상가 권리금 뜻, 권리금이 아닌 돈 7가지와 나란히 놓고 긋는 경계

권리금을 처음 찾아보는 분이 가장 자주 겪는 혼란은 뜻 자체보다 경계입니다. 같은 날 같은 사람에게 건넨 돈이라도 무엇의 대가였는지에 따라 법이 다루는 방식이 달라지기 때문입니다. 법도 권리금소송센터는 상가 권리금 뜻을 조문 문구로 먼저 확인한 다음, 권리금이 아닌 돈 일곱 가지를 하나씩 대어 보는 순서로 정리했습니다.

상가 권리금 뜻, 법 조문은 어떻게 정의하나요?

상가 권리금 뜻은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항에 정의되어 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가가 권리금입니다.

조문이 든 요소는 '등'으로 끝나는 예시입니다. 위 세 묶음에 꼭 들어맞지 않는 가치라도 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가라면 권리금에 해당할 수 있습니다. 같은 조 제2항은 '권리금 계약'을 따로 정의하는데, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 권리금을 지급하는 사람은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자이고, 받는 사람은 임대인 또는 임차인이라는 점도 정의에서 함께 읽어 두어야 합니다.

정의만 읽어서는 내 돈이 어디에 속하는지 가늠하기 어렵습니다. 아래 표는 권리금과 자주 혼동되는 일곱 가지를 한 줄씩 정리한 것이고, 이어지는 단락에서 차례로 풀어 드립니다.

아닌 것 1·2보증금과 차임은 상가 권리금이 아닙니다

보증금과 차임은 상가 권리금이 아닙니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항이 권리금을 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 대가라고 적어, 정의 단계에서 두 돈을 권리금 밖에 두었기 때문입니다.

실무에서 다툼이 생기는 지점은 이름입니다. 임대인이 보증금 외에 따로 돈을 요구했다면, 그 돈이 차임의 선납인지 보증금의 일부인지 권리금인지는 명목이 아니라 무엇의 대가였는지로 가려집니다. 영수증이나 이체 메모에 명목을 남기지 않았다면 나중에 돈의 성격부터 다투게 될 수 있습니다.

아닌 것 3상가 권리금 수수료는 권리금과 별개의 돈입니다

상가 권리금 수수료는 권리금이 아닙니다. 수수료는 거래를 알선하거나 자문한 사람에게 그 서비스의 대가로 내는 돈이고, 권리금은 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 내는 돈이어서 받는 사람과 대가의 내용이 모두 다릅니다.

임대차계약을 중개한 개업공인중개사에게 내는 돈은 공인중개사법상 중개보수 규정이 다루는 영역입니다. 권리금 계약을 알선했다는 이유로 따로 청구되는 수수료나 컨설팅비는 누가 무엇의 대가로 받는 돈인지부터 확인해야 하고, 그 청구가 정당한지는 계약 내용과 사정에 따라 달라집니다.

임차인이 점검할 것은 한 가지입니다. 견적서나 계약서의 권리금 금액 안에 수수료가 섞여 있는지 확인하고, 섞여 있다면 줄을 나누어 적어 달라고 요청하십시오. 권리금으로 적힌 금액이 실제로 양도인에게 가는 돈과 다르면, 나중에 권리금 액수를 입증할 때 설명할 일이 늘어납니다.

아닌 것 4·5시설 매매대금만을 뜻하지도, 가맹본부에 내는 비용도 아닙니다

상가 권리금은 시설 매매대금만을 뜻하지 않고, 가맹본부에 내는 비용과도 다른 돈입니다. 영업시설·비품은 조문이 든 권리금 요소 가운데 하나일 뿐이고, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 무형의 가치도 함께 권리금을 이룹니다.

시설비만 받았으니 권리금은 없었다는 말이나, 시설이 낡았으니 권리금도 없다는 말은 정의와 맞지 않을 수 있습니다. 반대로 집기 목록과 대금만 적은 시설 매매계약서 한 장으로는 무형의 가치에 대한 대가가 얼마였는지 드러나지 않습니다.

가맹점을 인수할 때 가맹본부에 내는 가맹금·교육비 같은 비용은 가맹본부와의 계약에 따라 본부에 내는 돈입니다. 권리금은 임대인, 임차인에게 지급하는 대가이므로 받는 사람부터 다릅니다. 한 장의 양도양수 계약서에 여러 돈이 한 금액으로 합쳐져 있다면 아래 순서로 분해해 두는 것이 안전합니다.

아닌 것 6상가 권리금은 임대인이 당연히 돌려주는 돈이 아닙니다

상가 권리금은 임대차가 끝났다고 해서 임대인이 당연히 돌려주는 돈이 아닙니다. 보증금은 임대차가 끝나면 임대인에게 반환을 청구하지만, 임대차가 끝났다는 이유만으로 임대인이 권리금을 돌려주어야 한다고 정한 조문은 상가임대차법에 없습니다.

법이 정한 구조는 회수기회 보호입니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)가 대표적입니다. 다만 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 같은 조 제2항 각 호에 해당하면 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(같은 조 제3항).

흔히 상가권리금반환이라고 부르는 청구도 회수기회 보호 규정에 기대어 임대인을 상대로 할 때에는 반환이 아니라 방해에 따른 손해배상청구가 됩니다. 상가권리금소송에서 임차인이 먼저 정리할 것도 얼마를 냈는가보다, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 있었는지와 임대인이 무엇을 했는지입니다. 임대인에게 직접 지급한 권리금을 돌려받을 수 있는지는 약정 내용과 사정에 따라 달라 단정하기 어렵습니다.

아닌 것 7상가 권리금은 법이 금액을 보장하는 돈이 아닙니다

상가 권리금은 법이 일정한 금액을 보장하는 돈이 아닙니다. 상가임대차법 제10조의4는 임대인의 방해를 금지하는 규정이고, 임차인이 들인 권리금이나 기대한 금액을 채워 주는 규정이 아닙니다.

임대인의 방해가 인정되어 손해배상을 받는 경우에도 상한이 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 임차인이 예전에 전 임차인에게 낸 금액은 조문이 비교하는 두 금액에 들어 있지 않습니다.

상한을 따지는 단계에서는 권리금 계약서에 적힌 약정 금액과 그 금액을 뒷받침하는 이체 내역, 양도 목록이 임차인의 주장을 설명하는 자료가 됩니다.

인터넷의 상가 권리금 계산기는 매출·업종·면적 같은 입력값으로 시세를 가늠해 보는 참고 도구입니다. 계산기 결과가 임대차 종료 당시의 권리금으로 그대로 인정되는 것은 아니고, 소송에서는 종료 당시의 권리금을 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7).

상가 권리금 뜻을 알았다면 상가권리금회수기간은 언제인가요?

상가권리금회수기간으로 흔히 부르는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 정확히는 임차인이 권리금을 회수해야 하는 기한이 아니라 임대인이 방해행위를 하여서는 안 되는 기간입니다(상가임대차법 제10조의4 제1항).

신규임차인이 되려는 자를 주선하는 일은 임차인의 몫입니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4 제5항). 임대차 종료일 계산이 애매하면 계약서와 갱신 이력을 놓고 날짜부터 확인하는 것이 순서입니다.

내가 낸 돈은 어느 쪽인가요? 분류표와 갈림길 3가지

내가 낸 돈이 권리금인지는 명목·받은 사람·증빙·돌려받는 길 네 칸에 옮겨 적으면 정리됩니다. 아래 표는 가게 한 곳을 인수하면서 오간 돈을 나눈 가상의 예이므로, 본인 거래의 돈을 같은 칸에 적어 보십시오.

상가 권리금 뜻을 조문대로 읽으면 권리금인지 아닌지는 돈의 이름이 아니라 누구에게 무엇의 대가로 냈는지로 정해집니다. 표를 채운 뒤에도 결론이 갈리는 지점이 세 곳 남습니다. 세 곳 모두 계약서와 자료를 보아야 판단되는 부분입니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 애매하면 계약서와 이체 내역을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 확인하실 수 있습니다.

상가 권리금 세금과 자주 묻는 질문

상가 권리금 뜻을 확인한 분들이 이어서 가장 많이 묻는 것은 세금, 계약서 문구, 임대인에게 낸 돈 세 가지입니다.