왜 받을 수 있나 — 법이 보호하는 것은 '지급 이력'이 아닙니다

상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 "영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가"로 정의합니다. 이 정의 어디에도 '임차인이 입점 당시 권리금을 지급했을 것'이라는 요건이 없습니다.

제10조의4의 회수기회 보호도 마찬가지입니다. 이 조항은 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 하는 규정이지, 임차인이 과거에 지급한 권리금을 돌려받게 하는 규정이 아닙니다. 즉 법의 관심은 '들어올 때 얼마를 냈는가'가 아니라 '나갈 때 넘겨줄 가치가 있는가'입니다.

실제로 무권리 점포는 공실이었거나 상권이 형성되기 전의 자리였던 경우가 많습니다. 그 자리를 장사가 되는 점포로 만든 것은 임차인의 영업입니다. 신규임차인이 지급하는 권리금은 바로 그 결과물 — 검증된 매출, 확보된 단골, 그대로 쓸 수 있는 시설 — 에 대한 대가이므로, "무권리로 들어왔으니 무권리로 나가라"는 임대인의 주장은 법적 근거가 없습니다.

임대인이 방해하면 — 손해배상까지 가능한 구조

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 방해하면, 무권리 입점 여부와 관계없이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법이 정한 방해행위는 네 가지입니다.

특히 "원래 무권리 점포였다"는 사정 자체는 계약 거절의 정당한 사유가 아닙니다. 법이 인정하는 정당한 사유는 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 임대인이 1년 6개월 이상 상가를 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등으로 정해져 있습니다.

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가로 산정) 중 낮은 금액이 상한입니다. 무권리로 들어왔다는 사정은 이 상한 계산에도 등장하지 않습니다. 기준은 어디까지나 '지금 이 점포의 가치'입니다. 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년이며, 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연이자(소송촉진 등에 관한 특례법)가 가산됩니다. 참고로 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 10년 넘게 영업해 갱신요구권이 없는 임차인도 같은 보호를 받습니다.

그러나 한계도 분명합니다 — 함정은 여기에 있습니다

무권리 점포에서 권리금을 받을 수 있다는 결론에는 전제가 붙습니다. 이 전제를 놓치는 것이 진짜 함정입니다.

정리하면, 무권리 점포의 함정은 "받을 수 없다"는 오해에 속아 주선 자체를 포기하는 것, 그리고 "받을 수 있다"는 말만 믿고 주선 기간·차임 관리·자료 준비라는 요건을 소홀히 하는 것, 이 두 방향 모두에 있습니다.

무권리 점포 임차인의 실무 준비

무권리로 들어간 임차인일수록 자료가 더 중요합니다. 입점 당시 권리금계약서가 없으므로, 지금의 가치를 증명할 자료는 전부 영업 기간에 만들어진 것들이기 때문입니다. POS·카드매출과 부가가치세 신고 자료를 같은 기간으로 대조해 두고, 시설 투자 내역(계약서·세금계산서·사진)과 단골·거래처 자료를 정리해 두십시오. 임대인과의 대화는 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 진행하는 것이 원칙입니다.

법도 권리금소송센터의 실데이터 기준으로 권리금 소송의 처리기간은 평균 10~14개월이었습니다. 다만 사안과 법원 일정에 따라 달라지므로, 주선 기간이 열리기 전에 미리 전략을 세우는 것이 가장 확실한 대비입니다.

자주 묻는 질문

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