권리금 계약서 양식, 계약이 깨지는 세 장면을 대입해 빈 조항 찾는 법

권리금 계약서 양식은 대부분 당사자, 금액, 날짜를 적는 칸으로 이루어져 있어 빈칸만 채우면 완성된 것처럼 보입니다. 그런데 권리금 분쟁은 채워진 칸이 아니라 적혀 있지 않은 상황에서 생깁니다.

아래에서는 양도인(지금의 임차인)과 양수인(신규임차인이 되려는 자)이 같은 양식을 놓고 파기 장면 세 가지를 차례로 대입해 보는 역점검 방법을 정리했습니다. 상가 권리금 계약서를 처음 쓰는 분도 순서대로 따라 할 수 있습니다.

권리금 계약서 양식은 어디서 구하고 어떤 종류가 있나요?

권리금 계약서 양식은 표준권리금계약서, 중개사무소 양식, 당사자가 직접 만든 자체 작성본 세 가지로 나뉩니다. 어느 것을 써도 계약은 성립할 수 있고, 법이 특정 서식을 쓰라고 강제하지는 않습니다.

표준권리금계약서 양식을 바탕으로 삼더라도 조항을 사건에 맞게 고치거나 특약을 더하는 것은 당사자의 합의에 달려 있습니다. 상가 권리금 계약서 양식이든 권리금 양도계약서 양식이든 이름은 달라도 점검할 내용은 같습니다. 중요한 것은 서식의 이름이 아니라, 계약이 예정대로 끝나지 않았을 때 그 서식이 무엇을 말해 주느냐입니다.

양식의 기본 칸 6묶음, 무엇을 적고 왜 필요한가요

권리금 계약서의 기본 칸은 여섯 묶음으로 정리할 수 있습니다. 묶음마다 비워 두면 어떤 다툼이 생기는지를 함께 보면 고쳐 쓸 우선순위가 보입니다.

3번 양도 대상 칸은 권리금이 무엇의 대가인지를 정하는 자리입니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 무엇을 넘겨받는 대가인지 목록으로 적어 두어야 나중에 대가의 범위를 설명할 수 있습니다.

여섯 묶음 가운데 시중 양식에서 자주 비어 있는 곳은 5번과 6번입니다. 아래 세 장면은 그 두 묶음을 채우기 위한 질문입니다.

장면 1임대인이 새 임대차계약을 거절하면 계약금은 어떻게 되나요

임대인이 양수인과 임대차계약을 맺지 않으면 권리금 계약은 목적을 이루기 어렵고, 이미 오간 돈의 처리는 계약서에 적힌 문구에 따라 갈립니다. 권리금 계약서 양식에 임대차계약이 체결되지 않은 경우를 다루는 조항이 없다면 첫 번째 빈 조항이 드러난 것입니다.

점검할 내용은 세 가지입니다. ① 언제까지 임대차계약이 체결되어야 하는지 기한이 있는지, ② 체결되지 않으면 권리금 계약이 효력을 잃는지 아니면 해제할 수 있는지, ③ 양도인이 받은 돈을 언제까지 어느 범위로 돌려주는지입니다. 무산 원인이 임대인의 거절인지, 양수인의 자력 부족이나 변심인지에 따라 반환 범위를 달리 정할 수도 있으므로 원인별로 나누어 적는 편이 분쟁을 줄입니다.

가상의 예로, 양수인이 계약금을 보낸 뒤 임대인이 새 임대차 조건을 크게 바꾸자고 해 일이 멈춘 경우를 떠올려 봅니다. 무산 조항이 없는 계약서라면 양수인이 계약금을 돌려 달라고 할 근거도, 양도인이 거절할 근거도 계약서 밖에서 찾아야 합니다.

양도인에게도 무산 조항은 필요합니다. 반환 기한과 범위가 적혀 있지 않으면 무산 뒤에 받은 돈을 언제까지 돌려줘야 하는지, 그동안 들인 비용을 뺄 수 있는지를 두고 다툼이 길어집니다.

장면 2잔금이 들어오지 않으면 바로 해제할 수 있나요

양수인이 잔금을 내지 않았다고 양도인이 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 원칙적으로 이행을 요구하는 최고를 거쳐야 합니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니합니다.

해제 뒤의 정산도 계약서가 답해야 합니다. 민법 제548조에 따라 계약을 해제한 때에는 각 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 양도인이 해제하더라도 이미 받은 계약금과 중도금을 그대로 가질 수 있는지는 위약금 약정이 있는지와 그 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 대법원 판결은 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 한 계약금이 당연히 위약금이 되는 것은 아니라는 취지입니다.

따라서 잔금일, 최고를 보내는 방법, 해제 뒤 반환과 위약금 정산은 한 묶음으로 적어 두는 것이 안전합니다.

장면 3매출·시설 설명이 사실과 달랐다면 무엇을 주장할 수 있나요

양도인의 설명이 사실과 달랐을 때 양수인이 기댈 수 있는 것은 계약서에 남은 확인 조항과 민법의 취소·해제 규정입니다. 민법 제110조 제1항은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정합니다. 다만 양도인이 속였는지, 그 때문에 계약에 이르렀는지는 양수인이 자료로 밝혀야 하고, 사기가 성립하는지는 사안마다 판단이 달라질 수 있습니다.

양수인은 서명 전에 양식에 양도인 확인 조항이 있는지부터 봅니다. 말로 들은 설명을 계약서에 옮겨 두면, 속였다는 점을 따로 밝히지 못하더라도 약속과 다르다는 점을 근거로 삼을 여지가 생깁니다.

확인 조항 끝에는 사실과 다를 때의 처리가 이어져야 합니다. 양수인이 계약을 해제할 수 있는지, 양도인이 받은 돈을 돌려주는지, 손해를 어떻게 정산하는지가 적혀 있지 않은 확인 조항은 절반만 쓴 조항입니다.

세 장면 역점검표, 내 양식에 대입해 보기

세 장면을 한 장으로 줄이면 아래 역점검표가 됩니다. 받아 둔 양식을 옆에 놓고 가운데 칸의 질문에 답이 적혀 있는지 표시해 보면, 답이 없는 줄이 곧 더할 조항입니다.

표의 세 줄에 모두 답이 적혀 있다면 그 양식은 기본 틀을 갖춘 것입니다. 한 줄이라도 비어 있다면 서명 전에 특약으로 채우는 것이 순서입니다.

역점검은 서명 전에 하는 것이 원칙이지만 이미 서명한 계약서에도 쓸 수 있습니다. 비어 있는 줄을 확인했다면 양도인과 양수인이 합의해 추가 특약서를 따로 쓰고, 각자 서명해 한 부씩 보관하는 방법이 있습니다.

권리금 계약서 양식만 채우면 임대인에게도 효력이 있나요?

권리금 계약서 양식을 채워 서명해도 그 계약은 임대인을 구속하지 않습니다. 상가임대차법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의하므로, 계약의 당사자는 양도인과 양수인이고 임대인은 당사자가 아닙니다.

임대인과의 관계는 별도의 길로 풀어야 합니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 함으로써, 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다(같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우는 제외). 다만 제10조의4는 방해로 손해가 생긴 때 임차인이 임대인에게 권리금 손해배상을 구하는 근거가 되는 권리금 보호 규정이고, 권리금 계약서의 효력이 임대인에게 미친다는 뜻은 아닙니다.

양수인이 점포를 쓰는 방식은 두 가지이고, 받은 양식이 어느 쪽을 전제로 쓰였는지가 첫 번째 갈림길입니다.

양식의 임대차 관련 조항이 실제 진행 방식과 다르면 그 조항부터 고쳐야 합니다.

서명 전에 확인할 갈림길, 계약금 문구와 위약금 문구

같은 양식이라도 계약금과 위약금을 어떻게 적었는지에 따라 파기 때의 결론이 달라질 수 있습니다. 두 문구는 세 장면 모두에 걸쳐 있어 따로 확인합니다.

세 장면과 갈림길 가운데 양식이 답하지 못하는 자리가 하나라도 있다면 문구를 직접 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

권리금 계약서 작성 방법과 수수료, 자주 묻는 질문