전달하는 편이 임차인에게 유리합니다.

3. 정보를 제공하지 않으면 어떤 불이익이 있나

정보제공의무 위반 자체에 벌칙이 있는 것은 아닙니다. 그러나 권리금 손해배상 소송의 구조 속에서 이 의무는 결정적인 무게를 갖습니다.

제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있는데, 그 첫 번째가 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우"이고, 두 번째가 "신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우"입니다.

임차인이 신규임차인의 자력 정보를 전혀 제공하지 않은 채 계약 체결만 요구했다면, 임대인으로서는 새 임차인의 자력을 확인할 방법이 없었다고 주장할 수 있습니다. 법원이 구체적 사정을 따져 판단하겠지만, 정보 제공이 전혀 없었던 사정은 임대인의 거절이 부당한 방해가 아니었다는 방향의 근거로 작동할 수 있습니다. 반대로 임차인이 충분한 정보를 제공했는데도 임대인이 막연히 거절했다면, 정당한 사유 없는 거절로 평가될 가능성이 커집니다.

4. 어디까지가 한계인가 — 과도한 요구에 응할 의무는 없다

반대로 임대인이 정보제공의무를 빌미로 지나친 요구를 하는 경우도 있습니다. 신규임차인의 모든 금융자산 내역을 제출하라거나, 사실상 계약을 좌초시키려는 목적으로 반복적으로 추가 자료를 요구하는 사례가 대표적입니다.

법이 요구하는 것은 임차인이 "알고 있는" 정보의 성실한 제공이지, 무제한의 신용조사가 아닙니다. 임차인이 합리적인 수준의 정보를 제공했음에도 임대인이 근거 없이 계속 자료를 요구하며 계약 체결을 미룬다면, 그 자체가 제10조의4 제1항 제4호의 "정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"로 평가될 수 있습니다. 이때 중요한 것은 임차인이 어떤 정보를 언제 어떻게 제공했는지에 대한 기록입니다.

따라서 정보는 구두가 아니라 내용증명, 문자메시지, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 전달하는 것이 원칙입니다. 신규임차인의 인적사항, 예정 업종, 보증금·차임 지급 계획, 운영 경력을 정리한 서면을 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시 사이의 주선 기간 안에 전달했다는 기록은, 이후 소송에서 임차인의 가장 든든한 증거가 됩니다.

5. 임대인의 다른 정당한 사유와 함께 보아야 한다

정보제공 문제는 제10조의4 제2항의 다른 정당한 사유들과 함께 검토해야 전체 그림이 보입니다. 임대인은 자력 부족 외에도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등을 거절 사유로 주장할 수 있습니다.

실제 분쟁에서는 임대인이 여러 사유를 겹쳐 주장하는 일이 많습니다. 예컨대 "새 임차인의 자력 자료도 받지 못했고, 건물을 재건축할 계획도 있다"는 식입니다. 이때 임차인 측의 대응은 각 사유별로 사실관계와 증거를 나누어 반박하는 것입니다. 자력 부분은 제공한 정보의 기록으로, 나머지 사유는 그 요건이 충족되지 않았다는 점으로 각각 다투게 됩니다.

권리금 손해배상이 인정되는 경우 그 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액입니다. 또한 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 정보 제공 기록의 정리와 함께 이 기간 관리도 놓쳐서는 안 됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 신규임차인이 자료 제출을 꺼리면 어떻게 해야 하나요?

임차인의 의무는 자신이 알고 있는 정보를 제공하는 것입니다. 신규임차인에게 취지를 설명하고 협조를 구하되, 확보 가능한 범위의 정보(경력, 예정 업종, 자금 계획 등)를 정리해 임대인에게 전달하고 그 기록을 남기는 것이 우선입니다. 협조 정도가 낮은 신규임차인이라면 계약 성사 가능성 자체를 다시 검토할 필요도 있습니다.

Q2. 임대인이 아무 자료도 요구하지 않았는데도 먼저 제공해야 하나요?

법문상 정보제공의무는 임대인의 요구를 전제로 하지 않습니다. 분쟁 예방의 관점에서는 임대인의 요구가 없더라도 주선 통지 시점에 신규임차인의 기본 정보와 자력 소명자료를 함께 서면으로 보내 두는 것이 안전합니다. 이후 "정보를 받지 못했다"는 항변을 차단하는 효과가 있습니다.

Q3. 정보를 늦게 제공하면 문제가 되나요?

권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 기간을 중심으로 작동합니다. 이 기간 안에 주선과 정보 제공이 이루어졌는지가 중요하므로, 신규임차인이 정해지는 대로 지체 없이 서면으로 전달하는 것이 바람직합니다.

정보제공의무는 조문 한 항에 불과해 보이지만, 실제 권리금소송에서는 임대인의 정당한 사유 항변과 맞물려 승패에 영향을 주는 지점입니다. 어떤 정보를 어떤 형식으로 언제 보낼지, 임대인의 추가 요구에 어디까지 응할지는 사안마다 판단이 다를 수 있으므로, 주선을 시작하기 전에 전문 변호사의 검토를 받아 두시기 바랍니다. 법도 권리금소송센터는 02-591-5657로 무료 전화상담을 제공하고 있습니다.