상가임대차보호법 임대료 인상, 계약 중·갱신·재계약 3장면별 한도와 미납 위험

상가임대차보호법 임대료 인상, 상한은 어디에 정해져 있나요?

상가임대차보호법 임대료 인상의 상한은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제11조 제1항 단서에 있고, 구체적인 비율은 법률이 아니라 시행령에 맡겨져 있습니다. 조문은 "증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다"고 정하므로, 임대인이 증액을 청구하더라도 시행령이 정한 비율을 넘을 수 없습니다. 비율은 시행령 개정으로 바뀔 수 있으므로 통보를 받은 시점의 시행령을 확인하는 것이 정확합니다.

다만 제11조가 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 상가법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 법을 적용하지 않는다고 정하고, 제2조 제3항은 초과 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데 제11조는 그 목록에 없습니다. 보증금 외에 월세가 있으면 제2조 제2항에 따라 월세를 대통령령으로 정하는 비율로 환산한 금액을 보증금에 더해 판단하며, 이 금액을 흔히 환산보증금이라고 부릅니다.

표에서 보듯 가장 먼저 가를 것은 환산보증금 이하인지 여부입니다. 기준 금액은 지역별로 시행령에 정해지고 개정될 수 있어, 어느 시점의 기준이 적용되는지까지 계약 이력과 함께 맞춰 보아야 합니다.

상가임대차보호법 임대료 인상 기준: 청구 사유와 1년 제한

상가임대차보호법 임대료 인상 기준은 세 가지로 정리됩니다. 차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되었어야 하고, 비율 상한을 넘을 수 없으며, 직전 계약이나 증액 후 1년 안에는 청구할 수 없습니다. 또 제11조의 청구는 장래의 차임 또는 보증금에 대한 것이어서, 이미 지난 달 월세까지 소급해 올려 달라는 요구와는 구별됩니다.

제11조 제3항은 예외를 하나 둡니다. 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 뒤 임대인이 증액을 청구하는 경우, 증액된 차임 등이 감액 전 금액에 달할 때까지는 제11조 제1항 단서의 비율 상한을 적용하지 않습니다. 조문상 배제되는 것은 제11조 제1항 단서뿐이므로, 제11조 제2항의 1년 제한은 따로 따져야 합니다.

과거에 감염병 사유로 월세를 깎아 준 적이 있다면 감액 당시의 문자, 합의서, 이체 내역을 찾아 두는 것이 좋습니다. 감액 전 금액이 얼마였는지가 임대인의 이번 인상 요구를 평가하는 기준점이 되기 때문입니다.

갱신 때 인상과 합의 재계약 인상은 무엇이 다른가요?

갱신요구권 행사로 계약이 갱신될 때는 상가법 제10조 제3항이 적용됩니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 갱신만으로 월세가 자동으로 오르지는 않습니다. 증감이 필요하면 아래 단서에 따라 제11조의 범위 안에서 할 수 있다는 구조입니다.

임대인이 제10조 제1항의 기간, 즉 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았다면, 환산보증금 이하 상가는 제10조 제4항에 따라 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다. 만료 직전이나 만료 뒤에야 인상 통보를 받았다면 임대인이 기간 안에 조건 변경 통지를 했는지부터 날짜로 확인해야 합니다.

합의로 새 계약서를 쓰는 경우는 성격이 다를 수 있습니다. 대법원 판결은 제11조의 증액 제한이 계약 기간 중 당사자 한쪽이 증액을 청구하는 경우에 적용되고, 계약이 끝난 뒤 재계약을 하거나 당사자 합의로 차임을 올린 경우에는 적용되지 않는다는 취지로 본 바 있습니다. 다만 그 인상이 정말 자유로운 합의였는지, 갱신요구에 따른 갱신에 인상이 덧붙여진 것인지가 다투어질 수 있어 결론을 단정하기는 어렵습니다.

환산보증금 이하 상가에는 상가법 제15조가 적용되어, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 상한과 관계없이 매년 올린다는 식의 특약이 있다면 그 효력이 다투어질 여지가 있습니다. 반면 제15조는 제2조 제3항 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

환산보증금 초과 상가는 제11조 대신 무엇이 적용되나요?

환산보증금을 초과하는 상가에는 제11조가 적용되지 않으므로 비율 상한과 1년 제한도 그대로 적용되지 않습니다. 대신 갱신 국면에서는 상가법 제10조의2(계약갱신의 특례)가, 계약 기간 중에는 민법 제628조가 기준이 됩니다.

상가법 제10조의2는 초과 임대차의 계약갱신에서 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 조문에 비율 상한이 따로 적혀 있지 않아 주변 시세 자료가 협상의 핵심 근거가 됩니다. 계약 기간 중이라면 민법 제628조에 따라 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있고, 이 조문은 임차인의 감액 청구 근거도 됩니다.

상가임대차보호법 임대료미납: 인상분만 안 내도 연체가 되나요?

상가임대차보호법 임대료미납 문제는 인상분이 적법하게 증액된 차임인지에 따라 평가가 달라질 수 있어 한마디로 단정하기 어렵습니다. 증액 청구가 제11조의 요건을 갖추지 못했다면 기존 차임만 낸 것을 연체로 보기 어렵다는 주장이 가능하지만, 증액이 유효하다고 판단되면 차액이 쌓여 연체액으로 계산될 위험이 있습니다.

상가임대차보호법 임대료 연체가 쌓였을 때의 결과는 무겁습니다. 상가법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 둡니다. 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호를 적용하지 않으므로 권리금까지 흔들릴 수 있습니다.

가장 안전한 기본값은 기존 차임을 빠짐없이 계속 내는 것입니다. 인상분에 동의하지 않는다면 그 뜻과 이유를 서면으로 남기고, 인상분을 어떻게 처리할지 협의한 내용도 기록해 두어야 나중에 연체액 계산이 문제될 때 대응할 수 있습니다. 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으므로, 계약 이력도 함께 정리해 두세요.

권리금 넘길 때 신규임차인에게 제시된 월세는 별개 문제입니다

가게를 넘기는 단계에서 임대인이 새 임차인에게 높은 월세를 제시하는 경우는 제11조가 아니라 권리금 회수기회 보호 조문으로 따집니다. 상가법 제10조의4 제1항 제3호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"를 방해행위로 정합니다.

제11조의 비율 상한은 기존 임대차 당사자 사이의 증액 청구에 관한 규정이어서 신규임차인과 새로 맺는 계약 조건에 그대로 적용되지는 않습니다. 그래서 신규 월세는 비율이 아니라 현저히 고액인지가 쟁점이 되고, 주변 상가의 차임 자료와 조세·공과금 자료가 판단 근거가 됩니다. 신규임차인에게 제시된 조건은 문자나 서면으로 확보해 두는 것이 좋습니다.

상가임대차보호법 임대료 인상 통보를 받은 날 할 일 4단계

통보를 받은 직후의 대응이 이후 협상과 분쟁의 방향을 정합니다. 아래 순서대로 정리하면 어느 조문이 적용되는지, 무엇을 물어야 하는지가 드러납니다.

1. 1

   날짜를 한 표로

   통보 수령일, 최초 계약 시작일, 직전 증액일, 만료일을 한 줄에 적습니다. 1년 제한과 갱신요구 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지)을 함께 계산할 수 있습니다.

2. 2

   근거를 묻는 회신

   감정적인 거절보다 근거 요청이 먼저입니다. 아래 문구를 상황에 맞게 다듬어 문자나 내용증명으로 보냅니다.

   보내 주신 차임 증액 요청은 잘 받았습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 청구라면 어떤 조세·공과금 등 부담의 변동이 있었는지, 직전 증액일과 적용하려는 인상 비율을 알려 주시기 바랍니다. 확인 전까지 기존 차임은 약정대로 계속 지급하겠습니다.

3. 3

   기존 차임은 계속 지급

   계좌이체로 내고 메모에 해당 월을 적어 둡니다. 연체 사실 자체를 만들지 않는 것이 해지, 갱신 거절, 권리금 보호 제외를 막는 기본입니다.

4. 4

   조정과 상담 검토

   대한법률구조공단 지부 등에 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회는 상가법 제20조 제2항 제1호에 따라 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 심의·조정합니다. 소송 전에 검토할 수 있는 선택지입니다.

자주 묻는 질문