상가 권리금이란, 법이 지키는 회수 기회와 3기 연체 등 보호를 잃는 경우

상가 권리금은 무엇을 의미하나요?

상가 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 영업의 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨받거나 이용하는 대가로, 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항이 이 정의를 직접 두고 있습니다.

정의에서 눈여겨볼 부분은 세 가지입니다. 첫째, 영업시설·비품부터 위치에 따른 이점까지 나열한 요소는 '등'으로 끝나는 예시라서 다섯 가지에 들어맞아야만 권리금이 되는 것은 아닙니다. 둘째, 받는 사람이 '임대인, 임차인'으로 적혀 있어 임대인에게 건넨 돈도 정의상 권리금에 해당할 수 있습니다. 셋째, 대가가 '금전 등'이라서 현금만으로 한정되지 않습니다.

다만 정의와 보호 대상은 구분해야 합니다. 상가법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하고, 법이 회수 기회를 지켜 주는 대상은 이 계약으로 임차인이 다음 사람에게 받는 권리금입니다. 상가 권리금 뜻을 이해할 때 '누가 누구에게 주는 돈인가'를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

권리금에는 어떤 종류가 있나요?

권리금의 종류는 법률이 따로 나누지 않으며, 실무에서는 대가의 대상에 따라 시설 권리금·영업 권리금·바닥 권리금으로 부르는 것이 일반적입니다. 세 이름은 모두 상가법 제10조의3 제1항 정의 안에 들어가는 설명용 분류입니다.

한 점포에 세 가지가 섞여 있는 경우가 대부분이고, 계약서에 항목별로 나눠 적을지 한 금액으로 적을지는 당사자가 정합니다. 상가 권리금 계약방법을 고민한다면 상가법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서를 참고할 수 있습니다. 표준권리금계약서는 사용을 권장하는 양식일 뿐 법이 강제하는 서식은 아닙니다.

권리금은 불법인가요?

권리금은 불법이 아닙니다. 상가법은 제10조의3에서 권리금과 권리금 계약을 정의하고 제10조의4에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 두어, 권리금 거래를 법이 예정한 거래로 다루고 있습니다.

불법이라는 오해는 대개 계약서 없이 현금만 오가던 관행, 그리고 임대인이 자기 건물에서는 권리금을 인정하지 않는다고 말하는 상황에서 생깁니다. 권리금 계약의 당사자는 임차인과 신규임차인이므로, 임대인이 반대한다는 이유만으로 그 계약이 효력을 잃는 구조는 아닙니다.

세금 문제는 별도로 살펴야 합니다. 권리금을 주고받을 때의 신고 방법은 거래 형태와 사업자 유형에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전에 세무 전문가 확인을 거치는 편이 안전합니다.

상가 권리금이란 '회수 기회'를 보호받는 권리입니다

상가 권리금이란 법적으로 보면 금액이 보장되는 돈이 아니라, 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 방해받지 않도록 보호되는 이익입니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

상가법 제10조의4 제1항이 금지하는 방해행위는 네 가지이고, 네 가지 모두 '임차인이 주선한' 신규임차인이 되려는 자를 대상으로 합니다.

임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 상가법 제10조의4 제3항에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 배상액은 제10조의4 제3항 후문에 따라 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. 권리금 회수 기회 보호는 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다. 상가법 제2조 제3항이 그런 상가에도 적용되는 조문으로 제10조의4를 열거하기 때문입니다.

상가 임대료를 3개월 연체하면 어떻게 되나요?

월 단위로 차임을 내는 상가에서 석 달 치 차임을 연체하면 연체액이 3기의 차임액에 이르러, 계약 해지·갱신 거절·권리금 회수 기회 보호 배제라는 세 가지 효과가 한꺼번에 문제 됩니다. 세 장면의 근거 조문은 각각 다릅니다.

기준은 연체 '횟수'보다 금액에 맞춰져 있습니다. 상가법 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실을 기준으로 적고 있어, 여러 달에 걸쳐 조금씩 밀린 금액이 쌓인 경우에도 문제가 될 수 있습니다.

연체했다가 모두 갚았다면 어떻게 될까요. 조문 문언이 '연체한 사실이 있는 경우'로 되어 있어 갚은 뒤에도 쟁점이 남을 수 있고, 연체 시기와 기간, 임대인이 그 뒤 차임을 받아 온 경위 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 단정하기 어려운 영역이므로 차임 납부 내역 전체를 놓고 따로 따져 보는 것이 좋습니다.

상가권리금 보호를 잃는 다른 경우는 무엇인가요?

상가권리금 보호를 받지 못하는 경로는 차임 연체 하나가 아닙니다. 상가법은 제10조의4 제1항 단서, 제10조의4 제2항의 정당한 사유 간주, 제10조의5 적용 제외, 제16조 일시사용 임대차를 각각 따로 두고 있습니다.

정당한 사유 간주 규정은 '본다'는 형식이라, 제2항 각 호의 사실이 인정되면 임대인의 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 처리됩니다. 손해배상을 청구하기 전에 임대인이 낼 항변부터 예상해 보는 것이 순서이고, 결론은 아래 세 갈림길에서 갈리는 경우가 많습니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 애매하다면 계약서와 차임 납부 내역을 놓고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

상가 권리금은 어떻게 계산하나요?

상가 권리금이란 당사자가 계약으로 값을 정하는 돈이어서 법이 정한 계산 공식은 없고, 금액은 기본적으로 임차인과 신규임차인이 권리금 계약으로 정합니다. 법이 금액을 직접 다루는 장면은 임대인에게 손해배상을 청구할 때의 상한 규정입니다.

상가법 제10조의4 제3항은 배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 그래서 상가 권리금 소송에서는 약정 금액을 보여 주는 권리금 계약서와 함께, 종료 당시 권리금이 얼마였는지를 두고 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다.

정리하면 '약정 권리금'과 '종료 당시 권리금'이라는 두 값을 각각 증명하고, 그중 낮은 쪽이 배상 상한이 됩니다. 평가 자료로는 매출 기록, 시설 투자 내역, 영업 기간, 주변 상권 상황 등이 거론되며, 어느 자료에 얼마나 비중을 둘지는 사건마다 달라집니다.

상가 권리금 매도 방법과 오늘 할 1차 조치

권리금을 회수하려는 임차인이 가장 먼저 할 일은 날짜와 증빙을 정리하는 것입니다. 상가 권리금 매도 방법은 기간 안에 신규임차인을 주선하고, 그 과정을 기록으로 남기는 일로 요약됩니다.

1. 차임 납부 내역(통장 거래내역)을 뽑아 월별 연체가 있었는지, 밀린 금액이 3기분에 이른 적이 있는지 점검합니다.
2. 계약서의 만료일을 확인하고 그날로부터 6개월 전 날짜를 달력에 표시합니다. 계약갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있으므로 함께 적어 둡니다.
3. 처음 입점할 때 낸 권리금의 계약서·이체 내역·영수증을 보관합니다. 다음 임차인과의 협상과 소송에서 기초 자료가 됩니다.
4. 신규임차인을 주선하면 그 사람의 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하고, 제공한 날짜와 방법을 남깁니다.
5. 임대인과의 대화는 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 진행합니다.

권리금 계약을 중개인이 알선하는 경우의 수수료, 흔히 말하는 상가 권리금 복비는 임대차 중개보수와 구분해 따로 약정하는 사례가 많습니다. 금액과 지급 시점, 계약이 무산될 때의 처리를 미리 서면으로 정해 두면 뒤늦은 다툼을 줄일 수 있습니다. 부산 사상 상가 권리금처럼 지역명을 붙여 찾는 경우에도 적용되는 상가법 조문은 전국이 같습니다.

상가 권리금 소송 전에 많이 묻는 질문