권리금회수방해 손해배상, 요건·상한·감액 항변·3년 시효까지 한 흐름으로

권리금회수방해 손해배상, 언제 청구할 수 있나요?

권리금회수방해 손해배상은 임대인이 법이 정한 기간에 방해행위를 해 임차인에게 손해가 생겼을 때 청구할 수 있습니다. 근거는 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4 제3항이고, 같은 조 제1항이 방해행위의 기간과 유형을 정합니다.

상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 청구를 준비하는 임차인은 아래 다섯 가지를 차례로 맞춰 봐야 합니다.

1. 기간 — 방해행위가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 있었는가
2. 주선 — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 있었는가(권리금 계약서·문자)
3. 행위 — 임대인의 행위가 제1항 제1호부터 제4호 중 하나에 해당하는가
4. 예외 없음 — 제1항 단서, 제2항의 정당한 사유 간주, 제10조의5 적용 제외에 걸리지 않는가
5. 손해 — 방해 때문에 권리금을 받지 못하는 손해가 실제로 생겼는가

임대인이 책임을 벗는 경로는 하나가 아닙니다. 상가법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호 규정이 적용되지 않는다고 정하고, 여기에 제2항의 정당한 사유 간주와 제10조의5의 적용 제외가 따로 있습니다.

환산보증금이 높은 상가도 제10조의4는 적용됩니다. 상가법 제2조 제3항이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문으로 제10조의2부터 제10조의9까지를 열거하고 있기 때문입니다.

권리금 회수방해 4유형 판정표, 어떤 행위가 방해인가

권리금 회수 방해는 임대인이 정해진 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하는 것을 말하며, 상가법 제10조의4 제1항은 그 행위를 네 유형으로 나눕니다. 네 유형 모두 상대방이 '임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자'라는 점이 공통입니다.

'정당한 사유 없이'라는 요건은 제4호에만 붙어 있습니다. 제1호부터 제3호까지는 행위 자체가 방해 유형으로 열거돼 있어, 임대인이 정당한 사유를 내세우는 다툼은 주로 제4호 거절 사건에서 벌어집니다.

가상의 예로, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 맺고 임대인에게 소개했는데 임대인이 새 사람과는 계약하지 않겠다고만 답했다면 제4호가 쟁점이 됩니다. 같은 상황에서 임대인이 기존보다 크게 오른 차임을 제시했다면, 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액인지를 따지는 제3호가 함께 검토됩니다.

권리금 방해 정당한 사유, 임대인 거절 근거는 어디까지 통하나요?

권리금 방해 정당한 사유는 제4호 거절에 대한 임대인의 방어 논리이고, 상가법 제10조의4 제2항은 네 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임대인의 말을 각 호에 맞춰 보면 다음과 같습니다.

제2항에 없는 사유를 임대인이 내세운다면, 그 사유가 제1항 제4호의 정당한 사유로 인정될지는 사안별 판단입니다. 임대인의 말과 근거 자료를 그대로 보관해 두면 다툼의 출발점이 됩니다.

권리금회수방해손해배상기준: 배상액은 '상한' 구조입니다

권리금회수방해손해배상기준은 두 권리금 가운데 낮은 금액을 상한으로 삼는 구조이며, 그 상한이 늘 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 상가법 제10조의4 제3항은 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다.

가상의 예로, 약정 권리금이 종료 당시 평가액보다 높다면 평가액이 상한이 되고, 반대라면 약정 권리금이 상한이 됩니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있어, 평가 방식이 쟁점이 되면 그 기준과 감정 내용을 함께 검토합니다.

배상액을 줄이는 임대인 항변: 과실상계와 정보제공의무

권리금회수방해 손해배상 사건에서 임대인은 방해 자체를 부인하는 것 외에도 배상액을 줄이는 항변을 내곤 합니다. 대표적인 것이 임차인 쪽 과실을 참작해 달라는 과실상계 주장과, 임차인이 신규임차인 정보를 제대로 주지 않았다는 주장입니다.

권리금 배상책임의 성격을 어떻게 보느냐에 따라 과실상계 규정이 적용되는 경로는 달리 설명될 수 있습니다. 어느 경로든 임차인의 과실이 배상액 판단에 반영될 여지가 있고, 대법원 판결은 과실상계 사유를 법원이 직권으로 심리·판단하여야 한다는 취지입니다. 정보제공의무 위반이 책임이나 배상액에 어떤 영향을 주는지도 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다.

신규임차인을 소개할 때 사업 계획과 자금 사정처럼 알고 있는 정보를 문자나 이메일로 임대인에게 전달하고 기록을 남겨 두면, 정보 제공을 둘러싼 항변에 대응할 근거가 됩니다.

지연손해금은 언제부터, 어떤 이율로 붙나요?

상가 권리금 회수방해 손해배상금에도 지연손해금이 붙을 수 있고, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다(민법 제397조 제1항). 민법 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 이율을 연 5%로 정합니다.

• 지체가 시작되는 때 — 손해배상채무가 언제부터 지체에 빠지는지는 사안별로 다퉈질 수 있어, 청구취지에서 기산일을 어떻게 잡을지 먼저 검토합니다.
• 소장 송달 전까지 — 민법상 법정이율(다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 연 5%)이 기준입니다.
• 소장이 송달된 날의 다음 날부터 — 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항의 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다.
• 예외 — 같은 법 제3조 제2항은 사실심 판결 선고 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

임대인이 방해행위 여부나 상한 금액을 진지하게 다툰 사건이라면 제3조 제2항의 예외가 문제될 수 있습니다. 청구 단계에서 기산일과 이율 구간을 나눠 적어 두면 정리가 쉬워집니다.

권리금회수방해손해배상 소송 순서와 오늘 할 1차 조치

권리금회수방해손해배상 소송은 보통 내용증명으로 입장을 정리하고, 증거를 묶은 뒤, 필요하면 분쟁조정을 거쳐 소송으로 가는 흐름입니다. 분쟁조정은 선택할 수 있는 절차이고, 소송 전에 반드시 거쳐야 하는 단계로 정해져 있지는 않습니다.

문구는 사실관계에 맞게 고쳐 써야 하고, 문구만으로 법률 효과가 정해지지는 않습니다. 오늘 할 일은 권리금 계약서와 임대차계약서 사본, 임대인 발언을 기록한 문자·녹음, 신규임차인이 제시받은 조건, 주변 상가의 임대 시세 자료를 한 폴더에 모으는 것입니다.

법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 권리금회수기회방해 손해배상 상담에서 가장 먼저 확인하는 것도 주선 증거와 종료일입니다.

3년 시효는 임대차가 종료한 날부터 셉니다

권리금 방해 손해배상 청구권은 "임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"(상가법 제10조의4 제4항). 일반 불법행위 손해배상 청구권의 소멸시효(민법 제766조 제1항)가 손해 및 가해자를 안 날부터 3년인 것과는 기산점이 다릅니다.

종료일은 계약서의 만료일만 보고 정하면 안 됩니다. 법정갱신, 합의해지, 해지통고의 효력 발생 등으로 실제 임대차가 끝난 날이 달라질 수 있으므로, 기산일 계산이 애매하면 계약서와 통지 기록을 함께 놓고 확인해야 합니다.

권리금 회수방해 손해배상 FAQ