1. 왜 가족 명의 가게에서 권리금 문제가 생기는가

부부나 부모·자녀가 함께 가게를 꾸리는 경우, 임대차계약 명의와 실제 운영자가 달라지는 일은 흔합니다. 대출이나 신용 문제로 남편 명의로 계약했지만 실제로는 아내가 운영하는 경우, 부모가 계약한 점포를 자녀가 물려받아 운영하는 경우, 사업자등록만 가족 명의로 바꾼 경우 등이 대표적입니다.

평소에는 아무 문제가 없어 보이지만, 권리금을 받고 가게를 넘기려는 시점이 되면 사정이 달라집니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 "임차인"이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선하면, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이때 법이 말하는 임차인이 누구인지가 곧바로 쟁점이 됩니다.

임대인 입장에서는 "계약서에 없는 사람이 왜 권리금을 주장하느냐"고 다툴 수 있고, 실제 운영자 입장에서는 "내가 일군 영업가치인데 왜 보호받지 못하느냐"고 억울함을 느끼게 됩니다. 권리금소송 실무에서 당사자 확정은 승패 이전에 소송의 입구를 결정하는 문제이므로, 미리 점검해 두어야 합니다.

2. 원칙 — 권리금 보호는 계약 명의자를 기준으로 판단합니다

임대차계약은 임대인과 계약서상 임차인 사이의 계약입니다. 따라서 상가건물임대차보호법이 임차인에게 부여하는 권리, 즉 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 보호는 원칙적으로 계약 당사자인 명의자에게 귀속됩니다. 임대인을 상대로 권리금 손해배상을 청구하는 소송에서도 원고는 원칙적으로 계약 명의자가 되어야 합니다.

실제 운영자가 매출을 관리하고 단골을 만들었다는 사정만으로 그 사람이 임차인 지위를 곧바로 취득하는 것은 아닙니다. 배우자가 가게에서 일한 것은 명의자인 임차인의 이행보조자 내지 가족 공동경영으로 평가되는 경우가 많고, 이 경우 권리금 회수의 주체는 여전히 명의자입니다.

다만 모든 사안이 하나의 결론으로 정리되는 것은 아닙니다. 계약 체결 경위, 임대인이 실제 운영자를 임차인으로 알고 거래해 왔는지, 차임을 누가 지급해 왔는지, 명의자와 운영자 사이에 임차권 양도나 전대 합의가 있었는지 등에 따라 법률관계 평가가 달라질 수 있습니다. 그러므로 "명의자 기준"이라는 원칙을 출발점으로 삼되, 구체적 사정은 사안별로 검토해야 합니다.

3. 자주 나타나는 유형과 검토 방향

특히 사업자등록 명의가 계약 명의와 다른 경우는 주의가 필요합니다. 상가건물임대차보호법의 여러 보호는 건물 인도와 사업자등록을 기초로 작동하는데, 계약서상 임차인과 사업자등록 명의인이 다르면 임대인 측에서 보호 요건을 다투는 빌미가 될 수 있습니다. 권리금 분쟁이 예상된다면 계약 명의, 사업자등록, 실제 운영자를 하나로 맞추어 두는 것이 분쟁 예방의 기본입니다.

4. 임대인 동의 없는 가족 간 명의 이전의 위험

가족이니까 괜찮다고 생각하고 임대인 동의 없이 사업자등록 명의를 바꾸거나 사실상 가게를 넘기는 경우가 있습니다. 그러나 민법상 임차인은 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 가족 간 이전이라도 법적으로는 임차권 양도·전대로 평가될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

반대로 임대인이 오랜 기간 실제 운영자를 임차인처럼 대해 왔고 차임도 그 사람에게서 받아 온 사정이 있다면, 묵시적 동의나 새로운 임대차 관계 성립 여부가 검토될 여지도 있습니다. 이런 판단은 계약서, 차임 이체 내역, 문자·통화 기록 등 구체적 자료에 따라 달라지므로 단정하기 어렵고, 전문 변호사의 검토가 필요한 영역입니다.

5. 명의와 운영이 다를 때 정리하는 방법 — 단계별

6. 권리금소송에서 당사자 문제가 실제로 다투어지는 모습

권리금 손해배상 소송에서 임대인 측은 본안에 앞서 "원고는 실제 운영자가 아니므로 권리금 손해가 없다"거나 반대로 "원고는 명의만 빌려준 사람"이라는 식으로 당사자 적격과 손해 발생을 다투는 경우가 있습니다. 이때 계약서, 권리금 계약서, 신규임차인과의 교섭 자료, 차임 지급 내역이 정리되어 있으면 방어가 수월해집니다.

손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 상한으로 정해지고, 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 붙습니다. 법도 권리금소송센터의 실데이터 기준으로 권리금소송은 평균 10~14개월 정도 걸리는 만큼, 당사자 문제로 소송 초입에서 시간을 잃지 않도록 준비하는 것이 중요합니다.

또한 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 전체 임대차기간이 10년을 넘어 계약갱신요구권이 없는 임차인도 권리금 회수기회는 보호받습니다. 가족이 오래 운영해 온 가게라도 기간이 길다는 이유로 포기할 필요는 없습니다.

자주 묻는 질문

명의와 운영이 다른 가게일수록 준비할 서류와 따져 볼 쟁점이 많습니다. 임대차 종료가 다가오기 전에 02-591-5657로 미리 상담받으시면, 명의 정리 방법부터 신규임차인 주선, 권리금 손해배상 청구까지 순서대로 안내해 드립니다.