권리금 양도계약서, 양도인 확인 조항 7칸과 사실이 다를 때 세 갈래

권리금 양도계약서 초안을 받으면 눈은 금액 칸과 잔금일로 먼저 갑니다. 그런데 인수 뒤의 다툼은 대개 금액이 아니라 "그때 그렇게 말했다"와 "그런 말을 한 적 없다" 사이에서 시작됩니다.

아래에서는 양수인(신규임차인이 되려는 자)과 양도인(지금의 임차인)이 같은 초안을 놓고 사실을 적는 조항을 어떻게 채우는지, 적은 내용이 실제와 다를 때 민법이 어떤 길을 열어 두는지를 차례로 다룹니다.

권리금 양도계약서에는 무엇을 넘긴다고 적나요?

권리금 양도계약서에는 양도인이 넘기는 유형·무형의 재산적 가치를 목록으로 적습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다.

권리금 양도는 실무에서 두 방식 중 하나로 마무리됩니다. 임대인의 동의를 받아 임차권을 넘기거나, 양수인이 임대인과 새 임대차계약을 맺는 방식입니다. 어느 쪽이든 임대인의 의사가 필요하므로, 계약서에는 그 절차가 이루어지지 않았을 때의 처리 기준을 함께 적어 두는 편이 안전합니다.

권리금 양도계약서 확인 조항, 양도인이 적을 사실 7칸은 무엇인가요?

권리금 양도계약서의 확인 조항은 양도인이 계약 당시의 사실을 문서로 밝히는 자리이고, 일곱 칸으로 나누어 적으면 빠지는 항목이 줄어듭니다. 양수인은 양도인이 알려 준 사실을 믿고 금액을 정하므로, 그 사실이 적혀 있어야 나중에 실제와 견줄 기준이 생깁니다.

일곱 칸 가운데 2번은 임대인과의 관계에 직접 닿습니다. 상가임대차법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 두고, 제10조의4 제1항 단서는 그런 사유가 있는 경우 임대인에게 권리금 회수 방해 금지 의무를 지우지 않습니다. 양도인의 연체 이력은 양수인이 임대인과 새 임대차를 맺을 수 있는지에 영향을 줄 수 있는 사실입니다.

3번 칸의 만료일은 일정의 기준입니다. 임대인의 방해가 금지되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로, 양도인이 적은 만료일이 임대차계약서와 맞는지부터 대조합니다.

확인 조항 예시 문구 3개와 칸마다 붙일 별지 서류

확인 조항은 양도인이 무엇을, 어떤 자료에 근거해, 어느 날을 기준으로 확인하는지가 드러나야 쓸모가 있습니다. 아래 세 문구는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 문구를 넣는다고 특정한 법률 효과가 생긴다고 단정할 수는 없습니다.

• 예시 1 · 매출 자료양도인은 별지 1의 매출 자료가 양도인이 보관하는 원자료와 같고 임의로 고친 사실이 없음을 확인한다.
• 예시 2 · 연체와 만료일양도인은 계약일 현재 임대인에게 차임을 연체한 사실이 없고, 현재 임대차의 만료일이 별지 2 임대차계약서에 적힌 날과 같음을 확인한다.
• 예시 3 · 그 밖의 사실양도인은 계약일 현재 영업 관련 행정처분, 리스·렌털 물건, 미납 공과금, 진행 중인 분쟁이 별지 3에 적은 것 외에는 없음을 확인한다.

별지는 번호를 붙여 본문 조항에서 그 번호를 불러 쓰고, 계약서와 별지 사이에 간인을 하거나 쪽마다 양측이 서명해 한 묶음임을 남깁니다. 양수인이 서명 전에 양도인에게 요청할 서류는 다음과 같습니다.

• 임대차계약서 전체(갱신 계약서 포함)
• 차임 송금 내역
• 매출 자료(근거 자료와 기간 표시)
• 시설·비품 목록, 리스·렌털 계약서
• 공과금·관리비 납부 확인 자료
• 인허가 서류와 받은 처분 통지서

양도인에게도 확인 조항은 보호 장치가 됩니다. 알려 준 사실과 자료가 문서로 남아 있으면, 나중에 듣지 못했다는 주장이 나왔을 때 계약 당시 무엇을 알렸는지 보여 줄 수 있습니다. 확인하지 못한 사실은 비워 두지 말고 '확인하지 못함'이라고 적는 편이 안전합니다.

확인한 사실이 실제와 다르면 어떤 길이 있나요?

양도인이 확인한 사실이 실제와 다를 때 양수인이 검토하는 길은 취소, 해제, 손해배상 세 갈래입니다. 세 갈래는 요건과 효과가 서로 달라서, 어느 길을 주장하느냐에 따라 준비할 자료도 달라집니다.

갈래 1부터 보면, 양도인이 사실을 속여 양수인이 계약한 경우 양수인은 민법 제110조 제1항에 따라 의사표시의 취소를 주장해 볼 수 있습니다. 같은 조항은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정합니다. 다만 적힌 사실이 실제와 다르다는 것만으로 사기가 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 양도인이 다르다는 점을 알면서 알렸는지, 양수인이 그 때문에 계약했는지가 자료로 다투어지고, 확인 조항과 별지가 그 자료의 출발점이 됩니다.

속인 정도와 내용에 따라서는 형법 제347조 제1항의 사기가 문제될 수도 있습니다. 성립 여부는 민사 절차와 따로 판단되는 영역이라 미리 결론을 말하기 어렵습니다.

속였다고 보기 어려운 경우에는 착오가 거론됩니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 의사표시를 취소할 수 있다고 하면서, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 취소권에는 기간도 있어서, 민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 합니다.

갈래 2·3, 약속한 이행이 없을 때의 해제와 손해배상

양도인이 계약서에서 약속한 시설 인도나 서류 교부를 하지 않으면 양수인은 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않습니다. 다만 이행되지 않은 것이 계약의 목적과 관계가 적은 부수적인 약속이라면 해제까지 인정되는지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 양수인이 잔금을 내지 않을 때에는 양도인이 같은 절차를 밟습니다.

계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다(민법 제548조 제1항·제2항). 권리금 계약에서 돈은 양수인이 양도인에게 지급하므로, 받은 돈을 돌려줄 쪽은 양도인이고 양수인은 넘겨받은 시설과 점포를 돌려주게 됩니다.

손해배상은 민법 제390조가 근거입니다. 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니합니다. 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로(민법 제551조) 해제와 손해배상을 함께 주장하는 경우도 있습니다.

위약금 조항이 있으면 계산이 달라집니다. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고(민법 제398조 제4항), 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다(같은 조 제2항). 적힌 위약금이 그대로 인정된다고도, 반드시 줄어든다고도 미리 말할 수 없습니다.

같은 계약서라도 결론이 갈리는 갈림길 3가지

확인 조항이 들어간 권리금 계약서라도 문구의 세기, 양수인이 미리 알 수 있었는지, 위약금의 크기에 따라 결론이 갈릴 수 있습니다. 첫째 갈림길은 확인 조항의 동사입니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 걸리면 계약서 문구와 주고받은 자료를 함께 봐야 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금 양도계약서만으로 임대인에게 새 임대차를 요구할 수 있나요?

권리금 양도계약서만으로는 양수인이 임대인에게 새 임대차계약을 요구할 권리가 생기지 않습니다. 상가임대차법 제10조의3 제2항에서 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고, 임대인은 그 계약의 당사자가 아니기 때문입니다.

상가임대차법이 임대인에게 금지하는 것은 방해입니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고(같은 조 제3항), 그 청구는 임차인인 양도인이 합니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제3항·제4항).

양수인은 임대인이 계약을 해 주지 않으면 양도인과 맺은 계약서로 돌아가게 됩니다. 임대인과 임대차계약이 체결되지 않으면 양도인이 받은 돈을 돌려준다는 취지의 조항과 기한이 있는지를 서명 전에 확인해야 하는 이유입니다. 양도인은 상가임대차법 제10조의4 제5항에 따라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로, 양수인이 어떤 자료를 건넬지도 계약서에 적어 둘 수 있습니다.

권리금 양도양수 계약서 서명 전 점검표

권리금 양도양수 계약서에 서명하기 전에는 아래 여섯 가지를 순서대로 확인합니다. 하나라도 '아니오'가 나오면 문구를 고치거나 자료를 더 받은 뒤 서명하는 편이 안전합니다.

• 양도 대상 목록이 별지로 붙어 있고 리스·렌털 물건이 구분되어 있는가
• 확인 조항 일곱 칸이 채워져 있고 칸마다 근거 자료가 붙어 있는가
• 확인 조항이 '보장'인지 '아는 범위의 고지'인지 양측이 같은 뜻으로 이해하는가
• 임대인의 동의나 새 임대차계약이 이루어지지 않을 때의 반환 조항과 기한이 있는가
• 해제 절차와 위약금 조항이 한쪽에만 불리하게 쓰이지 않았는가
• 계약서와 별지에 간인 또는 쪽별 서명이 있고 양측이 한 부씩 보관하는가

자주 묻는 질문