이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 신규임차인이 인테리어와 주방 설비를 전부 새로 꾸미겠다고 한다
• 업종을 바꾸며 기존 냉장고·집기를 쓰지 않겠다고 통보받았다
• 시설을 안 쓴다는 이유로 권리금을 깎자는 요구를 받고 있다
• 시설권리금이 법적으로 어디까지 인정되는지 궁금하다

시설 권리금 뜻, 법이 정한 정의부터 확인합니다

상가를 운영하다 보면 권리금이라는 말을 여러 갈래로 쓴다. 가게 입지가 주는 프리미엄을 가리키기도 하고, 영업 노하우와 단골을 가리키기도 하며, 냉장고와 주방 설비 같은 물건 값을 가리키기도 한다. 상가건물임대차보호법 제10조의3①은 이 여러 갈래를 하나의 정의로 묶는다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

이 정의에서 시설 권리금에 해당하는 부분은 영업시설·비품이다. 주방 설비, 냉난방기, 인테리어, 집기 같은 유형의 자산 값을 가리킨다. 반면 거래처·신용·노하우·위치의 이점은 눈에 보이지 않는 가치이고, 실무에서는 흔히 영업권리금이나 바닥권리금으로 나눠 부른다. 세 갈래를 합쳐 하나의 금액으로 협상하는 경우가 많지만, 법 조문 자체는 이를 따로 나누지 않고 하나의 권리금으로 규정한다는 점을 먼저 짚어야 한다.

권리금 계약이 누구와 누구 사이에 성립하는지도 함께 봐야 한다. 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정한다. 즉 시설권리금이든 영업권리금이든, 기존 임차인이 받는 돈은 원칙적으로 건물주가 아니라 새로 들어오는 임차인에게서 나온다. 시설의 소유권이 임차인에게 있고, 그 시설을 다음 사람에게 넘기는 대가로 받는 돈이라는 구조가 이 글의 출발점이다.

이 구조를 알아 두면 주제가 선명해진다. 신규임차인이 이 시설은 안 쓰겠다고 하면 시설의 이용대가라는 권리금 정의의 한 갈래가 흔들린다. 그렇다고 권리금 전체나 회수기회 보호 자체가 사라지는 것은 아니다. 아래에서는 협상 단계와 손해배상 산정 단계로 나눠 무엇이 달라지고 무엇이 그대로인지 차례로 정리한다.

실무에서는 시설권리금이라는 말이 인테리어비, 설비대금, 집기값처럼 조금씩 다른 표현으로 불리기도 한다. 표현이 달라도 법적으로는 모두 제10조의3①의 영업시설·비품에 해당하는지가 먼저 확인돼야 한다. 계약서에 적을 때도 시설권리금이라는 단어 하나로 뭉뚱그리기보다, 어떤 물건을 가리키는지 구체적으로 특정해 적어 두는 편이 나중에 손해배상 상한을 다툴 때 유리하다.

시설 권리금 뜻, 신규임차인이 안 쓴다면 사라지나요?

결론부터 말하면 사라지지 않는다. 답이 갈리는 것은 시설 몫의 금액이지 권리금이라는 개념 자체가 아니다. 신규임차인이 프랜차이즈 카페를 열기 위해 기존 분식집 조리 설비를 전부 철거하겠다고 밝혔다고 해서, 거래처·신용·노하우·위치의 이점 같은 다른 요소까지 함께 사라지는 것은 아니다.

다만 시설을 쓰지 않겠다는 의사는 협상 테이블에서 분명한 무게를 갖는다. 신규임차인 입장에서는 앞으로 철거비까지 부담해야 하니 시설 몫의 권리금을 낮춰 달라고 요구할 유인이 생긴다. 기존 임차인 입장에서는 그동안 들인 인테리어와 설비 투자를 회수하지 못한 채 협상력이 약해지는 상황을 맞을 수 있다.

실무에서 흔히 혼동하는 지점이 있다. 시설을 안 쓰니 시설권리금은 없는 셈이라는 말과, 시설권리금이 법적으로 인정되지 않는다는 말은 전혀 다르다. 앞의 말은 협상 결과의 문제이고, 뒤의 말은 제10조의3① 정의의 문제다. 정의상 영업시설·비품은 여전히 유형의 재산적 가치이고, 신규임차인이 사용 여부와 무관하게 임차인이 그 시설을 소유하고 있었다는 사실 자체는 바뀌지 않는다.

실무적으로는 계약서에 시설을 인수하지 않는다는 문구만 넣고 끝내기보다, 시설 몫과 영업권리금·바닥권리금 몫을 나눠 기재하는 편이 나중에 다툼을 줄인다. 다음 섹션에서 이 협상 구조를 구체적으로 살펴본다.

신규임차인이 계약 초기에는 시설을 쓰겠다고 했다가 협상 도중 마음을 바꿔 철거 쪽으로 방향을 트는 경우도 흔하다. 이런 변경이 있을 때마다 시설 몫의 금액을 다시 계산해 계약서를 갱신해 두지 않으면, 나중에 어느 시점의 합의가 최종적인지부터 다투게 된다. 협상 과정에서 시설 관련 합의가 바뀔 때는 그때그때 서면으로 남겨 두는 습관이 필요하다.

시설을 쓰지 않는 신규임차인과 권리금 계약, 협상은 이렇게 달라집니다

권리금 계약은 제10조의3②에 따라 신규임차인이 되려는 자와 임차인 사이의 계약이다. 이 계약서에 권리금 총액만 적는 경우도 있지만, 분쟁을 줄이려면 시설 몫과 영업권리금 몫과 바닥권리금 몫을 구분해 적는 것이 안전하다. 신규임차인이 업종을 바꾸는 경우라면 이 구분이 특히 중요해진다.

구체적으로는 세 가지를 확인한다. 첫째, 어떤 시설을 인수하고 어떤 시설을 철거할 것인지 목록을 만든다. 둘째, 철거 비용을 누가 부담할지 정한다. 셋째, 시설을 인수하지 않는 대신 나머지 몫인 거래처·신용·노하우·위치의 이점을 어떻게 산정할지 협의한다. 세 가지가 정리되지 않은 채 구두로만 합의하면, 나중에 임대인의 방해행위로 계약이 무산됐을 때 지급하기로 한 권리금이 얼마였는지부터 다투게 된다.

시설을 인수하지 않기로 했다고 해서 권리금 계약 자체가 무효가 되는 것은 아니다. 오히려 시설 인수 여부와 무관하게 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하기로 한 이상 계약은 유효하게 성립한다. 다만 임대인이 방해해 계약이 깨졌을 때 손해배상 상한을 다투는 국면에서는 이 협상 내용이 그대로 증거가 되므로, 구두 합의보다 서면화가 훨씬 유리하다.

신규임차인이 계약 체결을 조건으로 시설 철거를 임대인이 허락해야 들어오겠다는 취지의 단서를 붙이는 경우도 있다. 이때는 임대인의 승낙 여부가 별도 쟁점이 되므로, 임대인에게 철거 계획을 미리 알리고 그 반응을 문자나 서면으로 기록해 두는 편이 안전하다. 이런 승낙 절차와 통지 기록은 이후 방해행위 여부를 다툴 때도 함께 쓰인다.

공인중개사가 개입해 거래를 중개하는 경우라면, 시설 목록과 철거 여부를 중개대상물 확인서나 별지에 함께 기재해 달라고 요청할 수 있다. 다만 시설 인수 여부에 관한 최종 합의는 임차인과 신규임차인 두 당사자가 직접 확인해야 하며, 중개사의 구두 설명만으로 시설 범위를 특정하지 않는 것이 안전하다.

협상 과정에서 신규임차인이 시설 상태를 문제 삼아 권리금 총액 인하를 요구하는 경우도 있다. 이때는 시설이 노후했다는 주장과, 애초에 시설을 쓰지 않을 계획이었다는 주장을 구분해서 들어야 한다. 전자는 시설 상태에 관한 다툼이고 후자는 이용 계획에 관한 문제여서, 협상 기록에 어떤 이유로 금액이 조정됐는지를 남겨 두면 나중에 원인을 구분하는 데 도움이 된다.

시설 권리금 뜻대로 손해배상 상한은 어떻게 정해지나요?

임대인이 제10조의4①의 방해행위를 해서 권리금 계약이 무산됐다면 손해배상 책임이 생긴다(③). 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 시설을 인수하지 않기로 한 사안이라면 이 두 금액 각각에서 시설 몫이 어떻게 계산되는지가 쟁점이 된다.

지급하기로 한 권리금은 신규임차인과 맺은 권리금 계약서의 금액이 기준이 된다. 앞선 협상에서 시설 몫을 낮게 합의했다면 이 상한도 그만큼 낮게 잡힐 수 있다. 반대로 시설 철거 비용까지 고려해 다른 항목인 영업권리금이나 바닥권리금 쪽에서 조정했다면, 계약서 전체 금액이 상한의 기준이 된다는 사실 자체는 달라지지 않는다.

이 지점에서 임차인이 흔히 하는 실수가 있다. 시설을 인수하지 않는다는 신규임차인의 요구를 받아들이면서, 협상 편의를 위해 계약서에는 시설 몫을 아예 적지 않고 총액만 남기는 경우다. 이렇게 되면 나중에 시설 몫이 얼마였는지를 두고 추정에 의존해야 하므로, 협상 초기부터 항목을 나눠 기재하는 습관을 들이는 편이 실익이 크다.

임대차 종료 당시의 권리금은 법원의 감정으로 정해지는 경우가 많다. 감정에서는 신규임차인이 실제로 시설을 인수했는지와 무관하게, 종료 시점을 기준으로 시설의 객관적 가치를 평가하는 것이 일반적이다. 다만 개별 감정에서 신규임차인의 철거 계획이 어떤 비중으로 반영되는지는 사안마다 다를 수 있어 이 글에서 단정하기 어렵다.

결국 실무에서는 두 금액 중 낮은 쪽이 상한이 되므로, 협상 단계에서 시설 몫을 지나치게 낮춰 계약서에 적으면 오히려 임차인에게 불리하게 작용할 수 있다. 시설을 인수하지 않는 신규임차인과 협상할 때도, 시설을 인수하지 않는다는 사실과 시설의 가치가 없다는 판단을 구분해 계약서에 적어 두는 편이 나중에 유리하다.

임대인이 방해행위를 했는지와 시설 몫이 얼마인지는 서로 다른 쟁점이지만, 소송에서는 함께 다뤄지는 경우가 많다. 방해행위 인정 여부를 다투는 동안에도 시설 관련 증거자료를 미리 정리해 두면, 손해배상 상한을 산정하는 단계로 넘어갔을 때 시간을 아낄 수 있다.

여러 항목이 섞인 권리금 계약서라도, 시설 몫만 따로 떼어 낮은 금액을 주장하거나 반대로 높은 금액을 주장하는 것은 양쪽 모두에게 부담이 큰 다툼으로 이어질 수 있다. 계약 체결 당시의 협상 경위, 즉 어떤 자료를 근거로 시설 몫을 정했는지를 함께 준비해 두면 상한 산정 단계에서 설득력을 높일 수 있다.

종료 당시 권리금 감정, 시설 가치는 어떻게 반영되나

제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정한다. 이 고시는 감정평가 실무의 큰 틀을 제공하지만, 개별 사건에서 시설 가치를 구체적으로 얼마로 볼지는 감정인의 판단과 현장 조사 결과에 따라 달라진다.

감정에서는 통상 시설의 종류와 설치 시기, 상태, 그리고 신규임차인이 실제로 이를 사용할 수 있는지를 함께 살핀다. 신규임차인이 업종을 바꿔 철거를 예정하고 있었다는 사정이 감정 결과에 어떤 방향으로, 어느 정도 반영되는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이라 단정하기 어렵다.

실무적으로 임차인이 준비할 수 있는 것은 시설의 설치 시기와 상태를 보여주는 자료다. 설치 당시 영수증, 시공 계약서, 사용 기간을 보여주는 사진이나 관리 기록이 있으면 감정인이 시설 가치를 평가할 때 참고 자료로 삼는다. 반대로 이런 자료가 없으면 시설이 실제로 있었다는 사실 자체를 입증하는 데서부터 어려움을 겪을 수 있다.

감정 결과에 이견이 있으면 재감정이나 의견서 제출 같은 절차로 다툴 여지가 있다. 다만 이 절차에서 어떤 주장이 실제로 받아들여지는지는 사안마다 다르므로 이 글에서 구체적인 인용 기준까지 단정하지는 않는다. 시설 권리금이 걸린 사안일수록 감정 단계에서부터 전문가의 조력을 받는 것이 실익이 크다.

감정 신청 시점도 함께 고려해야 한다. 감정은 소송이 진행되는 중에 법원이 정한 절차를 거쳐 이뤄지는 경우가 많고, 신청 시점에 따라 준비할 수 있는 자료의 범위가 달라질 수 있다. 시설이 이미 철거된 뒤에는 현장 확인이 어려워질 수 있으므로, 철거 전에 사진이나 영상으로 상태를 남겨 두는 것이 실무적으로 도움이 된다.

원상회복과 시설권리금, 왜 따로 움직이나

임대차가 끝나면 임차인은 원상회복 의무를 진다. 민법 제654조는 제610조①과 제615조부터 제617조까지를 임대차에 준용하고, 제615조는 차주에게 원상회복 의무를 지우면서 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 정한다. 즉 임차인은 자신이 설치한 시설을 원상태로 되돌리거나 철거할 의무와 권리를 함께 가진다.

이 원상회복 의무는 시설권리금과는 별개의 트랙에서 움직인다. 원상회복은 임대인과 임차인 사이의 문제이고, 시설권리금은 임차인과 신규임차인 사이에서 시설의 양도 또는 이용대가를 정하는 문제다. 신규임차인이 시설을 인수하기로 하면 임차인은 그 시설에 대해 원상회복 의무를 직접 이행하지 않아도 되는 경우가 많지만, 이는 임대인이 이를 승낙했는지에 달려 있다.

반대로 신규임차인이 시설을 인수하지 않기로 하면, 임차인은 원상회복 의무에 따라 직접 철거해야 하는 상황에 놓일 수 있다. 이때 철거비는 시설권리금 협상과는 별도로 임차인이 부담해야 하는 비용이 될 수 있으므로, 신규임차인과의 협상에서 철거 비용 부담 주체를 함께 정리해 두는 것이 현실적이다.

결국 시설을 철거하겠다는 신규임차인의 요구는 시설권리금 협상액뿐 아니라 원상회복 의무의 이행 방식에도 영향을 준다. 두 가지를 하나의 협상 테이블에서 함께 정리해야, 나중에 임대인과 신규임차인 양쪽에서 각각 다른 다툼이 생기는 상황을 줄일 수 있다.

임대인과 원상회복 범위를 정할 때, 임차인이 설치한 시설 중 일부는 건물의 구조를 바꾼 것으로 평가될 수도 있다. 이런 부분은 통상적인 집기 철거보다 복잡한 논의가 필요할 수 있어, 원상회복 범위를 정할 때 시설권리금 협상과 별도로 임대인과도 미리 확인해 두는 것이 안전하다.

원상회복 범위를 둘러싼 다툼이 커지면, 임차인이 받아야 할 시설권리금과 임대인에게 내야 할 원상회복 비용이 서로 상계되는 형태로 정리되는 경우도 있다. 이때도 두 금액은 발생 근거가 다른 별개의 채권이라는 점을 먼저 확인한 뒤, 구체적인 상계 범위를 협의하는 순서로 접근하는 것이 혼선을 줄인다.

신규임차인의 업종 변경, 임대인이 거절할 수 있는 사유가 될까

신규임차인이 업종을 바꾸겠다고 하면 임대인이 이를 이유로 계약 체결을 거절하는 경우가 있다. 이 거절이 정당한 사유에 해당하는지는 이 글의 중심 주제는 아니지만, 시설권리금 협상과 맞물려 함께 등장하는 경우가 많아 짧게 짚어 둔다.

제10조의4①4호는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 방해행위로 규정한다. 업종 변경 자체가 곧바로 정당한 사유가 되는지, 아니면 건물의 용도나 다른 임차인과의 관계 같은 구체적 사정이 더해져야 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 달리 판단될 수 있어 단정하기 어렵다.

시설 철거를 예정한 업종 변경이라면, 임대인이 건물이 훼손될 수 있다는 이유를 들어 거절 의사를 밝히는 경우도 있다. 이런 주장이 실제로 정당한 사유로 인정되는지는 별도의 판단 영역이므로, 이 글에서는 시설권리금 산정 문제와 구분해서 접근해야 한다는 점만 짚는다.

업종 변경 자체보다 실무에서 더 자주 문제가 되는 것은, 임대인이 그 업종 변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 아예 거절하면서 자신이 직접 다른 사람과 계약하려는 경우다. 이런 상황은 시설권리금 산정 문제를 넘어 방해행위 전반의 쟁점으로 이어지므로, 임대인의 거절 의사와 이유를 서면이나 문자로 명확히 남겨 두는 것이 중요하다.

업종 변경으로 인한 거절 사유는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 발생하는 사정인 경우가 많으므로, 언제 어떤 대화가 오갔는지 시점을 함께 기록해 두는 것이 좋다. 방해행위 여부를 다투게 되면 이 기간 안에 있었던 일인지가 먼저 확인되기 때문이다.

표준권리금계약서에 시설 목록을 어떻게 반영하나

제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정한다. 표준서식을 그대로 쓰지 않더라도, 이 서식이 요구하는 항목을 참고해 시설 목록을 계약서에 반영하면 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.

표준서식을 쓰든 자체 작성한 계약서를 쓰든, 시설을 인수하지 않기로 한 사안이라면 별지에 철거 대상 시설의 종류와 수량, 설치 위치를 구체적으로 적어 두는 것이 좋다. 사진을 첨부해 두면 나중에 시설이 실제로 존재했는지, 어떤 상태였는지를 두고 다투는 상황을 줄일 수 있다.

권리금 총액을 적는 항목 아래에 시설 몫, 영업권리금 몫, 바닥권리금 몫을 구분해 기재하는 방식도 실무에서 자주 쓰인다. 이렇게 나눠 적어 두면 신규임차인이 시설을 인수하지 않기로 한 부분만 별도로 협의하기가 수월해지고, 나머지 몫은 그대로 유지하기도 쉬워진다.

계약서 작성 단계에서부터 이런 구분을 해 두면, 임대인의 방해로 계약이 무산됐을 때도 어느 항목이 얼마였는지를 두고 다투는 시간을 줄일 수 있다. 표준서식이든 자체 서식이든 핵심은 시설과 관련된 합의를 구체적으로, 서면으로 남기는 데 있다.

계약 체결 전 임차인이 신규임차인에게 시설의 상태를 미리 안내하는 절차를 계약서에 넣어 두는 것도 방법이다. 예를 들어 입회 확인 절차를 거쳐 시설 상태를 함께 점검하고 그 결과를 별지에 서명해 남겨 두면, 인수 여부를 둘러싼 다툼이 계약 체결 단계에서부터 상당 부분 정리된다.

시설권리금 사례 비교, 그대로 쓰는 경우와 철거하는 경우

같은 가게를 놓고도 신규임차인의 계획에 따라 시설권리금의 무게가 달라진다. 두 가지 사례를 나란히 비교하면 협상에서 무엇을 챙겨야 하는지가 분명해진다.

두 사례 모두 권리금 자체가 사라지지 않는다는 점은 같다. 다만 시설 몫의 금액과 원상회복 부담이 어느 쪽에 실리는지가 다르므로, 협상 단계에서부터 이를 구분해 계약서에 반영해 두는 것이 실익이 크다. 실제 협상에서는 두 사례의 중간 형태, 즉 일부 시설만 인수하고 나머지는 철거하는 경우도 흔하므로, 어느 한쪽 사례에만 맞춰 계약서를 준비하기보다 시설별로 인수 여부를 표시하는 방식이 더 안전할 때가 많다. 어느 사례에 가깝든, 협상 초기 단계에서 시설의 사용 계획을 명확히 확인하고 이를 서면으로 남겨 두는 것이 이후 절차와 다툼을 줄이는 가장 확실한 방법이다.

자주 묻는 질문