개념부터 다릅니다 — 맡긴 돈과 산 가치

보증금은 임대차계약을 맺으며 임대인에게 맡기는 돈입니다. 차임 연체나 원상회복 비용 등 임차인의 채무를 담보하는 성격이며, 임대차가 끝나고 상가를 돌려주면 공제할 것을 공제한 나머지를 반환받습니다. 계약서에 금액이 명시되고, 반환 상대가 임대인이라는 점이 분명합니다.

권리금은 성격이 전혀 다릅니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용의 대가로 정의합니다. 쉽게 말해 앞서 장사하던 임차인이 그 자리에 쌓아 놓은 영업 가치를 "사는" 돈입니다. 그래서 지급 상대가 임대인이 아니라 기존 임차인이고, 임대인은 원칙적으로 권리금 거래의 당사자가 아닙니다.

실무에서 권리금은 시설권리금(인테리어·설비), 영업권리금(단골·매출 기반), 바닥권리금(위치 프리미엄)으로 나누어 부릅니다. 어느 항목이든 공통점은, 임대인 주머니로 들어간 돈이 아니라는 것입니다. 바로 이 지점에서 "나갈 때 임대인에게 권리금을 돌려달라고 하면 되지 않느냐"는 흔한 오해가 갈라집니다.

한눈에 보는 비교표

보호 방식의 차이 — 반환청구권과 회수기회 보호

보증금: "돌려달라"고 말할 권리가 있다

보증금은 임대차가 끝나고 상가를 인도하면 임대인이 반환할 의무를 집니다. 임대인이 돌려주지 않으면 임대인을 피고로 보증금 반환 청구 소송을 제기하면 되고, 승소 판결이 확정되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 가산될 수 있습니다(민사 법정이율은 연 5%). 청구의 상대와 내용이 명확한, 비교적 직선적인 구조입니다.

권리금: "회수할 기회"를 지켜 준다

권리금은 임대인에게 준 돈이 아니므로 임대인에게 반환을 청구할 수 없습니다. 대신 법은 2015년 5월 13일 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4로, 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해 권리금을 받을 기회를 보호합니다. 임대인이 ①신규임차인에게 권리금을 직접 요구·수수하거나 ②신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 ③현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나 ④정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

즉 권리금 분쟁에서 임대인을 상대로 하는 청구는 "권리금을 돌려달라"가 아니라 "회수를 방해해 생긴 손해를 배상하라"입니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 청구권은 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸립니다. 한편 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차기간이 10년을 초과한 임차인도 이 보호를 받는다고 판단했습니다.

분쟁이 생기면 — 소송 흐름 비교

두 소송은 상대방과 청구 원인이 다를 뿐 아니라 준비해야 할 증거도 다릅니다. 보증금 사건은 계약서와 인도 사실이 중심이라면, 권리금 사건은 주선 사실과 방해행위의 입증, 감정평가가 중심이 됩니다. 같은 상가에서 두 분쟁이 동시에 벌어지는 경우도 있는데, 이때는 청구를 병합해 진행할지 등 전략적 판단이 필요합니다. 법도 권리금소송센터가 수행한 사건 기준으로 권리금 관련 소송은 평균 10~14개월가량 소요되었으며, 사안과 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

두 돈의 구조를 알면, 대응의 순서가 보입니다

보증금과 권리금은 지급 상대부터 보호 방식, 소송 형태까지 전혀 다른 길을 걷습니다. 특히 권리금은 주선 기간(종료 6개월 전~종료 시)과 소멸시효(종료일부터 3년)라는 시간표 안에서 움직여야 하는 권리이므로, 개념을 정확히 알고 미리 준비하는 것이 곧 돈을 지키는 일입니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행하며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 다뤄 온 경험으로, 엄정숙 부동산전문(대한변협 제2013-72호)·민사법 전문 변호사가 보증금·권리금 분쟁의 전략 수립부터 소송까지 직접 안내해 드립니다.