상가 권리금 계약, 당사자는 누구인가

상가건물임대차보호법 제10조의3②은 권리금 계약을 '신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'이라고 정의한다. 문언상 계약의 당사자는 신규임차인이 되려는 자와 기존 임차인 두 사람뿐이다. 임대인은 이 계약에 서명하지도, 동의하지도 않는다. 같은 조 ①에서 권리금 자체는 '임대인, 임차인에게' 지급하는 대가로 정의되지만, 이는 권리금이라는 개념 자체의 정의이지 회수기회 보호 대상인 권리금 계약의 당사자를 정하는 규정이 아니다. 두 조항을 혼동해 임대인도 권리금 계약의 당사자라고 오해하는 경우가 적지 않다.

임대인이 권리금 계약에 직접 관여하지 않는다는 사실은 상가 권리금 계약서를 임대인에게 보여줄 법적 의무가 곧바로 도출되지 않는다는 뜻이기도 하다. 계약서는 신규임차인과 임차인 두 사람이 작성하고 보관하는 문서이며, 임대인은 원칙적으로 그 내용을 확인할 권한을 조문상 부여받지 않는다. 다만 임대인이 새 임대차계약의 상대방이 될 신규임차인에 대해 궁금해하는 것 자체는 자연스러운 일이고, 이 지점에서 정보제공의무라는 별도의 조문이 등장한다. 정보제공의무와 권리금 계약서 공개는 전혀 다른 문제이므로 구분해서 접근해야 한다.

실무에서는 신규임차인, 기존 임차인, 임대인 세 사람이 사실상 한자리에서 계약을 진행하는 경우가 많다 보니 임대인도 권리금 계약의 당사자처럼 느껴지기 쉽다. 그러나 법이 정한 구조는 어디까지나 신규임차인과 임차인 사이의 사적 계약이고, 임대인은 그 계약의 존재와 효력을 전제로 별도의 임대차계약을 체결할지만 결정하는 위치에 있다. 이 구조를 정확히 이해해야 다음에 살펴볼 정보제공의무의 범위도 과도하게 넓히지 않을 수 있다.

당사자 구조를 표로 정리하면 이해가 쉽다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 계약이고, 임대차계약은 임대인과 신규임차인 사이의 계약이며, 두 계약은 같은 자리에서 함께 진행되더라도 법적으로는 별개의 계약이다. 임대인이 권리금 계약 내용에 이의를 제기할 수는 있어도, 그 계약 자체를 무효로 만들거나 내용을 변경할 권한은 조문상 부여되어 있지 않다. 임대인이 할 수 있는 것은 자신이 체결할 임대차계약을 맺을지 말지를 정당한 사유 범위 안에서 판단하는 것뿐이다.

이 구조를 처음 접하는 임차인이라면 '내 권리금 계약인데 왜 건물주 눈치를 봐야 하나'라는 의문이 들 수 있다. 답은 권리금 계약 자체의 효력과, 그 뒤에 이어질 임대인·신규임차인 사이의 임대차계약 체결 여부가 서로 맞물려 있다는 데 있다. 권리금 계약이 아무리 유효해도 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 맺지 못하면 결국 자리를 넘겨받지 못하므로, 임차인 입장에서는 임대인과의 관계도 함께 관리할 수밖에 없는 구조인 셈이다.

상가 권리금 계약, 건물주에게 반드시 보여줘야 하나요?

결론부터 말하면 상가건물임대차보호법 어디에도 임차인이 임대인에게 권리금 계약서 원본이나 액수를 공개하라고 명시한 조문은 없다. 다만 제10조의4⑤은 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력, 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정한다. 이 조문이 정하는 정보제공의무의 대상은 신규임차인의 자력과 이행 능력이지, 권리금 계약의 금액이 아니다. 조문 문언을 그대로 읽으면 액수 공개 의무는 별도로 도출되지 않는다.

다만 실무적으로는 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺기 전에 그 사람이 어떤 조건으로 들어오는지 전반적으로 궁금해하는 경우가 흔하다. 신규임차인의 보증금과 차임 지급 자력, 사업 계획, 연락처 등은 정보제공의무의 범위에 들어갈 여지가 있지만, 권리금으로 얼마를 주고받기로 했는지는 이 범위 밖의 정보로 보는 것이 조문에 더 충실한 해석이다. 임대인이 요구하는 정보가 자력·이행능력에 관한 것인지, 권리금 액수인지를 구분해서 대응하는 것이 출발점이다.

정보제공의무를 이행하지 않았을 때 어떤 불이익이 곧바로 뒤따르는지는 조문에 구체적으로 규정되어 있지 않다. 다만 임차인의 협조가 부족하면 임대인 입장에서는 신규임차인의 자력이나 의무 이행 능력을 확인하기 어려워지고, 이는 뒤에서 다룰 계약 거절의 정당한 사유 판단에서 임대인 쪽에 유리한 사정으로 고려될 여지가 있다. 액수를 감추더라도 자력에 관한 협조 자체는 성실히 하는 편이 이후 분쟁에서 임차인에게 유리하게 작용할 수 있다.

정보제공의무를 이행하는 구체적인 방법으로는 신규임차인의 사업자등록 예정 여부, 보증금·차임 조달 계획을 정리한 간단한 서면, 신용상태를 확인할 수 있는 최소한의 자료를 임대인에게 전달하는 방식을 생각해 볼 수 있다. 이 서면에 권리금 액수를 함께 적을 필요는 없으며, 자력과 이행능력에 관한 항목만 간결하게 정리해도 조문이 요구하는 정보제공의무는 충분히 이행한 것으로 볼 여지가 있다. 다만 구체적으로 어느 수준까지 제공해야 충분한지는 사안마다 다르게 평가될 수 있으므로, 서면을 작성하기 전에 전화상담으로 방향을 잡아두는 편이 안전하다.

공개를 거절하면 계약을 안 해준다고 할 때

임대인이 '권리금 액수를 알려주지 않으면 새 임차인과 계약해 주지 않겠다'고 말하는 상황은 실무에서 드물지 않다. 이때 쟁점은 상가법 제10조의4①4호가 정하는 '그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당하는지다. 임대인의 거절에 정당한 사유가 없다면 이는 방해행위 4호로 평가될 수 있고, 정당한 사유가 있다면 방해행위에서 제외된다.

제10조의4②은 정당한 사유가 있는 것으로 보는 네 가지 경우를 열거한다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우다. 권리금 액수를 공개하지 않았다는 사정은 이 네 가지 항목 어디에도 문언상 직접 열거되어 있지 않다.

그렇다고 해서 액수 비공개가 어떤 경우에도 정당한 사유가 될 수 없다고 단정할 수는 없다. 임대인이 요구한 정보가 실질적으로 신규임차인의 자력이나 이행 능력을 확인하기 위한 것이었고 임차인이 이를 전혀 협조하지 않았다면, 법원이 개별 사정을 종합해 임대인의 거절에 정당한 사유가 있다고 판단할 여지는 남아 있다. 이 부분은 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이므로, 임대인이 계약 거절을 언급하는 순간부터는 전화상담을 통해 현재 상황이 어느 쪽에 가까운지 점검해 보는 것이 안전하다.

임대인이 내세우는 거절 사유가 제10조의4②이 열거한 네 가지 정당한 사유 중 어디에도 해당하지 않는다면, 임차인 입장에서는 그 거절이 4호 방해행위라는 점을 더 적극적으로 주장할 수 있다. 반대로 임대인이 액수 공개 요구와 함께 신규임차인의 자력에 대한 구체적인 의문을 제기했다면, 단순한 액수 공개 거부를 넘어 정보제공의무 위반 여부까지 함께 살펴봐야 정확한 대응 방향이 나온다.

실무 대응으로는 임대인의 요구를 '액수 공개 요구'와 '자력·이행능력 확인 요구'로 나누어 받아들이는 방법이 있다. 자력 확인에는 최대한 협조하되, 권리금 액수 자체는 계약 당사자가 아닌 임대인에게 반드시 밝혀야 할 이유가 없다는 점을 문서로 정리해 임대인에게 전달하는 것도 한 방법이다. 다만 이런 대응이 이후 분쟁에서 어떻게 평가될지는 개별 사안에 따라 달라질 수 있다는 점을 함께 기억해야 한다.

임대인이 계약 체결을 실제로 거절했다면, 그 거절이 4호 방해행위에 해당하는지를 다투기 위해 거절 경위를 최대한 구체적으로 남겨두어야 한다. 임대인이 어떤 표현으로 거절 의사를 밝혔는지, 그 전에 어떤 자료를 요구했는지, 임차인이 어떤 자료를 어떻게 제공했는지를 시간 순서대로 정리해 두면 이후 손해배상을 청구할 때 방해행위 성립 여부를 판단하는 데 중요한 자료가 된다. 구두로 오간 대화는 통화 직후 문자로 내용을 재확인하는 방식으로 기록을 남기는 것이 실무적으로 유용하다.

액수를 공개했을 때 따라오는 위험

반대로 권리금 액수를 순순히 공개했을 때 생기는 위험도 함께 짚어야 한다. 상가법 제10조의4①1호는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위를 방해행위로 금지한다. 임대인이 액수를 알게 된 뒤 그중 일부를 자신에게 달라고 요구한다면 이는 1호가 금지하는 전형적인 상황에 해당할 수 있다.

또 하나의 위험은 제10조의4①3호다. 이 조문은 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 금지한다. 권리금 액수가 크다는 사실을 알게 된 임대인이 그만큼 차임도 올려야 한다는 논리로 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구한다면 3호 위반이 문제 될 수 있다. 다만 3호는 문언상 '현저히 고액'인 경우에 한정되므로, 통상적인 범위의 인상 요구까지 곧바로 3호에 해당한다고 볼 수는 없다.

액수 공개가 임대인의 심리에 어떤 영향을 미칠지는 예측하기 어렵다. 어떤 임대인은 액수를 알고도 아무런 요구를 하지 않고, 어떤 임대인은 그 정보를 협상의 지렛대로 삼으려 한다. 공개 여부를 결정하기 전에 지금까지 임대인과의 관계, 임대차 조건, 임대인의 평소 태도 등을 종합적으로 고려해 신중하게 판단하는 편이 안전하다.

1호와 3호는 모두 임대인의 '행위'를 금지하는 조문이지, 임차인이 액수를 공개했다는 사실 자체를 문제 삼는 조문이 아니다. 다시 말해 액수를 공개했다는 것만으로 임차인에게 불이익이 생기는 것은 아니며, 그 정보를 이용한 임대인의 후속 행위가 방해행위에 해당하는지가 핵심이다. 그래서 액수를 공개하더라도 임대인의 반응을 지켜보면서 이상 징후가 보이면 곧바로 기록을 남기고 대응 방법을 점검하는 태도가 중요하다.

상가 권리금 계약서를 공개하면 정말 안전할까요?

위 위험들 때문에 상가 권리금 계약서를 그대로 임대인에게 넘기는 것을 주저하는 임차인이 많다. 그러나 계약서를 아예 공개하지 않는 것만이 능사는 아니다. 임대인과의 관계가 신규임대차 체결로 이어지려면 어느 정도의 신뢰 형성이 필요하고, 지나치게 방어적인 태도가 오히려 4호 정당한 사유 판단에서 불리하게 작용할 가능성도 배제할 수 없다.

실무에서 고려할 수 있는 방법 중 하나는 계약서 전체가 아니라 신규임차인의 인적사항과 자력에 관한 부분만 별도로 정리해 임대인에게 전달하고, 권리금 액수가 기재된 부분은 가리거나 제외한 사본을 준비하는 것이다. 이는 어디까지나 실무에서 시도해 볼 수 있는 여러 방법 중 하나일 뿐이며, 이렇게 한다고 해서 분쟁이 전혀 생기지 않는다고 단정할 수는 없다. 상황에 따라 어떤 선택이 더 안전한지는 개별 사정을 확인해야 정확히 판단할 수 있다.

결국 공개 범위를 정하는 기준은 임대인이 요구하는 정보가 정보제공의무의 범위 안에 있는가이다. 자력과 이행능력에 관한 정보는 협조하되 액수는 신중하게 접근하는 것이 조문의 구조에 부합하는 기본 원칙이며, 개별 상황에서 구체적으로 어디까지 공개할지는 사안별로 달리 판단될 수 있다.

부동산 중개사무소를 통해 계약을 진행하는 경우라면 공인중개사에게도 액수를 어디까지 전달할지 미리 정해두는 편이 좋다. 중개 과정에서 임대인 쪽 관계자에게 액수가 먼저 전달되는 일이 종종 생기는데, 임차인이 의도하지 않은 시점에 정보가 공개되면 뒤늦게 대응 방향을 잡기 어려워진다. 계약 초기 단계에서 정보 공개 범위와 시점을 임차인 스스로 정리해 두는 것이 협상 주도권을 지키는 데 도움이 된다.

그래도 계약서 원본은 반드시 보관해야 한다

임대인에게 공개할지와 별개로, 상가 권리금 계약서 원본은 반드시 안전하게 보관해야 한다. 방해행위로 손해가 발생했을 때 임대인이 배상해야 할 금액은 제10조의4③에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 이 상한 중 하나인 '신규임차인이 지급하기로 한 권리금'을 뒷받침하는 가장 직접적인 증거가 바로 권리금 계약서다.

다른 쪽 기준인 '임대차 종료 당시의 권리금'은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이며, 계약서만으로 확정되지는 않는다. 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정할 뿐, 감정 결과 자체를 조문이 미리 정해 두지는 않는다. 두 기준 중 낮은 금액이 상한이 되는 구조이므로, 계약서로 확인되는 약정 권리금이 낮다면 오히려 그 금액이 상한을 낮추는 방향으로 작용할 수 있다는 점도 함께 알아둘 필요가 있다.

이 때문에 계약서에 금액을 적을 때는 실제 약정한 금액과 다르게 적거나, 일부만 계약서에 반영하고 나머지는 구두로 처리하는 방식은 피해야 한다. 나중에 소송으로 갈 경우 계약서에 적힌 금액과 실제 주고받은 금액이 다르면 어느 쪽이 진짜 약정 금액인지를 다시 입증해야 하는 부담이 생기고, 이는 손해배상 상한을 산정하는 단계에서 임차인에게 불리하게 작용할 수 있다. 계약서 작성 단계에서부터 금액을 정확하게 반영하는 것이 가장 기본적이면서도 중요한 원칙이다.

계약서를 여러 장 작성해 신규임차인, 임차인이 각각 나누어 갖는 경우에도 모든 원본의 금액과 조건이 일치하는지 반드시 대조해야 한다. 작성 과정에서 수정이 있었다면 수정 부분에 양측이 함께 서명하거나 날인해 수정 경위까지 남겨두는 것이 안전하다. 이런 절차를 소홀히 하면 계약서 자체의 신빙성이 흔들려 정작 필요한 순간에 증거로서 힘을 발휘하지 못할 수 있다.

계약서 외에도 계약 체결 과정에서 오간 문자, 계좌이체 내역, 인수인계 관련 서류 등을 함께 모아두면 나중에 액수를 다툴 때 도움이 된다. 임대인에게 공개하는 문제와 소송을 대비해 보관하는 문제는 완전히 별개이므로, 공개를 꺼리더라도 원본 보관과 사본 확보는 반드시 병행해야 한다.

보관 방법도 신경 써야 한다. 종이 원본은 분실이나 훼손의 위험이 있으므로 스캔본이나 사진 파일을 별도로 저장해 두고, 가능하다면 계약서를 작성한 날짜가 확인되도록 관리하는 것이 좋다. 신규임차인, 임차인 양측이 각각 원본 또는 원본과 동일한 사본을 나누어 보관하면 한쪽 자료가 훼손되더라도 다른 쪽 자료로 내용을 확인할 수 있어 안전하다.

임대인이 직접 데려온 신규임차인이라면 이야기가 다르다

지금까지는 임차인이 신규임차인을 주선한 경우를 전제로 했다. 그런데 임대인이 직접 신규임차인을 데려오는 경우도 있다. 이때는 제10조의4②4호가 정하는 간주 사유가 문제 된다. 이 조문은 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 정한다.

이 규정이 적용되려면 임대인이 선택한 사람이 기존 임차인과 실제로 권리금 계약을 체결하고, 그 권리금이 지급까지 완료되어야 한다. 계약 체결만 있고 지급이 이루어지지 않았다면 이 간주 사유에 곧바로 해당한다고 보기 어렵다. 이 경우에도 임대인이 데려온 신규임차인과의 권리금 계약은 결국 신규임차인과 임차인 사이의 계약이므로, 액수 공개 여부에 관한 앞선 논의가 그대로 적용된다.

다만 임대인이 사실상 계약 상대방을 정하는 구조이다 보니, 임차인이 협상에서 상대적으로 불리한 위치에 놓이기 쉽다. 이런 상황에서는 권리금 액수를 어느 선에서 조율할지, 지급 시기를 어떻게 정할지 등을 문서로 명확히 남겨야 나중에 분쟁을 줄일 수 있다.

임대인이 데려온 신규임차인과 협상할 때는 임대인이 대화에 함께 참여하는 경우가 많다 보니, 액수 공개를 피하기가 앞선 상황보다 더 어려워질 수 있다. 이때도 정보제공의무의 범위를 넘어서는 요구인지 여부를 기준으로 대응 수위를 정하는 것은 동일하며, 다만 협상 자리의 역학관계를 고려해 사전에 대응 방향을 정리해 두는 편이 실무적으로 도움이 된다.

이 경우 임대인, 임차인, 임대인이 데려온 신규임차인 세 사람이 한 테이블에 앉게 되므로, 액수 협상 전에 임차인 스스로 최소 수용 금액과 협상 마지노선을 미리 정리해 가는 것이 좋다. 준비 없이 즉석에서 숫자를 조정하다 보면 계약서에 반영해야 할 금액과 실제 합의된 금액이 어긋나는 실수가 생기기 쉽고, 이는 앞서 살펴본 대로 손해배상 상한을 입증할 때 불리한 요소가 될 수 있다.

공개 여부, 표로 한눈에 정리

지금까지 살펴본 내용을 상황별로 정리하면 아래와 같다. 표는 어디까지나 일반적인 기준을 요약한 것이고, 실제 적용은 개별 사정에 따라 달라질 수 있다는 점을 다시 한번 밝혀 둔다.

상황	공개 의무	주의할 점
임대인이 신규임차인 자력·연락처를 묻는 경우	정보제공의무(제10조의4⑤) 범위에 해당할 여지	성실히 협조하는 편이 이후 분쟁에서 유리
임대인이 권리금 액수 전액 공개를 요구하는 경우	조문상 직접 열거된 의무 아님	거절이 4호 정당한 사유가 되는지는 단정 금지
임대인이 액수를 알고 일부를 요구하는 경우	방해행위 1호 문제 소지	요구 내용과 정황을 기록·보관
액수를 이유로 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 경우	방해행위 3호 문제 소지(현저히 고액 한정)	요구 근거와 시세 자료 확보

표에서 '주의할 점'으로 표시된 항목들은 모두 사안에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이다. 스스로 판단하기 애매한 상황이라면 초기 단계부터 자료를 정리해 상담을 받는 편이 이후 대응 방향을 잡는 데 도움이 된다. 특히 계약 거절이나 금전 요구처럼 방해행위로 이어질 수 있는 대화는 그 자리에서 바로 메모하거나 문자로 다시 확인해 기록을 남겨두는 습관이 중요하다. 표의 네 가지 상황은 실무에서 자주 섞여서 나타나기도 하므로, 지금 겪고 있는 상황이 표의 어느 칸에 가장 가까운지부터 먼저 가려내는 것이 대응의 출발점이 된다.

자주 묻는 질문