병원·의원 권리금 분쟁이 특수한 이유

일반 상가라면 업종을 바꿔서라도 신규임차인을 구할 수 있습니다. 카페 자리에 옷가게가 들어올 수도 있고, 음식점 자리에 학원이 들어올 수도 있습니다. 그러나 병원·의원 자리는 사정이 다릅니다. 의료기관 인테리어와 의료장비가 갖춰진 점포는 사실상 의료인에게 넘기는 것이 권리금을 제대로 받는 유일한 길인데, 의료법은 의료기관을 개설할 수 있는 주체를 의사·치과의사·한의사 등 의료인과 의료법인 등으로 제한하고 있습니다.

즉 병원 권리금의 신규임차인 후보는 처음부터 "개설 자격을 갖춘 의료인"으로 좁혀집니다. 여기에 진료과목까지 고려하면 풀은 더 좁아집니다. 내과 장비와 내시경 시설이 갖춰진 의원을 피부과 의사가 인수하면 장비 상당수를 다시 들여야 하므로, 실질적으로는 같은 과목 또는 인접 과목 의료인이 주된 협상 상대가 됩니다.

임대인 입장에서는 이런 특수성을 이용해 "그런 조건 맞는 사람을 어떻게 구하느냐"며 시간을 끌거나, 신규임차인 후보가 나타나도 계약 체결을 미루는 경우가 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해로 규정하고 있으므로, 병원 임차인은 주선 과정을 꼼꼼히 기록해 방해 사실을 입증할 수 있어야 합니다.

참고로 권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항). 병원·의원은 보증금과 차임이 큰 경우가 많은데, 보증금이 커서 보호를 못 받는 것 아니냐는 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

병원 권리금의 구성 — 무엇이 큰 비중을 차지하나

권리금은 통상 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나누어 설명합니다. 병원·의원은 그중 시설권리금의 비중이 큰 대표적 업종입니다. 의료기기, 방사선 차폐 시설, 수술실·처치실 인테리어, 급배수·전기 증설 공사 등은 일반 상가 인테리어와는 규모가 다르기 때문입니다.

주의할 점은 영업권리금입니다. 병원의 단골 기반은 곧 환자인데, 환자 명부나 진료기록은 사고팔 수 있는 자산이 아닙니다. 따라서 병원의 영업권리금은 "환자 명단의 값"이 아니라 그 자리에서 형성된 진료 실적과 인지도가 만들어내는 수익력의 값으로 접근해야 하며, 감정평가에서도 매출·수익 자료가 핵심 근거가 됩니다.

또 하나, 고가 의료장비가 리스나 할부로 들어와 있다면 그 장비는 온전한 내 시설이 아닙니다. 권리금 협상 전에 장비별 소유관계와 잔여 할부금을 정리해 두어야 신규임차인과의 권리금계약에서 다툼이 생기지 않습니다.

좁은 풀에서 신규임차인을 주선하는 전략

권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 임대인이 방해하지 못하게 하는 구조입니다. 신규임차인 풀이 좁은 병원·의원일수록 이 6개월을 알차게 써야 합니다.

실무에서 임대인이 자주 내세우는 정당한 사유는 신규임차인의 자력 부족입니다. 다행히 의료인은 소득 증빙과 대출 계획을 갖추기 쉬운 편이므로, 주선 단계에서 자력 소명자료를 함께 제출해 두면 이 방어를 무력화하는 데 도움이 됩니다. 반대로 임대인이 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다며 거절하는 경우도 있는데, 이는 실제로 그렇게 사용해야 정당한 사유로 인정될 수 있는 것이므로 말만으로 넘어갈 문제가 아닙니다.

감정평가 대응 — 병원 권리금은 자료 싸움입니다

권리금 손해배상 소송에서 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(법원 감정평가) 중 낮은 금액을 한도로 정해집니다. 병원·의원은 시설 비중이 크기 때문에 감정 결과가 자료에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

시설권리금 쪽에서는 의료장비와 인테리어의 취득 시점·금액을 증빙하는 것이 출발점입니다. 세금계산서, 공사 도급계약서, 장비 구매계약서가 있으면 감정인이 재조달원가에서 감가상각을 적용하는 방식으로 평가하는 데 유리한 기초가 됩니다. 시설 내구연한을 보통 3~5년으로 보는 통념이 있으므로, 개원한 지 오래된 의원이라면 시설권리금보다 영업권리금 입증에 무게를 두는 전략이 필요할 수 있습니다.

영업권리금 쪽에서는 최근 수년간의 매출 자료, 부가가치세 신고서면 대신 의료기관은 사업소득 신고자료·건강보험 청구 실적 등 객관적 수치가 중요합니다. 감정평가에 대한 의견서 제출 기회를 활용해 진료과목 특성상 재진율이 높다는 점, 인근에 대체 입지가 드물다는 점 등을 구체적으로 소명하면 평가액 산정에 반영될 여지가 있습니다.

소송 준비 서류 체크리스트

차임 연체 이력은 특히 중요합니다. 상가 임차인이 3기분 차임에 이르도록 연체한 사실이 있으면 권리금 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 지급 내역을 통장 거래내역으로 정리해 두시기 바랍니다. 아울러 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차 기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호를 받는다고 판단했으므로, 오래 운영한 의원이라는 이유로 포기할 필요가 없습니다.

소송에서 인용되는 금액에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 붙을 수 있습니다. 법도 권리금소송센터가 진행한 권리금 소송의 처리기간은 평균 10~14개월이었습니다. 다만 개별 사건의 기간은 사안과 법원 일정에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

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