상가를 정리하면서 새 임차인을 어렵게 구했는데, 건물주가 그 사람에게 "권리금은 주지 마라", "권리금 안 주는 조건이면 계약해 주겠다"라고 말했다는 이야기를 듣는 경우가 있습니다. 임차인 입장에서는 당장 권리금을 회수할 길이 막혀버린 셈이라 당혹스러울 수밖에 없습니다. 이런 발언이 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 회수기회 방해행위에 해당하는지, 어떤 절차로 대응해야 하는지를 조문 순서대로 정리했습니다.

이런 상황은 대개 임차인이 신규임차인을 어렵게 구해 놓은 다음, 계약이 마무리되기 직전 단계에서 불거집니다. 신규임차인 쪽에서 "건물주가 이런 말을 하더라"고 전해 듣는 경우가 많고, 임차인 본인이 그 자리에 없었던 탓에 정확히 무슨 말이 오갔는지 처음에는 애매하게 남는 경우가 적지 않습니다. 그러다 보니 나중에 다툼이 생기면 "그런 말을 한 적이 없다"는 건물주 측 주장과 "분명히 들었다"는 신규임차인 측 진술이 부딪히는 구도로 흘러가기 쉽습니다.

이 글은 바로 그런 상황에서 임차인이 먼저 확인해야 할 조문의 구조와, 나중에 다툼이 생겼을 때 근거로 삼을 수 있는 자료를 무엇부터 어떻게 모아야 하는지를 순서대로 짚어드리는 데 목적이 있습니다. 법 조문이 정한 요건을 정확히 알고 있어야 지금 겪고 있는 상황이 실제로 문제 삼을 수 있는 사안인지, 아니면 좀 더 지켜봐야 할 사안인지를 스스로 가늠해 볼 수 있습니다.

특히 상가건물임대차보호법은 권리금 회수기회 보호 조항을 여러 개의 항과 호로 나누어 정하고 있어, 조문 전체를 한 번에 훑어보지 않으면 지금 상황이 어느 조항에 해당하는지 헷갈리기 쉽습니다. 아래에서는 방해행위의 종류, 적용되는 기간, 배제되는 경우까지 조문 순서를 따라가며 하나씩 짚어보겠습니다.

• 어렵게 구한 신규임차인에게 건물주가 "권리금은 주지 마라"고 말한 적이 있다
• "권리금 안 주는 조건이면 계약해 주겠다"는 식의 조건부 발언을 들었다
• 이 발언이 법적으로 어떤 의미인지, 증거는 어떻게 남겨야 하는지 궁금하다
• 임대차가 아직 끝나지 않았는데 지금 무엇을 준비해야 할지 모르겠다

권리금 지급을 막는 말, 법 조문으로는 어디에 해당할까

상가건물임대차보호법 제10조의4제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지 임대인이 다음 각 호의 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 여기서 말하는 각 호의 행위 중 2호가 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위"입니다. 건물주가 신규임차인 쪽에 "권리금은 주지 마라"고 직접 말하거나, "권리금을 주지 않는 조건이어야 계약해 주겠다"고 압박하는 상황은 문언상 이 2호가 겨냥하는 유형에 가깝습니다.

다만 조문을 읽을 때 주의할 점이 있습니다. 조문에는 "방해할 목적으로"라는 말이 들어 있지 않습니다. 즉 건물주가 특별한 의도를 갖고 계획적으로 말했는지 여부가 조문상 요건은 아니라는 뜻입니다. 반대로 실제 사건에서 구체적인 발언 하나하나가 2호에 해당하는지, 아니면 뒤에서 살펴볼 4호(정당한 사유 없는 계약 체결 거절)에 해당하는지는 발언의 내용과 정황을 종합해 판단해야 하는 영역이라, 이 글에서 어느 한쪽으로 단정하기는 어렵습니다. 상담을 통해 구체적인 대화 내용을 확인하는 것이 정확합니다.

같은 제1항의 4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"를 방해행위로 정합니다. 건물주가 권리금을 주지 말라고 요구한 뒤, 신규임차인이 이를 받아들이지 않으면 곧바로 계약 체결 자체를 거절하는 흐름으로 이어지는 경우도 실무에서 드물지 않게 보입니다. 이때는 하나의 사건에서 2호와 4호가 함께 문제 될 수도 있는데, 개별 발언이 정확히 어느 호에 해당하는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있어 이 역시 단정하기보다는 자료를 갖춰 상담받으시길 권합니다.

2호로 볼지, 4호로 볼지가 왜 중요할까

실무에서는 "어차피 방해행위 아니냐"며 호를 구분하지 않고 넘어가려는 경우가 있습니다. 그러나 상가법 제10조의4제1항이 1호부터 4호까지 행위 유형을 나누어 열거하고 있는 이상, 주장하려는 사실관계를 어느 호의 문언에 맞추어 설명할 것인지는 처음부터 분명히 해두는 편이 좋습니다. 같은 사실을 말하더라도 "권리금을 주지 못하게 막았다"는 2호의 틀로 설명하는 것과 "계약 자체를 거절했다"는 4호의 틀로 설명하는 것은 필요한 증거의 초점이 달라지기 때문입니다.

2호에 초점을 맞춘다면 건물주가 신규임차인에게 한 발언, 즉 권리금 지급을 만류하거나 금지한 말 자체가 핵심 증거가 됩니다. 반면 4호에 초점을 맞춘다면 신규임차인이 실제로 계약을 체결하려 했는지, 건물주가 어떤 이유로 계약을 거절했는지, 그 거절에 정당한 사유가 있었는지가 쟁점이 됩니다. 두 유형의 사실관계가 겹치는 사건도 있지만, 증거를 모을 때는 두 가지 결을 모두 염두에 두고 자료를 남기는 편이 나중에 사실관계를 설명하기에 유리합니다.

또한 제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 사유(3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중대한 과실로 인한 파손 등)가 있으면 1호부터 4호까지 어떤 방해행위 유형이든 방해 금지 의무 자체가 적용되지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 호를 어느 쪽으로 보든, 임차인 쪽에 이런 사유가 있는지는 공통적으로 확인해야 하는 전제 조건입니다. 이 부분은 아래에서 다시 자세히 설명합니다.

방해행위 네 가지 유형 한눈에 정리

상가법 제10조의4제1항은 방해행위를 1호부터 4호까지 열거하고 있습니다. 전체 구조를 알아두면 지금 겪고 있는 상황이 어느 유형에 가까운지 스스로 가늠해 보는 데 도움이 됩니다. 네 유형은 서로 배타적이지 않고, 하나의 사건 안에서 여러 유형의 정황이 함께 나타나는 경우도 있습니다.

예를 들어 건물주가 처음에는 신규임차인에게 직접 권리금을 요구했다가(1호), 신규임차인이 거절하자 "그럼 임차인한테도 권리금 주지 마라"고 말을 바꾸고(2호), 끝내 계약 체결 자체를 미루거나 거절하는(4호) 흐름으로 이어지는 사례도 있습니다. 이런 경우 어느 한 유형만 떼어놓고 보기보다는 전체 경위를 시간 순서대로 정리해 두는 것이 사실관계를 설명하는 데 유리합니다.

이처럼 조문에 열거된 각 호는 저마다 다른 상황을 겨냥하고 있으므로, 지금 겪은 상황을 하나의 호에만 억지로 끼워 맞추기보다는 사실관계 전체를 시간순으로 정리한 뒤 어느 호에 가까운지 짚어보는 편이 안전합니다. 반대로 3호(현저히 고액의 차임과 보증금 요구)처럼 이번 상황과 거리가 먼 유형까지 억지로 끌어다 붙일 필요는 없습니다. 조문 문언은 3호를 "차임과 보증금"을 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액으로 요구하는 경우로 한정하고 있어, 단순히 권리금을 주지 말라고 한 말은 3호가 아니라 2호나 4호의 문제로 접근하는 것이 조문 구조에 맞습니다. 이처럼 각 호의 문언을 정확히 확인한 뒤 사실관계를 정리하면, 상담을 받을 때도 상황을 더 명확하게, 그리고 더 짧은 시간 안에 전달할 수 있습니다.

"권리금은 세입자끼리 알아서 하는 거 아니냐"는 말, 맞을까요

지금 준비해야 할 증거, 순서대로

구두로 오간 말은 시간이 지나면 서로 기억이 다르게 남기 쉽습니다. 방해 정황이 있었다면 임대차가 끝나기 전, 가능한 한 빨리 관련 자료를 정리해 두는 것이 이후 절차에서 큰 차이를 만듭니다. 특히 신규임차인은 임차인과 달리 이 상가를 계속 지켜볼 이유가 없는 경우가 많아, 시간이 지날수록 연락이 닿기 어려워지거나 기억이 흐려질 가능성도 있습니다.

아래 순서는 반드시 이 순서대로만 진행해야 한다는 뜻은 아니고, 실무에서 자료를 모을 때 놓치기 쉬운 항목을 순서대로 짚어본 것입니다. 상황에 따라 일부 항목은 이미 확보되어 있을 수도 있고, 반대로 시간이 걸리는 항목도 있으니 가능한 자료부터 먼저 챙기시면 됩니다.

• 신규임차인의 진술서 확보

  건물주가 직접 한 말을 가장 정확히 전할 수 있는 사람은 그 말을 들은 신규임차인 본인입니다. 언제, 어떤 자리에서, 어떤 표현으로 들었는지를 육하원칙에 따라 정리한 진술서를 받아두면 이후 자료로 활용할 수 있습니다.

• 문자·메신저 대화 캡처

  건물주와 신규임차인, 또는 임차인 본인과 건물주 사이에 오간 문자메시지나 메신저 대화가 있다면 삭제되기 전에 화면을 캡처해 원본 형태로 보관합니다. 날짜와 발신자가 함께 보이도록 캡처하는 것이 좋습니다.

• 대화 녹음은 당사자 녹음인지 먼저 확인

  통신비밀보호법 제14조제1항은 공개되지 아니한 타인 간의 대화를 녹음하거나 전자장치로 청취하는 것을 금지합니다. 임차인 본인이 참여한 대화를 본인이 녹음하는 경우는 이 조문이 말하는 "타인 간의 대화"에 해당하지 않는다고 보는 것이 일반적이지만, 그 녹음이 이후 절차에서 어떻게 다루어질지는 개별 사안에 따라 다를 수 있어 상담을 통해 확인하시는 것이 안전합니다.

• 권리금 계약서·시설 목록 정리

  신규임차인과 사이에 권리금 계약서를 작성했다면 원본을 보관하고, 시설·비품 인수 목록이나 금액 산정 근거 자료도 함께 모아둡니다. 이는 뒤에서 설명할 손해배상 상한을 특정하는 데 필요한 자료입니다.

• 내용증명으로 정리해 발송

  지금까지 확인한 사실관계와 요구사항을 내용증명 우편으로 정리해 건물주에게 보내면, 방해 정황을 알렸다는 시점을 문서로 남길 수 있습니다. 구체적인 문구는 상담을 통해 사건에 맞게 조정하는 것이 좋습니다.

이렇게 모은 자료는 당장 소송을 전제로 한 것이 아니더라도 의미가 있습니다. 임대차가 끝나기 전 단계에서 건물주와 다시 대화를 시도할 때, 정리된 자료가 있으면 감정적인 언쟁으로 흐르지 않고 사실관계를 중심으로 대화를 이어갈 수 있습니다. 또한 나중에 절차가 필요해졌을 때도 처음부터 다시 기억을 되짚어야 하는 상황을 피할 수 있습니다. 자료를 날짜순으로 정리한 표나 메모 한 장만 있어도, 상담을 받을 때 전체 경위를 훨씬 빠르고 정확하게, 빠짐없이 전달할 수 있습니다.

손해배상액, 무제한으로 청구할 수 있는 건 아닙니다

상가법 제10조의4제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 다만 배상액은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 두 금액 중 하나라도 특정되어야 상한을 산정할 수 있으므로, 앞서 정리한 권리금 계약서와 시설 목록이 여기서 중요한 역할을 합니다.

신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금은 두 사람 사이에 작성한 권리금 계약서나, 계약서가 없더라도 금액을 언급한 문자·메신저 대화로 뒷받침할 수 있습니다. 계약이 최종 서명 단계까지 가지 못하고 발언 단계에서 멈춘 경우라면, 협의 중 오간 금액과 조건을 정리한 메모나 대화 기록이라도 남겨두는 편이 나중에 사실관계를 설명하는 데 도움이 됩니다. 반면 임대차 종료 당시의 권리금은 시간이 지난 시점의 가치를 다시 평가해야 하는 문제라서, 계약서 한 장으로 바로 확정되는 성질의 것이 아닙니다. 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이라는 정도까지만 말씀드릴 수 있고, 구체적인 금액이 항상 법원 감정으로 정해진다거나 특정 방식으로만 산정된다고 단정하기는 어렵습니다.

두 금액 중 낮은 금액이 상한이라는 구조를 이해해 두면, 왜 계약서와 시설·비품 목록을 처음부터 꼼꼼히 남겨야 하는지도 자연스럽게 이해가 됩니다. 상한을 뒷받침할 자료가 부실하면 방해행위 자체는 인정되더라도 배상액을 특정하는 단계에서 어려움을 겪을 수 있습니다. 반대로 "권리금을 전액 다 받을 수 있다"는 식으로 기대하는 것도 조문 구조와는 맞지 않으므로, 상한이 있다는 전제를 정확히 알아두는 것이 이후 절차를 준비하는 데 도움이 됩니다.

청구 시효와, 임차인 쪽에도 점검할 사유가 있는지

상가법 제10조의4제4항은 이 손해배상청구권이 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸한다고 정합니다. 즉 시효는 방해 발언이 있었던 날이 아니라 임대차 종료일을 기준으로 진행됩니다. 아직 임대차기간이 남아 있는 상태라면 시효가 임박한 것은 아니지만, 그렇다고 증거 확보를 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다. 시간이 지날수록 대화 기억이 흐려지고 문자 기록이 삭제될 위험이 커지므로, 시효와 별개로 자료는 빠르게 모아두시길 권합니다.

한 가지 더 유의할 점은 제10조의4제1항 단서입니다. 이 단서는 상가법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있으면 방해 금지 의무 자체가 적용되지 않는다고 정합니다. 즉 임차인 쪽에도 갱신거절 사유에 해당하는 사정이 있었는지를 함께 점검해 두어야, 향후 절차에서 예상하지 못한 반박을 마주하지 않을 수 있습니다.

• 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는지(상가법 제10조①1호)
• 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 사실이 있는지(제10조①4호)
• 임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 사실이 있는지(제10조①5호)
• 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는지(제10조①8호)

이 사유들에 해당하는지 여부 역시 개별 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역입니다. 다만 임차인 스스로 미리 점검해 두면, 향후 건물주 측이 어떤 사유를 근거로 방해 금지 의무 자체를 부정하려 할지 예측하고 대비하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어 차임을 몇 차례 늦게 낸 적은 있지만 3기에 이르도록 연체한 적은 없다는 점을 임대차계약서와 입금 내역으로 확인해 두면, 나중에 건물주 측이 연체를 이유로 단서를 주장하더라도 곧바로 반박할 자료를 갖추게 되는 셈입니다.

신규임차인과 어떻게 소통해야 할까

방해 정황을 의심하고 있는 임차인 입장에서는 신규임차인이 부담을 느끼지 않을까 조심스러울 수 있습니다. 신규임차인 역시 건물주와 새로 임대차관계를 맺어야 하는 입장이라, 임차인 편에 서서 진술서를 써주거나 대화 내용을 공유하는 것을 부담스러워할 수 있습니다. 이럴 때는 지금 당장 소송을 준비하는 것이 아니라, 나중에 혹시 필요할 수도 있는 사실관계를 미리 정리해 두는 차원이라는 점을 분명히 전달하면 협조를 얻기가 한결 수월해집니다.

신규임차인이 이미 다른 상가로 계약을 옮겼거나 연락이 뜸해진 상태라면, 무리하게 진술서를 요구하기보다는 그때까지 오간 문자나 통화 기록처럼 이미 확보된 자료를 우선 차근차근 정리하는 편이 현실적입니다. 시간이 지나 신규임차인의 협조를 구하기 어려워지는 상황은 드물지 않으므로, 관계가 아직 우호적일 때 필요한 자료를 요청해 두는 것이 좋습니다.

아울러 신규임차인과의 대화에서 임차인이 먼저 특정 발언을 유도하거나 원하는 답을 정해놓고 확인받으려는 방식은 피하는 것이 좋습니다. 신규임차인이 실제로 들은 대로, 있었던 사실 그대로를 전달할 수 있도록 열린 질문으로 차분히 물어보고 기록해 두는 것이 이후 자료로서의 신뢰성을 높이는 방법입니다.

만약 신규임차인이 이미 다른 상가에 자리를 잡아 이 상가와의 인연을 더 이상 이어가고 싶어 하지 않는다고 하더라도, 과거에 있었던 사실을 확인해 주는 정도의 협조는 부담 없이 요청해 볼 수 있습니다. 협조를 구하기 어렵다면 임차인 본인이 그동안 남겨둔 문자, 통화 기록, 만남 일정 등 객관적인 자료만으로도 상황을 설명하는 출발점을 만들 수 있으니, 협조 여부와 관계없이 본인이 가진 자료부터 차근차근 먼저 점검해 보시길 권합니다.

자주 묻는 질문