당구장권리금산정방법, 시설·영업·위치 3블록 입증과 업종 변경 거절 대응

당구장은 매장 면적 대부분을 테이블과 부대설비가 차지하는 시설 중심 업종이라, 테이블 대수만 세어 값을 정하려는 경우가 많습니다. 하지만 권리금은 이용 실적과 입지에서 나오는 영업상 이점까지 합쳐진 가치이고, 각 요소를 자료로 보여 줄 수 있어야 협상과 권리금소송에서 설득력이 생깁니다.

아래에서는 당구장권리금산정방법을 세 블록으로 나눠 준비할 자료를 정리하고, 임대인이 업종 변경을 원하며 신규 운영자를 받지 않을 때 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4가 어떻게 작동하는지 살펴봅니다.

당구장권리금산정방법, 시설 업종에서 먼저 정리할 것은?

당구장권리금산정방법의 첫 단계는 매장 안 설비가 누구 소유인지부터 가려 두는 일입니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의합니다.

정의에 영업시설과 비품이 들어 있으므로 테이블, 큐와 큐 보관대, 조명, 냉난방기, 점수 표시 장치 같은 설비는 권리금을 이루는 대표적인 요소입니다. 다만 넘기는 운영자가 양도할 수 있는 것은 자기 소유 설비입니다. 리스로 들인 테이블은 리스 회사 소유이고, 입점 전부터 있던 냉난방기는 임대인 소유일 수 있어 넘길 수 있는 것부터 나눠야 합니다.

세 블록을 처음부터 나눠 두면 신규 운영자와 협상할 때도, 임대인과 다툼이 생겨 감정평가를 받을 때도 같은 자료를 그대로 쓸 수 있습니다.

시설 블록: 테이블·부대설비의 잔존 가치와 증빙

시설 블록은 당구장 권리금 산정방법 가운데 가장 눈에 보이는 부분이라 증빙만 갖추면 비교적 설명하기 쉽습니다. 테이블은 들여온 시기, 천과 쿠션의 교체 이력, 수평 조정 같은 관리 기록에 따라 남은 가치가 크게 달라지므로, 구입 영수증이나 세금계산서와 함께 교체·수리 내역을 한데 모아 두는 것이 좋습니다.

조명, 냉난방기, 환기 설비, 바닥재와 흡음 마감 같은 부대설비도 시설 블록에 들어갑니다. 공사 계약서와 시공 사진으로 설치 시기와 범위를 보여 주고, 현재 작동 상태를 영상으로 남겨 두면 낡아서 값이 없다는 반론에 대응하기 쉽습니다.

리스 테이블은 신규 운영자가 리스 계약을 이어받을 수 있는지, 중도 해지 부담이 누구에게 가는지에 따라 권리금에 반영할 범위가 달라질 여지가 있습니다. 임대차계약서에 원상회복 특약이 있다면 설비를 남겨 두고 나갈 수 있는지도 확인해야 합니다.

신규 운영자에게 설비 목록을 건넬 때 소유 구분란을 따로 두면 받기로 한 설비가 아니었다는 다툼을 줄일 수 있습니다.

영업 블록: 이용 기록과 정기 이용 고객을 자료로 만드는 법

영업 블록은 당구장 권리금 산정에서 운영자가 가장 놓치기 쉬운 부분입니다. 단골이 많다는 말만으로는 가치를 설명하기 어렵고, 카드 매출 내역, 포스나 테이블 관리 프로그램의 이용 시간 기록, 부가가치세 신고 자료처럼 제3자가 확인할 수 있는 기록이 있어야 영업상 가치로 인정받기 쉬워집니다.

정기적으로 찾는 이용 고객이나 동호회 모임이 있다면 예약 기록, 정기 모임 일정표 같은 자료로 반복 수요를 보여 줄 수 있습니다. 개인정보가 담긴 회원 명부는 그대로 넘기지 말고 인원 규모와 이용 빈도를 정리한 요약 자료로 보여 주는 편이 안전합니다.

계절이나 시간대별로 이용이 몰리는 흐름, 대회·리그 운영 경험, 강습 프로그램처럼 매장 고유의 운영 방식도 영업 블록에 들어갑니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항이 신용과 영업상의 노하우를 권리금 요소로 적고 있는 만큼, 운영 방식이 어떻게 매출로 이어지는지 설명할 수 있는 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.

위치 블록: 지하·상층 당구장의 입지는 어떻게 평가될까?

지하나 상층에 있는 당구장도 위치에서 나오는 영업상 이점이 있으면 권리금 요소로 평가될 수 있습니다. 법이 권리금 요소로 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 들고 있으므로, 1층 대로변이 아니라는 이유만으로 위치 가치가 없다고 단정할 일은 아닙니다.

당구장은 테이블을 여러 대 놓을 넓은 면적과 소음 부담이 덜한 공간이 필요해, 지하·상층 입지가 업종 특성에 오히려 맞는 경우가 있습니다. 엘리베이터, 계단 동선, 간판 노출, 주변 수요 같은 요소를 사진과 함께 정리하면 당구장권리금산정방법에서 위치 블록의 근거가 됩니다.

반대로 불편한 출입 동선이나 상권 변화는 감액 요인으로 주장될 수 있으므로, 약점을 함께 적고 그럼에도 이용 실적이 유지된 이유를 영업 블록 자료와 연결해 두는 편이 설득력 있습니다.

표의 '다툼이 생기는 지점'은 임대인 쪽이나 감정 과정에서 감액 사유로 거론되기 쉬운 부분입니다. 각 칸에 해당하는 자료가 비어 있다면 매장을 정리하기 전에 미리 채워 두는 것이 가장 현실적인 1차 조치입니다.

당구장 권리금 산정과 권리금 계약서, 무엇을 적어야 하나요?

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(상가임대차법 제10조의3 제2항). 당구장 운영자가 산정한 금액은 결국 신규 운영자와 맺는 권리금 계약서로 확정되므로, 계약서에는 금액뿐 아니라 그 금액에 무엇이 포함되는지를 구체적으로 적어 두어야 합니다.

국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다(제10조의6). 강제 양식은 아니고, 소송에서 계약서 내용이 그대로 인정된다는 보장도 없지만 항목을 빠짐없이 적는 틀로 쓰기 좋습니다.

계약서에 적은 권리금 액수는 나중에 제10조의4 제3항의 손해배상 상한을 비교하는 한쪽 기준이 되므로, 근거 없이 부풀리거나 낮추면 그대로 불리하게 돌아올 수 있습니다.

임대인이 업종 변경을 원하며 거절하면 손해배상이 되나요?

임대인이 다른 업종을 들이고 싶다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 계약을 거절하면, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 방해행위가 문제될 수 있습니다. 제4호는 "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"를 들고 있고, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 환산보증금 기준을 넘는 상가에도 제10조의4는 적용됩니다(제2조 제3항).

같은 조 제2항은 다음 경우를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 제1호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 제2호 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 제3호 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 제4호 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

제2항 제3호는 임대인이 거절의 근거로 내세우는 간주 규정이라 임차인의 휴업 문제로 읽을 조항이 아닙니다. 업종 변경 희망은 네 가지 간주 사유에 직접 들어 있지 않고, 제4호의 정당한 사유로 인정될지는 거절 경위에 따라 다퉈질 여지가 있어 단정하기 어렵습니다.

임대인: "이 건물에는 당구장 말고 다른 업종을 들이려고 하니 새 운영자와는 계약하지 않겠습니다."

임대인: "새 운영자가 보증금과 차임을 감당할 수 있는지 알 수가 없습니다."

임대인이 계약을 거절하지 않더라도 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면 제1항 제3호가 문제될 수 있습니다. 제시받은 조건은 주변 시세 자료와 함께 보관해 두십시오.

임차인 쪽 사정도 살펴야 합니다. 제10조의4 제1항 단서는 "제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정하고 있어, 그런 사유가 있으면 회수기회 보호를 받을 수 없습니다. 대표적인 것이 제10조 제1항 제1호 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"이므로, 과거 연체가 있었다면 그 금액이 3기의 차임액에 이르렀는지부터 납부 내역으로 확인해야 합니다.

당구장 권리금 소송에서 금액은 어떻게 정해지나요?

당구장 권리금 소송에서 손해액은 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 배상액에는 상한이 있습니다. 임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 배상 책임이 있지만, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제3항).

국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7). 감정인은 제출된 자료와 매장 상태를 바탕으로 평가하므로, 당구장권리금산정방법의 세 블록 자료가 빠짐없이 전달되도록 준비해 두어야 합니다.

감정 결과만으로 손해액을 정하기 어려운 경우도 있습니다. 민사소송법 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 정합니다. 다만 손해가 발생한 사실이 인정되는 것이 전제이므로, 방해행위와 손해 발생을 보여 줄 자료는 여전히 임차인이 갖춰야 합니다.

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   자료 정리 · 설비 목록과 취득 증빙, 이용 실적, 위치 사진을 세 블록으로 묶어 둡니다.
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   주선과 정보 제공 · 신규 운영자와 권리금 계약을 맺고, 제10조의4 제5항의 정보 제공을 서면으로 남깁니다.
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   거절·조건 기록 · 임대인의 거절 사유와 제시 조건을 문자나 서면으로 보관합니다.
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   청구와 소 제기 · 방해행위와 손해를 정리해 청구하되, 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 권리를 행사합니다.
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   감정과 판결 · 감정평가로 종료 당시 권리금을 다투고, 상한 범위에서 손해배상액이 정해집니다.

기한도 함께 챙겨야 합니다. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4 제4항). 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다.

당구장 권리금 산정, 자주 묻는 질문