강제집행의 출발점 — 집행권원과 집행문

강제집행은 판결문만 들고 바로 할 수 있는 것이 아닙니다. 먼저 "이 판결로 집행할 수 있다"는 공적 확인, 즉 집행문을 판결문에 부여받아야 합니다. 여기에 판결이 상대방에게 송달되었다는 송달증명 등 부속 서류를 갖추면 집행 준비가 끝납니다. 판결이 확정된 경우는 물론이고, 1심 판결에 가집행 선고가 붙어 있으면 확정 전이라도 집행에 나아갈 수 있는 것이 일반적입니다.

권리금 손해배상 판결에는 원금 외에 지연이자가 함께 붙습니다. 민법상 법정이율 연 5%, 그리고 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터의 연 12% 이율이 판결 주문에 기재되므로, 집행 단계에서는 판결 원금에 이 지연이자를 더한 금액을 청구채권으로 계산하게 됩니다. 임대인 입장에서는 버틸수록 갚을 돈이 늘어나는 구조입니다.

임대인의 재산을 모른다면 — 재산 찾기 절차

집행의 성패는 "어느 재산을 잡느냐"에 달려 있습니다. 임대인 소유의 재산을 알고 있다면 바로 압류로 가면 되지만, 모른다면 법이 마련한 재산 탐지 절차를 먼저 활용합니다.

재산 유형별 집행 방법

1. 예금·차임 채권 — 채권압류 및 추심명령

임대인의 은행 예금이나, 임대인이 건물의 다른 임차인들에게서 받을 차임 채권은 "채권압류 및 추심명령"으로 집행합니다. 법원의 압류명령이 은행(제3채무자)에 송달되면 임대인은 그 예금을 인출할 수 없게 되고, 추심명령에 따라 임차인이 은행으로부터 직접 지급받아 판결금에 충당합니다. 다른 임차인들의 차임을 압류하면 임대인의 현금 흐름이 직접 차단되므로, 실무상 임대인이 지급 협의에 나서는 계기가 되는 경우가 많습니다.

2. 건물·토지 — 부동산 강제경매

임대인 소유의 부동산에 대하여는 강제경매를 신청할 수 있습니다. 법원이 경매개시결정을 하면 부동산이 압류되고, 감정평가와 매각 절차를 거쳐 매각대금에서 배당을 받아 판결금을 회수합니다. 절차에 시간이 걸리는 단점이 있지만, 부동산이라는 확실한 책임재산을 붙잡아 둔다는 점에서 강력한 수단입니다. 특히 임대차 목적물인 상가 건물 자체를 경매에 부칠 수 있다는 사실은 임대인에게 상당한 압박이 됩니다.

3. 그 밖의 재산

임대인 명의의 자동차, 유가증권, 제3자에 대한 각종 채권 등도 각각의 집행 방법에 따라 압류할 수 있습니다. 어떤 재산을 어떤 순서로 잡을지는 회수 가능성과 절차 비용을 비교하여 정합니다.

전체 절차 한눈에 보기

1. 판결 확정(또는 가집행 선고) — 판결문 송달일부터 2주의 항소기간이 지나면 판결이 확정됩니다.
2. 집행문 부여 신청 — 판결문에 집행문과 송달·확정증명 등을 갖춥니다.
3. 재산 파악 — 알고 있는 재산을 정리하고, 부족하면 재산명시·재산조회를 신청합니다.
4. 압류 — 예금·차임 채권은 채권압류 및 추심명령, 부동산은 강제경매 신청으로 압류합니다.
5. 현금화·배당 — 추심금 수령 또는 경매 매각대금 배당으로 판결 원금과 지연이자를 회수합니다.

집행까지 내다보는 소송 설계

강제집행은 판결 이후의 별개 절차이지만, 사실은 소송 전에 설계해 두어야 하는 문제입니다. 임대인의 자력이 의심되는 사안이라면 소송 단계에서 가압류 등 보전처분으로 재산을 미리 묶어 두는 방안을 검토할 수 있고, 조정 국면에서도 "판결을 받아 집행까지 갈 경우"와 "지금 합의로 받을 경우"의 실익 비교가 협상의 기준이 되기 때문입니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 넘게 부동산소송을 수행하며, 부동산 관련소송 7,000건 이상의 경험으로 소 제기 전 보전처분부터 판결 후 집행까지를 하나의 흐름으로 설계합니다. 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문(제2013-72호)·민사법 전문 변호사입니다. 판결문을 받고도 돈을 받지 못하고 계시다면, 무료 전화상담(02-591-5657)으로 집행 가능한 재산부터 함께 점검해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문