바닥 권리금, 전 임차인에게 냈나 건물주에게 냈나로 갈리는 처리법

이 글에서 확인할 갈림길 3가지

바닥 권리금은 무엇을 의미하나요?

바닥 권리금은 상가의 위치, 곧 유동인구·상권·접근성 덕분에 생기는 영업상 이점의 대가를 가리키는 실무 용어입니다. 법률에 이 용어가 그대로 나오지는 않지만, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항이 권리금 요소로 적어 둔 "상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점"이 바로 그 내용입니다.

상가법 제10조의3 제1항은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 권리금으로 봅니다. 요소가 "등"으로 끝나는 예시 열거이므로, 바닥권리금 뜻을 좁게 고정하기보다 그 자리에서 영업할 수 있다는 것 자체의 값이라고 이해하면 됩니다. 현장에서 '바닥권리'라고 줄여 부르는 것도 같은 대상입니다.

정의 조문이 돈을 받는 쪽으로 임대인과 임차인을 함께 적어 두었다는 점이 중요합니다. 건물주에게 건넨 자리값도 정의상 권리금에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 다만 법이 회수기회를 보호하는 대상은 제2항의 권리금 계약, 곧 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 지급하기로 한 계약이어서, 누구에게 냈느냐에 따라 뒤의 처리가 갈립니다.

권리금에는 어떤 종류가 있나요?

권리금은 실무에서 바닥·시설·영업 권리금 세 가지로 나누어 부르지만, 이 구분은 법률 용어가 아니라 거래 현장의 분류입니다. 상가법은 하나의 권리금 안에 여러 요소가 섞여 있다고 보는 구조이고, 소송에서도 요소별 가치를 함께 따지는 경우가 많습니다.

시설권리금 뜻은 눈에 보이는 설비를 넘기거나 쓰게 하는 대가이고, 영업권리금은 쌓아 온 손님과 신용의 대가입니다. 상가 바닥권리금은 둘과 달리 가게 주인이 바뀌어도 자리에 남는 가치라서, 신규임차인이 가장 먼저 값을 매기는 요소이기도 합니다.

표의 분류는 협상할 때 요소별로 얼마를 주고받는지 계약서에 나누어 적는 기준으로 쓰면 유용합니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 어느 요소가 사라졌는지, 어느 요소가 남았는지를 설명하기 쉬워지기 때문입니다.

권리금은 불법인가요?

권리금 자체는 불법이 아닙니다. 상가법은 제10조의3에 권리금 정의를 두고 제10조의4에서 임차인의 회수기회를 보호하므로, 임차인과 신규임차인 사이에 권리금을 주고받는 거래는 법이 전제하는 정상적인 거래입니다.

문제가 되는 것은 돈을 요구하는 시점과 주체입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위는 제10조의4 제1항 제1호의 방해행위입니다. 상가법에는 이 방해행위에 대한 벌칙 조문이 없어서, 형사처벌보다는 손해배상 책임의 문제로 다루어집니다.

권리금에 대한 세금을 함께 묻는 분도 많습니다. 권리금을 받은 쪽에 소득 신고 문제가 따라올 수 있지만 사업자 여부와 거래 형태에 따라 처리가 달라질 수 있으므로, 세율이나 신고 방식은 세무 전문가 확인을 거치는 것이 안전합니다.

전 임차인에게 낸 바닥 권리금, 다음 신규임차인에게서 회수하는 순서

전 임차인에게 낸 바닥 권리금은 그 사람에게 되돌려 받는 돈이 아니라, 내가 나갈 때 다음 신규임차인에게서 회수하는 돈입니다. 권리금은 임차인이 신규임차인에게 받는 돈이고, 임대인은 그 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 집니다.

바닥권리금 처리 방법은 결국 회수 순서를 지키는 일입니다. 아래 다섯 단계 가운데 하나라도 기록이 비면 임대인이 방해했다는 사실을 보여 주기 어려워지므로, 단계마다 날짜가 찍힌 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다.

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   만료일 확정

   계약서와 갱신 이력으로 임대차기간이 끝나는 날을 정하고, 그로부터 6개월 전이 언제인지 달력에 표시합니다.

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   신규임차인 주선

   임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾습니다. 중개사무소를 거치더라도 임차인이 주선했다는 사실을 문자 등으로 남겨 둡니다.

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   권리금 계약 체결

   금액과 함께 위치 이점·시설·영업 요소의 배분, 임대인과의 임대차계약 체결을 조건으로 하는지 여부를 계약서에 적습니다.

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   임대인에게 소개와 정보 제공

   제10조의4 제5항에 따라 임차인은 주선한 사람의 보증금·차임 지급 자력이나 임차인으로서의 의무를 이행할 의사·능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 합니다.

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   임대인 반응 기록

   요구 조건, 거절 이유, 연락이 끊긴 날을 날짜별로 정리합니다. 방해가 있었다면 손해배상 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다.

회수 단계에서 주의할 점은 임대인의 방해 금지 의무가 언제나 생기지는 않는다는 것입니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 방해 금지 규정이 적용되지 않습니다. 또 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등 네 가지를 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가라도 제10조의4는 제2조 제3항에 따라 적용됩니다. 반대로 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않으니, 점포가 어디에 있는지도 먼저 확인해야 합니다.

건물주 바닥권리금, 입점 때 낸 돈과 나갈 때 요구받는 돈은 다릅니다

건물주 바닥권리금은 돈이 오간 시점에 따라 법적 성격이 완전히 다릅니다. 입점할 때 건물주에게 낸 돈은 반환을 구할 조문이 원칙적으로 없고, 나갈 때 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 돈은 방해행위로 다툴 수 있습니다.

입점 때 낸 돈에 관해 대법원 판결은, 임대인이 권리금 반환을 따로 약정했거나 임대인 사정으로 임차인이 약정한 기간 동안 그 재산적 가치를 이용하지 못한 특별한 사정이 있으면 반환 문제가 생길 수 있다는 취지로 이해됩니다. 다만 어떤 사정이 여기에 해당하는지, 얼마를 돌려받는지는 계약 내용과 경위에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 분양·신축 상가에서 자리값 명목으로 낸 돈도 계약서에 적힌 명목과 받은 사람부터 확인해야 합니다.

나갈 때의 요구는 판단 구조가 다릅니다. 임대인이 직접 데려온 사람에게서 돈을 받은 경우는 제1호에 곧바로 해당한다고 보기 어려울 수 있어, 임차인이 주선했다는 사실을 먼저 증명해 두어야 합니다. 입점 때 누구에게 냈든, 조문은 나갈 때의 회수기회 보호에 입점 당시 권리금 지급을 요건으로 두고 있지 않다는 점도 기억해 둘 만합니다.

바닥 권리금 산정방법, 위치 이점은 어떤 자료로 보여 주나

바닥 권리금 산정방법은 법에 계산식이 정해져 있지 않고, 위치 이점을 뒷받침하는 자료와 감정평가로 다투는 구조입니다. 상가법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있어, 소송에서는 감정평가로 가치를 다투는 것이 보통입니다.

광명 바닥권리금처럼 지역 이름을 붙여 찾는 시세 정보는 참고자료일 뿐, 내 점포의 값을 그대로 정해 주지 않습니다. 같은 상권이라도 층, 출입구 방향, 전면 폭, 업종 제한에 따라 위치 이점의 크기가 달라지기 때문입니다. 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 아래 네 가지입니다.

1. 지급 영수증·계좌이체 내역과 계약서상 명목(바닥·시설·영업)을 확인하고, 돈을 받은 사람이 전 임차인인지 건물주인지 표시합니다.
2. 점포 앞 유동인구, 주변 업종 구성, 대중교통 접근성, 상권 변화를 보여 주는 사진과 자료를 날짜와 함께 모읍니다.
3. 매출 장부, 카드 매출 내역, 거래처 목록처럼 영업 요소를 따로 보여 줄 자료도 함께 정리합니다.
4. 건물주와 주고받은 문자·통화 메모를 시간순으로 묶어 두고, 만료일과 6개월 전 날짜를 함께 적어 둡니다.

영업 실적이 약한 가게, 예컨대 신축 상가의 바닥피처럼 매출 기록이 짧은 경우에도 위치 이점이 평가에 반영될 여지는 있습니다. 다만 종료 당시 권리금은 감정 결과와 법원의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 위치 자료를 미리 갖춰 두는 것이 현실적인 대비입니다.

권리금을 받지 못하면 어떻게 되나요?

임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면 임차인은 상가법 제10조의4 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인에게 입지 대가를 '반환'하라는 청구가 아니라, 회수기회를 잃은 데 대한 손해배상이라는 점이 핵심입니다.

배상액에는 상한이 있습니다. 제3항 후문은 그 손해배상액이 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 그래서 신규임차인과 약정한 금액이 높아도 종료 당시 권리금 평가가 낮으면 그 낮은 금액이 한도가 되고, 전 임차인에게 냈던 액수가 그대로 배상되는 구조도 아닙니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 입지 대가가 걸린 권리금 사건에서는 방해 사실을 보여 주는 기록과 종료 당시 권리금 감정이 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

바닥 권리금과 함께 많이 묻는 질문