왜 계약서에 쓴 약속이 무효가 될 수 있나 — 강행규정의 의미

계약은 지켜야 한다는 것이 민법의 대원칙이지만, 모든 조항이 당사자 약정에 맡겨져 있는 것은 아닙니다. 법이 사회적 약자를 보호하기 위해 두는 규정 중에는 당사자가 합의로도 배제할 수 없는 것이 있는데, 이를 강행규정이라 합니다. 상가건물임대차보호법 제15조가 바로 그 선언 조항입니다.

임대인과 임차인은 협상력에서 대등하기 어렵습니다. 상가를 구하는 처지의 임차인은 임대인이 내미는 계약서 문구를 사실상 거절하기 어려운 경우가 많습니다. 만약 "권리금 포기" 한 줄로 법이 정한 보호를 걷어낼 수 있다면, 2015년 5월 13일 신설된 권리금 회수기회 보호 제도(제10조의4)는 계약서 특약 앞에서 무력해질 것입니다. 제15조는 바로 이런 사태를 막기 위한 장치입니다.

따라서 임대차계약 체결 시 임대인이 일방적으로 넣은 "권리금을 인정하지 않는다", "퇴거 시 권리금을 주장하지 않는다"는 취지의 특약은, 제10조의4의 보호를 임차인에게 불리하게 배제하는 약정으로서 효력이 부정될 수 있습니다.

제10조의4가 보호하는 것 — 특약이 건드리는 대상

포기 특약의 효력을 따지려면, 그 특약이 무엇을 포기시키려는 것인지부터 분명히 해야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 합니다. 법이 정한 방해행위는 네 가지입니다.

임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 입히면 손해배상 책임을 지고, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권의 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 포기 특약은 바로 이 손해배상청구권을 사전에 봉쇄하려는 시도인 셈이고, 그렇기에 제15조의 심사를 받게 되는 것입니다.

무효로 기우는 특약 vs 다툼의 여지가 있는 특약

모든 포기 특약이 같은 무게를 갖는 것은 아닙니다. 실무에서는 특약이 만들어진 경위, 임차인이 받은 대가의 유무가 중요한 판단 요소가 됩니다.

포기 특약이 있어도 확인해야 할 것들

특약의 문구와 시점

"권리금을 포기한다"는 문구가 임대차계약 체결 당시에 들어간 것인지, 갱신 과정에서 추가된 것인지, 종료 국면의 합의서에 들어간 것인지에 따라 평가가 달라집니다. 계약서, 각서, 문자 내역 등 특약이 만들어진 전 과정을 보여 주는 자료를 확보하시기 바랍니다.

임차인 측 보호 요건의 충족

특약의 무효를 다투는 것과 별개로, 권리금 손해배상을 청구하려면 임차인 스스로 요건을 갖춰야 합니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선하고, 임대인의 방해행위를 증거로 남기는 것이 기본입니다. 또한 3기분 이상 차임을 연체한 사실이 있으면 권리금 보호에서 제외될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

임대인의 정당한 사유 존부

임대인은 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우 등 제10조의4 제2항의 정당한 사유가 있으면 계약 체결을 거절할 수 있습니다. 특약의 효력 다툼과 함께 이 부분의 공방도 함께 준비해야 합니다.

참고로 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 전체 임대차기간이 10년을 초과해 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회 보호의 대상이 된다고 판단했습니다. "오래 영업했으니 권리금은 끝났다"는 임대인 측 주장 역시 그대로 통하지 않는다는 의미입니다.

자주 묻는 질문

특약 문구 하나로 포기하기에는 큰 권리입니다

권리금은 임차인이 상가에 쌓아 온 영업 가치 그 자체입니다. 계약서의 한 줄 때문에 청구를 포기하기 전에, 그 특약이 강행규정에 위반되는 것은 아닌지, 회수기회 보호 요건을 갖출 수 있는지부터 확인하시기 바랍니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 수행하며 부동산 관련소송 7,000건 이상을 다뤄 온 경험으로, 엄정숙 부동산전문(대한변협 제2013-72호)·민사법 전문 변호사가 특약 검토부터 손해배상 청구까지 직접 안내해 드립니다.